マンションに長く安心して暮らすためには、適切な維持管理と計画的な修繕工事が欠かせません。特に、外壁や屋根などの大規模修繕は建物の寿命を延ばし、資産価値を維持・向上させるために非常に重要です。しかし、これらの工事には規模にはよるものの、数千万円から億単位と多額の費用がかかるため、緻密な長期修繕計画や修繕積立金計画を立てていない場合であれば、現状の修繕積立金だけでは資金が不足してしまうケースもあります。
そのような時に検討したいのが、外部からの資金調達です。その中でも、独立行政法人住宅金融支援機構（以下「機構」）が提供する「マンション共用部分リフォーム融資（管理組合申込み）」は、多くのマンション管理組合に利用されている制度です。
本コラムでは、マンション管理組合の皆様がこの融資制度を理解し、賢く大規模修繕を進めるための情報を提供します。管理組合の借入に関与し、資金調達にも詳しいマンション管理士兼1級ファイナンシャル・プランニング技能士（FP1級）の筆者が、自らの経験も踏まえながら具体的に紹介します。
マンション共用部分リフォーム融資とは？
マンション共用部分リフォーム融資（管理組合申込み）は、マンションの管理組合が実施する共用部分のリフォーム工事や耐震改修工事などの費用を対象とした融資制度です。建物の戸数や規模に関わらず利用できる点が特徴です。
この融資は、全期間固定金利で提供されます。借入申込時点で返済額が確定するため、将来的な金利変動の心配がなく、返済の見込みが立てやすいという点でも管理組合内での合意形成がしやすくなるというメリットがあります。また、当該融資限らずですが、原則として担保が不要である点も特徴です。
融資の対象となる工事
融資の対象となるのは、マンションの共用部分に関する工事全般です。 具体的な工事項目の例としては、以下のものが挙げられます:
- 防水修繕工事
- 外壁等補修工事
- シーリング修繕工事
- 外壁等塗装工事
- 鉄部塗装工事
- 建具等取替工事
- 内装等修繕工事
- 給水管取替工事
- 排水管取替工事
- 外構修繕工事
これらの一般的な修繕工事に加え、以下の特定の工事も対象となります。これらの工事を行う場合は、特例として年0.2％の金利引下げが受けられる場合があります。
- 耐震改修工事
- 浸水対策工事
- 省エネルギー対策工事
また、これらの工事自体の費用だけでなく、専門家による調査設計の実施、耐震診断の実施、長期修繕計画の作成等に要する費用のみの場合も融資の対象となることがあります。
融資の主体は管理組合
この融資制度を利用するのは、マンションの管理組合自身です。大半の管理組合が法人格のない団体であることから、法人格の有無にかかわらず申込みが可能です。
融資を受ける際には、機構が承認した保証機関の保証、または個人の保証が必要となります。管理組合として特定の個人の保証を受けて借入をすることはほぼないでしょう。また、2025年4月現在、機構が承認している主な保証機関には、（公財）マンション管理センターや（公社）全国市街地再開発協会があります。本コラムで主に解説する内容は、（公財）マンション管理センターの保証を利用する場合の条件に基づいています。
どんな時に融資が必要になるの？
多くの管理組合は、将来の修繕に備えて毎月修繕積立金を徴収し、積み立てています。しかし、それでも融資が必要となるのはどのような場合でしょうか？
修繕積立金不足の背景
修繕積立金が不足する背景には、いくつかの要因が考えられます。
- 計画時の想定とのズレ: 長期修繕計画を策定した時点では想定できなかった物価上昇（建築資材費や人件費の高騰など）により、工事費用が計画よりも高額になる。
- 計画の甘さ: 当初の長期修繕計画における積立金額の設定が適切でなかった。
- 計画が暫く見直されていない:マンションができた当初から長期修繕計画や修繕積立金計画が見直されていないまま現在に至り、現状の物価水準と合っていない。
- 突発的な工事の発生: 予期せぬ災害による被害や設備の故障などにより、計画外の緊急工事が必要になった。
- 大規模な改良工事の実施: 建物の性能向上を目的とした大規模な改修工事（省エネ改修、バリアフリー改修など）を行うことになった。
国土交通省の調査では、約4割のマンション管理組合が「計画通りの積立ができていない」と回答しており、物価上昇の影響でこの傾向はさらに強まる懸念があります。修繕積立金が不足している場合、工事時期を遅らせたり、工事内容を縮小したりといった対応が考えられますが、建物の劣化を進行させたり、バリアフリーが充実していない、住みづらい状態が続くことによる居住環境の悪化を招いたりする可能性があります。
計画的な資金準備の重要性
マンションの資産価値を保ち、安全で快適な居住環境を維持するためには、共用部分の適切な維持管理と必要に応じた修繕工事が重要です。特に大規模修繕には大きな費用がかかるため、長期修繕計画をしっかりと立て、その計画と連動した修繕積立金を積み立てておくことが必要です。
しかし、十分に積み立てていても、前述のような要因で資金が不足することがあります。そのような場合に、金融機関からの借入れが有効な選択肢となります。
つなぎ融資としての活用
マンション共用部分リフォーム融資は、大規模修繕工事に必要な資金を一度に確保するために利用されるのが一般的です。しかし、場合によっては「つなぎ融資」として活用することも考えられます。
例えば、修繕積立金は十分にあるものの、工事費の支払いを先に行う必要があり、その後、補助金などの収入が見込める場合に、一時的に資金繰りを円滑にするためにつなぎ融資として利用するというケースです。これにより、資金が不足することを避け、本来実施すべき修繕を遅らせることなく行うことが可能になります。
この点については、工事代金の支払タイミングと、補助金の入金タイミングを細かく確認する必要があることから、施工会社や管理会社、さらには国や自治体等の補助金支給団体とともに、機構とも十分に整合することが求められます。
融資利用のメリット・デメリット
マンション管理組合が融資を利用することには、いくつかのメリットとデメリットがあります。一般的に考えられるものとしては、以下のような内容が挙げられます。
メリット
- 計画的な工事の実施: 修繕積立金が不足している場合でも、融資を受けることで必要な時期に計画通りの工事が実施できます。これにより、建物の劣化を防ぎ、資産価値の維持・向上につながります。
- 一時金の徴収を回避または軽減: 区分所有者から多額の一時金を徴収する必要がなくなるか、または一時金徴収額を抑えることで区分所有者の負担が軽減できます。一時金の徴収は、区分所有者間の合意形成が難航したり、支払いが困難な居住者がいたりする場合があります。
- 全期間固定金利: 借入れ時点から完済までの金利と返済額が確定するため、長期的な資金計画が立てやすくなります。
- 担保不要: 原則として、マンションの建物や敷地に抵当権を設定する必要がありません。
デメリット・注意点
- 返済負担の発生: 借入れた資金には元本と利息返済があるため、修繕積立金からの返済負担が発生します。
- 総会での決議が必要: 融資を受けるためには、総会で工事実施と借入れに関する決議が必要になります。現役子持ち世帯や引退した高齢者世帯など、様々な環境に置かれる区分所有者の理解と合意形成が不可欠です。
- 金利変動リスク（固定期間終了後）: マンション共用部分リフォーム融資は全期間固定金利のため、このリスクは該当しませんが、民間の金融機関からの借入れの場合は変動金利を選択すると将来的に金利が上昇するリスクがあります（本融資制度では全期間固定金利）。
- 申込要件や審査: 融資を受けるためには、機構が定める一定の申込要件を満たし、審査を通過する必要があります。
申込要件と手続の流れ
マンション共用部分リフォーム融資を利用するためには、いくつかの要件を満たし、定められた手続きを進める必要があります。
申込ができる管理組合の主な条件
機構が定める「申込ができる管理組合」の条件は多岐にわたりますが、主なものとして以下のような点が挙げられます。
- マンションの共用部分の工事を実施すること。
- 修繕積立金が1年以上定期的に積み立てられていること。
- 修繕積立金が管理費や組合費と区分して経理されていること。
- 管理規約において管理費または組合費から支出すべき経費に修繕積立金を充当できる旨の定めがないこと。
- 原則として、修繕積立金の滞納割合が10％以内であること。ただし、一定の条件を満たす管理組合（総戸数50戸未満かつ滞納者に対して督促等を行っていることなど）は、滞納割合が20%以内でも申込みできる場合があります。この場合、毎月の返済額は毎月徴収する修繕積立金額の60％以内とする必要があります。
- 毎月の返済額が、毎月徴収する修繕積立金額の80％以内となること。
- その他、機構が定める条件を満たすこと。
これらの条件を満たしているか不安な場合は、総会での決議を行う前に機構の窓口に事前相談することが推奨されています。筆者の経験からも、「決議したものの借りられなかった」とならないよう、総会の決議を残すのみという段階まで準備しておくことが求められます。
また、「区分経理」や「対応割合が10％以内」「規約において修繕積立金を管理費に充当できる記載がない」などは、自治体が行っている管理計画認定制度の審査条件と同様となっています。そのため、これらがクリアしている状況であれば、管理計画認定が取得できる可能性も出てきます（管理計画認定は計画の最終年度に借入残が無ければ借入の有無は問われず認定される）。
事前相談の重要性
総会決議の前に、マンションの所在地を営業エリアとする機構の窓口に事前相談を行うことが重要です。管理組合の状況によっては、マンション管理規約の改正や借入決議の再決議が必要となる場合があるためです。
事前相談の際には、以下の書類を郵送で提出します。
- 事前相談（審査）申込書兼委任状兼個人情報の取扱いに関する同意書 (※)
- マンションの管理規約（写し）
- 直近の総会で決議された決算書（写し）及び予算書（写し）
- 工事見積書（写し）
- 送付書（希望借入金額・借入期間、日中連絡がつく連絡先を明記したもの）
(※) 令和7年4月より提出が必要となっています。
書類到着後、約1週間を目処に機構から電話で回答があるとのことです。
また、同一の区分所有者が単独で所有する専有面積の合計が、融資対象部分全体の専有面積合計の4分の1を超えている場合は、申込み前の事前審査が必要となるため、別途書類を提出する必要があります。詳細については、機構の窓口に確認が必要です。
総会での決議
事前相談を経て、融資利用の可能性が見えたら、総会で工事の実施と借入れに関する決議を行います。この決議は融資申込みに必須のステップです。
総会議案書には、一般的に以下の事項を記載します:
- 大規模修繕工事実施の件
- 工事内容
- 施工予定者
- 総工事費
- 工事期間
- 大規模修繕工事費用に関する借入れの件
- 住宅金融支援機構からの借入（借入金額、借入期間、借入予定金利など）
- 住宅金融支援機構への返済（修繕積立金を充当）
- （公財）マンション管理センターへの保証委託
これらの議案書や議事録のひな形は、機構のホームページで提供されています。
また、借入に関する総会決議は、標準管理規約第48条第2項の第十号で取り決めがありますが、普通決議事項で足ります。管理組合によっては規約が古い場合は特別決議で決議する場合もあります（筆者が対応した管理組合は特別決議で決議した実績もあります）。
申込方法
融資の申込みは、以下のいずれかの方法で行うことができます。
- 郵送による申込み: 必要書類を機構の窓口に郵送して手続きを進めます。
- Web申込サービスによる申込み: インターネットを通じて申込み手続きを行います。
Web申込サービスは任意で利用可能であり、融資（保証）の申込みや工事完了の届出などをオンラインで行うことができます。管理組合の管理者（理事長）が手続き代行者（管理会社の担当者など）を指定し、招待手続きを行うことで、手続き代行者が入力や書類添付を行い、管理者（代表者）が最終的な内容確定を行うという連携も可能です。
Web申込サービスの利用登録には、管理者（代表者）本人のスマートフォンまたはタブレットが必要となり、二段階認証のためのアプリのインストールが必要です。そのため、工事施工業者や管理会社と連携しながら、手続きを進める必要がありそうです。
工事の完了と提出書類
融資申込みが承認され、「融資承認通知書」が送付された後、工事に着工します。工事が完了している場合は、原則として申込みできませんので注意が必要です。ただし、着工後の申込みは可能です。
工事完了後、速やかに機構に工事完了の届出を行います。この際、以下の書類を提出する必要があります。
- 口座振替依頼書兼口座振替指定書（郵送必須）
- 共用部分改良工事完了届
- 工事項目ごとの主な工事箇所について、工事中または工事後の写真 (大項目ごとに2～3枚程度)
- 工事請負契約書（写し）
- 工事代金領収書または請求書（写し） (支払い済みの場合は領収書、残金がある場合は請求書)
- その他、該当する管理組合に限り提出が必要な書類。
特に工事写真は、工事内容を確認するために必要となります。工事前、工事中、工事後の写真の撮影を忘れないようにしましょう。断熱材や構造スリット工事など、工事後の写真だけでは内容を確認できない部位については、工事中の写真が必要となる場合があります。
融資契約
工事完了届の提出後、審査を経て、融資総額の決定通知が届きます。その後、融資契約を締結します。工事着手前に融資金額が決まる訳ではなく、工事のプロセスにおいて、工事金額も変わってくることが考えられます。それもあり、工事完了後、実際に工事に掛かった金額を割り出して正確な融資額が決定するという流れです。
また、原則として、電子契約サービスを利用して手続きを行います。電子契約サービスは、インターネット経由で契約内容を確認し、電子署名を行うものです。取扱金融機関への来店や印紙代が不要というメリットがあります。
電子契約サービスを利用しない場合は、取扱金融機関に来店し、書面で契約を締結します。この場合は別途印紙代が必要となり、金融機関によっては対応できない場合があるため、事前に確認が必要です。
融資契約は、融資承認通知書の発行日から原則として1年以内に締結する必要があります。
金利と返済
マンション共用部分リフォーム融資（管理組合申込み）の金利は、前述の通り全期間固定金利です。借入申込み時の金利が、返済終了まで適用されます。最新の金利は、機構のホームページで毎月確認することができます。
金利引下げ制度
特定の条件を満たす場合、融資金利の引下げを受けることができます。金利は、以下の条件によって変動します。
- マンションすまい・る債の積立て
- マンション管理計画認定の取得
- 耐震改修工事、浸水対策工事、または省エネルギー対策工事を伴う場合 (機構が定める基準に適合する必要があります)
これらの条件を組み合わせることで、さらに有利な金利が適用される場合があります。例えば、沖縄公庫のケースでは、「美ら家債」（ちゅらやーさい。沖縄公庫が発行する管理組合向けの債券）保有または管理計画認定取得で金利優遇があります。
返済期間と返済方法
返済期間は、原則として1年〜10年です。ただし、以下のいずれかの工事を行う場合に限り、返済期間を11年〜20年とすることができます。
- 耐震改修工事
- 機械式駐車場解体工事
- エレベーター取替工事または新設工事
- 給排水管取替工事
- アスベスト対策工事
- 玄関またはサッシ取替工事
- 断熱化工事
融資金の返済は、管理組合が徴収する修繕積立金を充当して行われます。これは他の金融機関の融資を活用する場合であっても同様です。機構の申し込みのための条件にもありましたが、管理費からの充当はできないので、ご注意ください。
その他の関連情報
マンション共用部分リフォーム融資に関連する、その他の役立つ情報をご紹介します。
地方公共団体による助成制度
一部の地方公共団体では、マンション共用部分リフォーム融資を利用する管理組合に対し、独自の助成制度を設けている場合があります。例えば、
- 保証料への助成: （公財）マンション管理センターへの債務保証料の一部または全額を助成。東京都千代田区や江東区などの例があります。
- 利子補給: 融資の利息の一部を助成。名古屋市などの例があります。
これらの助成制度は、各地方公共団体によって対象条件や内容は異なります。申請が必要であり、申請期限などが定められている場合があるため、詳細はお住まいの地方公共団体の窓口に確認することをお勧めします。
マンションすまい・る債との連携
「マンションすまい・る債」は、機構が管理組合から修繕積立金を預かり、安全・確実に運用する商品です。この「マンションすまい・る債」を積み立てている管理組合は、マンション共用部分リフォーム融資利用時の金利引下げ優遇を受けることができます。計画的に修繕資金を積み立てながら、将来の借入れに備えることができる制度連携と言えます。
まとめ
マンションの適切な維持管理とともに、12年～15年程度毎に訪れる大規模修繕工事は、組合員の快適な居住環境を保ち、大切な資産価値を守るために不可欠です。工事費用に対して修繕積立金が不足した場合でも、住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資を活用することは、大規模修繕を実現するための有効な手段となります。
全期間固定金利で、原則として担保不要という利用しやすい特徴を持ち、修繕積立金の滞納割合が一定以内であれば利用可能です。また、耐震改修や省エネ改修などの特定の工事を行う場合や、マンションすまい・る債の積立て、自治体による管理計画認定の取得により、金利の引下げが受けられるというメリットもあります。
融資の利用には、総会での決議や機構への事前の相談、必要な書類の提出など、いくつかのステップが必要です。特に、工事が完了してしまうと申込みができないため、計画段階での早めの情報収集と相談が重要です。
本コラムが、皆様のマンションの計画的な修繕と資金計画の一助となれば幸いです。ご自身のマンションの状況に合わせた具体的な利用条件や手続きの詳細については、住宅金融支援機構の窓口に直接お問い合わせください。
※2025年6月現在のコラムであるため、金利や融資条件等は住宅金融支援機構の最新情報をご確認ください
音声解説で共用部分リフォーム融資を解説！
今回のコラムも音声解説を準備しました。共用部分リフォーム融資について、分かりやすく解説しています。
今回のコラムにおける理解促進にお役立て下さい。
参考文献
今回のコラムで参考にした資料は、以下の通りです。
✅住宅金融支援機構 マンション共用部分リフォーム融資 ホームページ
マンション共用部分リフォーム融資のご案内 2025年度お申込分
マンション共用部分リフォーム融資 パンフレット 2025年4月版
マンション共用部分リフォーム融資 融資金利（管理組合申込み）について 令和7年6月
✅沖縄振興開発金融公庫 ニュースリリース 令和6年度「マンション共用部分リフォーム融資」の融資実績が3年連続で過去最高を更新 ～沖縄公庫、マンションの適正な管理・修繕の取組みを金融面で支援～
✅東京都 マンション施策推進会議 住宅金融支援機構 マンションに関連する住宅金融支援機構の融資制度等について
✅マンション管理センター 共用部分リフォーム融資と債務保証
✅横浜マンション管理・FP研究室 【令和7年度最新】国土交通省補助金（マンション関連等）の概要【分かりやすい音声解説付き】
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