マンション管理組合の役員選びは、単なる輪番制で済ませるべきか、それとも立候補制を取り入れるべきか——この選択が、マンションの未来を左右することもあります。
理事や理事長の存在が、管理組合の活性化や資産価値向上に大きな影響を与えるのは間違いありません。本記事では、役員の選び方や管理組合が活性化する要因について、マンション管理士である筆者も見てきた具体的な事例を交えて解説します。
一人の役員が変えるマンションの未来｜活躍のポイントと成功事例今回紹介する内容は以下の通りです。
・やる気のある管理組合役員の特徴とは？
まず初めに、役員の就任には輪番制か立候補が一般的です。
それ以外にも、外部専門家の採用や、究極の形にはなりますが理事会を設置しない第三者管理者方式という形も考えられます。
管理組合として考えられるそれらの例を紹介します。続いて、うまく回っている管理組合は、必ずやる気のある役員の存在があります。
やる気のある役員にはどのような特徴があるのか、筆者が見てきた例を含めて紹介します。
役員就任は輪番制か立候補か
役員の選出方法としては、「輪番制」や「立候補」が一般的です。
しかし、近年では「外部専門家の採用」や「第三者管理者の導入」も選択肢として注目されています。
それぞれの考え方について、具体的に確認していきましょう。
輪番制
ほとんどのマンションにおいて、理事や監事の就任は輪番制が敷かれていると考えられます。
恐らくは、マンションの戸数に応じて、理事や監事の人数も決めているでしょう。
そのため、一度理事を務めても、マンションの規模に応じて、数年〜10年ほどで再び役割が回ってくることが一般的です。
さらに、各マンションの管理規約や細則によって、役員就任のルールが異なる場合があります。
そこには輪番制で、立候補も可とすることもあるでしょう。
しかしながら、マンションの住民の高齢化に伴い、理事や監事という重責は中々担えなくなってくることも事実です。
その場合は75歳や80歳までなどの年齢制限が掛かり、益々若手の住民に負担が掛かってくることとなります。
立候補や外部専門家の採用
さらに、輪番制以外であり得るのは、
②第三者管理者などの外部専門家の活用
が考えられます。
住民の中には、①について「また同じ人が理事になるのか…」と懸念する声や、②について「外部の専門家が理事になるのはどうなのか？」と疑問を持つ方もいるかもしれません。
どちらにしても厳しい現実ですが、理事や監事を確保できることは事実です。
したがって、役員手当のための検討すべきでしょう。
第三者管理者方式は？
とりわけ、②の第三者管理者については、マンション管理を管轄する国土交通省において、平成28年に標準管理規約の改正が行われました。
そこで、
と明確に外部の専門家として第三者管理者の必要性を指摘し始めました。
第三者管理者方式については、どこまで第三者が絡むかにより主に3つの考え方があり、どのタイプを採用するかは、理事会や総会で考えていく必要がありそうです。
参考までにこちら
をご紹介します。
活性化する管理組合の特徴とは？
管理組合として、さらには区分所有者としては、やる気のある方に役員に就任して欲しいものです。
具体的にやる気のある役員とは、どのような方が該当するのか紹介します。
やる気のある管理組合役員がいる
前章における①の立候補された理事については、尊敬の念を抱きます。
なぜなら、立候補しているということは、マンションに対して非常に問題意識を持っていると考えられます。
さらに、マンションはみんなのもので自分だけのものではない、その為に自分が貢献していかないと全体が良くならないという、強い責任感も持っている方ともいえます。
恐らく実業務においても経営陣や管理職として同様の活躍をされている方でしょう。
そして、私が見て来た中では、大体そのような方はまだお子さんと一緒にお住いの、40～50代の方も多いです。
または、現役を引退され、比較的時間ができたことから管理組合に貢献したいという方です。
活動次第では、結果的には自分たちの資産価値向上にも繋がります。
すなわち、将来の子ども達や家族のことを考えると、なんとかして良いマンションにしたい、そのようなお気持ちが強いのだと思います。
自己犠牲もいとわず主体的に活動している
実業務でも要職としてバリバリ仕事をこなし、週末はマンションのために理事を買って出て、一番負担の多い理事長にまで立候補して、理事会に参加する…そんな方が中心です。
逆に、このようなパターンで管理組合を回される温度感の高いマンションは、非常に将来性があり、価値も下がらず高評価で、住民の質も上がっていくというサイクルになります。
企業でいうところの、業績が好調で株価が下がらない、新入社員がどんどん入ってくる人気企業、と言ったところでしょうか。
しかしながら、このようなマンションは一握りで大半は輪番制で回って来た方が理事長をやっている所が多いです。
立候補の理事長はマンション管理士のサポートは不要なぐらいの学習意欲があるため、管理会社とも場合によっては対峙していけるでしょう。
一方の輪番制で就任した方は、管理会社のアドバイスを採用し、中々独自性が発揮できないことも多々あるのが実態です。
区分所有者にマンション管理意識が高い人が多い
上記の２項目を実施していると、自然に区分所有者におけるマンション管理意識も向上します。
つまり、役員の活動によって管理組合全体の意識が向上し、輪番制であっても主体的に動く役員が増えていきます。
さらに、その姿勢が受け継がれることで、次世代の役員も積極的に関与し、管理組合の活性化が持続するのです。
役員に悩んでいる管理組合は非常に多い
役員の就任がスムーズにいっていたり、理事会が機能しているマンションは少なく、悩みを抱えているマンションが大半です。
とりわけ、役員のなり手不足は深刻な課題であり、今後ますます加速していく可能性があります。
管理組合は、役員のなり手不足に早急に対応し、区分所有者全体を巻き込んで活性化を図ることが求められます。
具体的には、立候補の促進や第三者管理者の活用など、現実的な対策を検討することが重要です。
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