このままいくと将来的には修繕積立金が足らなくなりそうだ…
または、
管理費も日々の支出が多くなっていると感じている…
さらには、
管理会社と上手い関係性が気付けていない…
などなど、理事会や管理組合において、様々な課題を抱えていらっしゃるかと思います。
このような基本的な課題は早く着手して解決したいですよね。
マンション管理士である筆者が良く相談を受ける主な課題を挙げて簡単に紹介します。
一般的なマンションの課題
一般的なマンションの課題として、管理費や修繕積立金の課題が挙げられます。
・それらを滞納している
など、管理組合全員に関わってくる課題です。
このような課題は、早い段階で課題認識をして、解決していく必要があるでしょう。
管理費や修繕積立金の不足
まず、管理費や修繕積立金の不足に関する課題です。
日々の管理に関する費用である「管理費」や、将来的な修繕に備えて、一定額を積み立てていく必要がある「修繕積立金」、これらが十分に積み立てられていないことが挙げられます。
適正額を積み立てなければならないのは言うまでもありません。
また、どうしても差額がある場合は考えていかなければならないことがあります。
管理費の見直し方法例
日々の管理に関する費用は、外部の管理会社に頼む場合も、また自分たちで実施するいわゆる「自主管理」の場合も、必ず発生する費用です。
基本的な対策方法として、
②管理費を適切に徴収すること
③滞納者を減らすこと
が大切です。
また、マンションにおけるコスト管理がなされているかも重要でしょう。
とりわけ滞納は放置すれば雪だるま式に膨れ上がっていきます。
放置していると時効の成立が発生する可能性もでてきます。
すなわち、管理組合としては見過ごせない問題であることを、早期に認識して対策する必要があります。
修繕積立金の見直し方法例
管理費と同様、修繕積立金も適正額の算出と積み立てが大切です。
しかしながら、その前に
②仮に足らない分を充当する手段を検討しているか
③大規模修繕計画や長期修繕計画とリンクしているか
も大切な論点となります。
とりわけ①については、将来必ず発生する修繕の費用を、短期の管理に関する費用とは区分しなければなりません。
また修繕積立金を管理費に充当しないようにすることが非常に重要です。
一緒にせずに、必ず区分して経理しなければなりません。
個別の課題
マンション独自で発生する課題にはどのようなものがあるのでしょうか。
こちらも少し挙げてみます。
管理会社と理事会、管理組合が上手くいかない
この課題は理事経験者の方が必ずと言っていいほど挙げられます。
どの管理組合や理事会の課題かと思います。
管理会社と管理組合は、一般的に利害が相反する状況です。
そのため、折り合いをつけていかなければなりません。
しかし、理事や理事会だけでは平行線となってしまう事も多いようです。
そのような時には、上手く関係をまとめるうえ、立場が弱い管理組合寄りの考え方を重視するマンション管理士や、建築士等の第三者の外部専門家を入れることで、上手く回していくことも選択肢の一つでしょう。
投資マンションの増加により区分所有者が住んでいない
これも最近非常に良く挙がってくる課題です。
部屋が投資物件で区分所有者が住んでおらず、賃貸として出している状況です。
タワーマンション、１Rが多い小規模マンションなどではとりわけ多くみられます。
地方や他県にいたり、極論ですが日本国内に所有者が住んでいないということも場合によってはあり得ます。
理事、監事のなり手不足
前述の様な投資用マンションの増加や、区分所有者の高齢化に伴い、理事や監事のなり手も不足しがちです。
一方で、世帯を持つ若い層は、週末は家族サービス、平日は遅くまで業務ということもあり、管理組合活動にも中々参加しづらい、また、参加を促しづらい状況もあるでしょう。
第三者の専門家の有効活用も一つの手段
個別の課題で挙げられるような、管理会社との問題、区分所有者不在や、理事や監事のなり手不足等は、今後の分譲マンションにおいては深刻的な課題となってくることも考えられます。
そのため、第三者管理者方式という考え方もあるため、紹介します。
第三者管理者の活用により、マンションの区分所有者の負担は大幅に減少することが見込まれます。
一方で、理事や監事となっている区分所有者からのチェックや、総会でのチェック機能を有効に果たすことも可能です。
まとめ
マンションには小さなものから、大きなものまで、課題が積みあがっています。
またこれらを解決するのは住民の努力だけでは難しい点もあります。
国土交通省も推奨している「マンション管理士等の専門家の活用」も一つの手段でしょう。
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