「理事会って何をするところなのか、正直よくわからない」——そう感じているマンション居住者は、実は少なくありません。理事として選ばれても何をすれば良いか分からず、ただ管理会社の言う通りにしているだけ、という理事会も珍しくないのが現実です。
この記事では、マンション管理士とFP1級の両資格を持つ専門家の立場から、理事会の役割・権限・具体的な業務内容を体系的に解説します。さらに、理事会が機能不全に陥った場合のリスクや、近年注目される第三者管理との違いまで、実務目線でお伝えします。理事会に関わるすべての方に読んでいただきたい内容です。
マンション管理における理事会の役割とは何か
マンション管理において、理事会はどのような位置づけにあるのでしょうか。この章では、管理組合・総会・管理会社との関係を整理しながら、理事会が担う基本的な役割を全体像として押さえていきます。
理事会は日常運営を担う組織
マンションの管理組合は、区分所有者全員が構成員となる法的な団体です（区分所有法第３条）。この管理組合が組織として機能するためには、日常的な意思決定と業務執行を担う機関が必要です。それが理事会です。
理事会は、管理組合の”執行機関”として位置づけられます。共用部分の維持管理、収支の把握、修繕の検討、住民間トラブルへの対応など、マンションの日常運営に関わるあらゆる事項を処理するのが主な役割です。
総会との違い
理事会を理解するうえで必ず押さえておきたいのが、「総会」との違いです。総会は区分所有者全員が参加する”最高意思決定機関”であり、管理規約の改正、大規模修繕工事の承認、予算・決算の承認など、組合として重要な事項を決議します。一方、理事会はその決定を受けて日常業務を執行し、次の総会に向けた議案を準備する”執行機関”です。
ここで重要なのは、「理事会＝執行機関」「総会＝意思決定機関」という区分です。どれだけ理事会で議論が盛り上がっても、管理規約の変更や特別決議が必要な事項は、理事会だけでは決定できません。総会の承認が必要です。この原則を忘れると、理事会が越権行為を犯すリスクがあります。
▼管理規約における理事長の権限については、以下の記事も参考にしてください。
管理会社との関係
多くのマンションでは、日常的な管理業務を管理会社に委託しています。しかしここで誤解しやすいのが、「管理会社が管理をしている」という意識です。法的には、管理の主体はあくまで管理組合（理事会）であり、管理会社は委託を受けたサービス提供者にすぎません。
理事会が機能していなければ、管理会社は適切な指示を受けられず、あるいは管理会社の提案を無批判に受け入れるだけの関係になりがちです。理事会は管理会社の”上位の立場”として、提案内容を検討・承認・修正する役割を担っています。管理会社との関係は対等な契約関係であり、監督する側でもあるという認識が欠かせません。
資産価値との関係
理事会の機能は、マンションの資産価値にも直結します。適切な修繕計画の策定、修繕積立金の適正な管理、建物の適切なメンテナンス——これらはすべて理事会が主導して進める業務です。理事会が形骸化し、重要な判断が先送りされ続けると、建物は劣化し、修繕費用は膨れ上がり、最終的には売却価格にも影響が出ます。
「理事会は面倒な当番仕事」という感覚は理解できますが、実態としては自分の資産を守るための活動です。そのように捉え直すと、理事会の役割の重さが見えてきます。
👉 ポイント
✅「理事会＝執行機関」「総会＝意思決定機関」という区分を常に意識する
✅理事会が独断で決められる事項には限界がある
✅管理会社は委託先であり、理事会が主体・監督者である
理事会は具体的に何をするのか
理事会の役割は「日常運営」と言われても、実際に何をしているのかは見えにくいものです。この章では、予算管理や修繕対応、管理会社との関係など、理事会が日々どのような実務を担っているのかを具体的に整理していきます。
予算・月次収支・滞納管理
理事会が毎月行う業務のひとつが、収支の確認です。管理会社から送られてくる月次収支報告書を読み解き、予算と実績の乖離がないかチェックします。「そんな細かいことは管理会社に任せれば良い」と思うかもしれませんが、収支の異常は早期発見が重要です。管理費・修繕積立金の未納（滞納）も理事会が把握・対応すべき事項であり、放置すると組合財政を直撃します。
滞納者への対応は、まず管理会社を通じた督促から始まりますが、それでも解決しない場合は理事会が法的手続きの判断を下す必要があります。内容証明の送付、少額訴訟、支払督促——これらは組合としての権利行使であり、理事会が主導します。
▼月次の予算管理における解説は以下の記事も参照ください。
修繕や設備更新の検討
エレベーターの更新、外壁塗装、屋上防水、給排水管の改修——これらは長期修繕計画に基づいて実施されるもので、数百万円から数千万円規模の費用が伴います。理事会は管理会社や専門家（マンション管理士・設計事務所など）から提案を受け、内容を精査し、発注先の選定を行い、総会に議案として提出します。
実務では、相見積もりの取得、仕様の確認、施工後の検査立会いなど、専門知識が求められる場面が多くあります。すべてを自分たちでこなす必要はありませんが、“判断の責任者”は理事会であることを忘れてはなりません。
管理会社のチェック
管理委託契約で定められた業務が、実際に実施されているかどうかを確認するのも理事会の仕事です。清掃は計画通り行われているか、設備点検は適切に実施されているか、報告書の内容は実態を反映しているか——管理会社への「性善説」は禁物です。
特に管理委託費の内訳や、見積もりの妥当性については、専門的な視点でチェックする必要があります。マンション管理士などの外部専門家を活用するケースも増えています。
詳しくは以下の記事にチェックリストも記載していますので、合わせてご参照ください。
住民トラブル対応
騒音問題、ペット飼育違反、駐車場の無断使用、共用部分への私物放置——こうした住民間・住民と管理組合間のトラブルも、理事会が対応する業務のひとつです。管理規約や使用細則に基づいて事実確認を行い、当事者への通知・警告を出し、場合によっては理事会として正式な勧告を行います。
感情的になりやすい場面ですが、理事会は”個人の感情”ではなく”規約に基づく組合の立場”で対応することが求められます。このスタンスを崩すと、理事個人が当事者として巻き込まれるリスクがあります。
▼ペットの例ですが、トラブルに関する対策についてこちらで詳しくまとめています。
総会議案の作成
年1回の定期総会に向けて、理事会は議案書を準備します。予算案・決算案・事業報告・役員改選・修繕計画の承認など、多岐にわたる議案を整理し、区分所有者にわかりやすく説明できる形にまとめることが必要です。
総会は組合員全員が参加できる場ですが、情報の非対称性（理事は詳細を把握しているが、一般組合員は限られた情報しかない）を埋めるのも理事会の役割です。議案書の内容が不明瞭だと、総会での混乱や不信感につながります。
管理費・修繕積立金の値上げを総会に諮る際の進め方については、こちらも参考になります。
👉 ポイント
✅理事会の仕事は「会議に出る」だけではなく、収支確認・修繕検討・トラブル対応まで多岐にわたる
✅管理会社への丸投げは”管理放棄”に等しい
✅総会議案の質は理事会の機能水準を直接反映する
3. 理事長・理事・監事の役割と権限
理事会の中でも、それぞれの役職には明確な役割と責任が定められています。この章では、理事長・理事・監事がどのような立場で何を担うのかを整理し、特に誤解されやすい権限の範囲について確認していきます。
理事長の役割（代表・執行・調整）
理事長は管理組合の代表者であり、対外的には組合を代表して契約行為などを行う権限を持ちます。管理会社との折衝、行政機関への届出、訴訟における代表——これらはすべて理事長名義で行われます。
ただし、ここで必ず押さえておきたいのが「代表権と決定権は別物である」という点です。理事長は理事会の決議に基づいて執行する立場であり、自分一人で重要事項を決定してよい「独裁者」ではありません。理事会の承認なしに管理費を流用したり、総会決議なしに大規模修繕を発注したりすることは、明らかに越権行為です。
また、理事長は理事会を招集・主宰し、議事を円滑に進める役割も担います。議論が紛糾した際の整理役、対外発信のスポークスマンとしての機能も重要です。
管理規約における理事長の法的位置づけについては、以下の記事もご参照ください。
理事長は独断で決められない
実務上よく見られるトラブルのひとつが、”カリスマ理事長”による独走です。強いリーダーシップ自体は悪いことではありませんが、理事会の集団的な合意形成のプロセスを飛ばして独断で物事を進めると、後から大きな問題に発展することがあります。
例えば、特定の業者と理事長が個人的に馴染みがあるという理由だけで随意契約を結んだり、修繕積立金の使途を理事長判断だけで変更したりするケースがあります。こうした行為は、善管注意義務違反や背任行為に問われる可能性すらあります。理事長は”組合の顔”ではありますが、”組合の支配者”ではないのです。
副理事長・理事の役割
副理事長は理事長を補佐し、理事長不在の際には代行を務めます。また、会計担当・修繕担当・広報担当などのように、各理事が担当領域を持つケースも多く見られます。理事は理事会の構成員として議決権を持ち、業務の一端を担います。
理事の数は管理規約によって異なりますが、全員が同等の責任を持つ点は共通です。「理事になったはいいけど、何をすれば良いか分からない」という方は、まず担当領域を明確にし、生活において問題意識を感じている分野や、本業でも関わっている得意な分野から始めると動きやすくなります。
監事のチェック機能
監事は、理事会から独立した立場で組合の財務・業務を監査する役割を担います。理事会の”身内チェック”では見落としやすい問題を外部の目で発見するのが目的であり、総会への報告義務も負います。
実態として、監事の機能が形骸化しているマンションは少なくありません。しかし、修繕積立金の流用や管理費の不正利用といった深刻な問題を防ぐ最後の砦は監事です。監事がしっかり機能しているかどうかは、組合の健全性を測る重要な指標です。
▼監事が行うべきチェック内容については、以下の記事も参考にしてください。
👉 ポイント
✅「代表権（対外的な行為）」と「決定権（組合内の意思決定）」は別物
✅理事長は理事会の合意に基づいて執行する立場
✅監事は独立したチェック機能を持ち、その機能不全は深刻なリスク要因になる
理事会が機能しないとどうなるのか
理事会は形式的に存在しているだけでは意味がなく、実際に機能しているかどうかがマンション管理の質を大きく左右します。この章では、理事会が機能しない場合にどのような問題が生じるのかを、具体的な影響とともに整理していきます。
なり手不足という構造問題
理事会が機能不全に陥る最大の原因のひとつが、役員のなり手不足です。高齢化・共働き世帯の増加・無関心層の拡大などによって、「誰もやりたがらない」状況が生まれています。輪番制で半ば強制的に就任しても、知識も意欲もなければ実質的な機能は期待できません。
この問題は個人の資質ではなく、マンション管理の仕組みそのものへの関心の希薄化という社会的問題です。理事会の仕事が”組合員全体の資産を守る活動”であるという認識が共有されないかぎり、この構造は変わりません。
管理会社依存の深刻化
理事会が形骸化すると、実質的な判断のすべてを管理会社に委ねる状態になります。一見、プロに任せて安心に見えますが、管理会社は営利企業であり、組合の利益と必ずしも一致するわけではありません。
管理委託費が市場相場より割高でも気づかない、修繕工事の見積もりが適正かどうか判断できない、管理会社の提案をそのまま総会に上程してしまう——こうした状態では、管理組合は自律的な判断機能を失います。管理会社への「丸投げ」は、短期的には楽に見えても、長期的には組合の財政と資産価値を損なうリスクがあります。
資金管理の悪化
理事会が収支に目を光らせていないと、滞納の放置、修繕積立金の不足、不透明な支出などが積み重なります。修繕積立金は将来の大規模修繕のための資金ですが、長期にわたって適切に積み立てられていないマンションでは、工事が必要になった時点で資金が足りず、一時金徴収や借入れを余儀なくされることがあります。
また、理事会が予算を精査せず、毎年の収支に無頓着でいると、実態に合わない管理費・積立金の設定が続き、組合財政は静かに悪化していきます。財務の問題は「気づいた時には手遅れ」になりやすいため、早期の関与が不可欠です。
総会の混乱と合意形成の崩壊
理事会が議案を丁寧に準備していなければ、総会での質疑が混乱します。「なぜこんな修繕が必要なのか」「修繕積立金はどこへ消えたのか」「管理会社はちゃんと仕事をしているのか」——こうした疑問が一度不信感に転じると、総会が毎回紛糾する状態になりかねません。
マンションの管理は合意形成の連続です。理事会が機能しなければ、住民間の信頼関係も損なわれ、重要な意思決定ができなくなります。大規模修繕が承認されない、管理費値上げが否決され続ける、役員改選が揉める——これらはすべて、理事会機能の低下が引き起こす問題です。
▼修繕積立金の不足問題や管理費値上げの議論の進め方については、以下の記事もあわせてお読みください。
👉 ポイント
✅なり手不足は個人の問題ではなく、組合全体の仕組みの問題
✅管理会社への丸投げは、判断機能の喪失を意味する
✅資金・修繕・合意形成——理事会の機能不全はすべての分野に波及する
理事会廃止・第三者管理を考える前に
理事会がうまく機能しない場合、その代替として「理事会廃止」や「第三者管理」といった選択肢が議論されることがあります。この章では、こうした制度の意味と前提を整理し、安易な判断を避けるための視点を確認していきます。
理事会廃止の意味
近年、区分所有法改正の議論とも関連して「理事会廃止」「第三者管理」への関心が高まっています。理事会を廃止するということは、区分所有者全員による自治の枠組みを縮小し、外部の専門家に管理の権限を委ねるということを意味します。
これを「楽になる」と捉えるか、「自治の放棄」と捉えるかは、各組合の状況によって異なります。ただし、理事会廃止は単なる”運営の外部委託”ではなく、マンションの統治構造そのものの変更です。一度変更すると元に戻すことが難しい場合もあるため、十分な議論が必要です。
▼理事会廃止の課題については、以下の記事をご覧ください。
第三者管理の向き・不向き
第三者管理（管理者管理方式）とは、マンション管理士や管理会社などの外部専門家が管理者（理事長に相当）を務める仕組みです。役員のなり手不足が深刻な小規模マンションや、高齢化が進み自治が困難になった組合では、一定の合理性があります。
一方で、第三者管理が機能するためには、外部管理者が透明性を持って行動し、区分所有者が適切に監視できる体制が前提です。「専門家に任せれば安心」というのは大きな誤解であり、監視機能のない第三者管理は、むしろリスクを高める可能性があります。
利益相反の問題
特に注意が必要なのが、管理会社が管理者（第三者管理者）を兼ねるケースです。この場合、管理者と管理会社は実質的に同一であり、組合の利益よりも自社の利益を優先する行動が起きやすくなります。管理委託費の設定、修繕工事の発注先選定、保険の手配など、利益相反が生じやすい場面は少なくありません。
利益相反リスクを排除するには、管理会社とは独立したマンション管理士などが管理者を務め、管理会社への監督機能を持つ体制が望ましいと言えます。
統治の本質
理事会という仕組みの本質は、「区分所有者が自分たちの資産を自分たちで守る」という自治の原則にあります。第三者管理への移行を検討するにしても、この原則を手放してよいかどうかは、慎重に考える必要があります。
外部専門家の力を借りることと、自治機能を外部に委ねることは、まったく異なります。マンション管理士等の専門家ををアドバイザーとして活用しながら理事会機能を高めるという選択肢も、多くのケースで有効です。
どちらの方向を選ぶにしても、その判断は十分な情報と議論に基づくべきです。
👉 ポイント
✅第三者管理は”万能薬”ではなく、向き・不向きがある
✅管理会社が管理者を兼ねる場合、利益相反リスクが高まる
✅自治機能の移譲は、慎重かつ可逆性を考慮したうえで判断する
まとめ：理事会の本質を理解することが、マンション管理の第一歩
この記事では、理事会が「何をする組織なのか」について、役割・権限・実務・リスク・代替手段という5つの角度から解説してきました。最後に要点を整理します。
第一に、理事会は「執行機関」であり、「何でも決められる組織」ではありません。重要な意思決定は総会の承認が必要であり、理事長も理事会の決議に基づいて動く立場です。
第二に、理事会の実務は予算管理・修繕検討・管理会社チェック・トラブル対応・総会準備と、多岐にわたります。管理会社に任せきりにせず、主体的に関わることが組合員の資産を守ることにつながります。
第三に、理事会が機能しないと資金・修繕・合意形成のすべてが崩れます。なり手不足は深刻な問題ですが、「面倒だから外部に任せればよい」という単純な解決策はありません。第三者管理を選ぶにしても、リスクと向き合ったうえで判断する必要があります。
理事会に関わっているすべての方に伝えたいのは、「専門知識がなくても、主体的であろうとする姿勢が最も大切だ」ということです。わからないことはマンション管理士などの専門家に相談しながら、組合員として自分のマンションに関心を持ち続けること——それが理事会機能の維持・向上につながります。
管理規約の具体的な内容や、監事の役割についてさらに詳しく知りたい方は、すでに紹介しましたマンション管理のチェックポイント一覧やマンション監事のチェックリストもあわせてご参照ください。理事会の第一歩として、まず「自分のマンションの管理規約を読む」ことから始めてみてはいかがでしょうか。
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