マンション管理上、基本的な課題や質問を、質疑形式で回答する形で紹介します。
管理組合や分譲マンションに住む区分所有者として、基本的に知っておいた方がいいことや、プラスアルファの知識の参考になればと考えています。
マンションに住むなら知っておきたい！基礎知識を簡単にまとめました
今回は以下の様な内容を簡単に紹介します。
・区分所有建物のすべて｜マンションの定義を深掘り
・マンションの歴史を紐解く｜集合住宅の進化
これまで紹介したコラムは、
マンション管理計画認定や長期修繕計画等
比較的施策に特化した突っ込んだ内容が多くなってしまいました。
基本的な紹介がなされていなかった点を反省し、
管理組合や理事会にとっても比較的分かりやすいQ&Aなども挟んで紹介します。
そもそもマンションとは？定義と特徴を詳しく解説
マンションって一般的な用語ですが、実は定義があります。
具体的にはどのようなものをマンションというのか、確認します。
定義があるマンション
マンション管理に関連する法律として、
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」
いわゆる「マンション管理適正化法」では、
「二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるもの並びにその敷地及び附属施設」
と定義されています。
また、
「一団地内の土地又は附属施設が当該団地内にある建物を含む数棟の建物の所有者の共有に属する場合における当該土地及び附属施設」
として団地も定義されています。
マンションの定義を具体的にいうと？
・人の居住のための専有部分（各住戸）がある
・敷地や付属施設（共有の玄関やポスト、集会室など）がある
・団地の場合は、土地（敷地のイメージ）や付属施設
区分所有者が住む建物だけではなく、付属施設も含めてマンションです。
マンションが数棟ある団地についても、まとめてマンションとして捉えることができます。
また、同法の解釈は分譲マンションであり、借りる賃貸マンションは対象外です。
さらに、平屋で連続した構造となっているテラスハウスも、区分所有の場合
マンションの定義に当てはまります。
区分所有建物のすべて｜マンションの定義を深掘り
区分所有建物については、区分所有法の定義に従って確認すると、
同法第一条に「一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。」
とあります。
・それらの各部分は同法により所有権として設定が可能である＝区分所有建物とできる
従って、住戸として設定されていない店舗や事務所なども、
「区分所有建物」として解釈することができます。
マンションの歴史を紐解く｜集合住宅の進化
マンションの歴史については、以前こちら
でも紹介していますが、
分譲マンション第一号は同潤会アパート
であるといわれています。
その後、昭和の中頃にかけて
民間では第一号となった四谷コーポラス（1956年）
蓮根団地（1957年）
晴海高層アパート（1957年）
の様なマンションが出来上がってきました。
ただ、初期の頃は区分所有法（1962年制定）がありませんでした。
そのため、分譲会社の管理部門と各区分所有者が個別に契約していた形態です。
また、民法の共有に沿った形がベースとなっていました。
今では考えられないことですが、条文の１箇条しかなかったとのことです。
また、区分所有法が制定されて以降であっても、今みたいな柔軟な決議はできず、
共用部分の変更などは、引き続き民法の共有に準ずる形で全員合意を必要としていたようです。
それがようやく改正され、多数決の原理となったのは、
1983年の区分所有法改正まで待たなければなりませんでした。
現在では
管理規約のひな形である標準管理規約
管理会社の登録
マンション管理士資格の制定
など、マンションを管理するための環境が整ってきているという感じです。
管理組合や理事会には分からないことが沢山あります！
管理組合や理事会は、継続的に就任されている方であっても、とりわけ現役の方は仕事があるため、マンション管理についてご存じの方も比較的少数です。
輪番制であれば、数年～10年程度で回ってきますが、間があけば忘れてしまったり、最新の動向が分からなかったりもします。
基本的に挙げられるQ&Aとともに、筆者の見解等も踏まえて今後はマンションの管理面や理事長や理事の疑問、さらには規約や大規模修繕工事等の疑問なども極力手短に紹介します。
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