2025年7月1日に横浜市がマンション管理組合向けに「役員のなりすましにご注意ください!!」という注意喚起を出しています。
今回はこの注意喚起について、マンション管理士の立場から解説したいと思います。
※当コラムならびにYouTube解説、そして制作元の横浜マンション管理・FP研究室は、横浜市とは無関係であり、研究室が管理組合啓蒙のために自主的に紹介しているものです
横浜市の注意喚起の内容
まず、横浜市の注意喚起の内容について、ポイントを中心に確認していきます。上記のURLを確認頂ければわかりますが、ホームページに掲載された内容は以下の内容です。
修繕工事の契約にあたって管理組合役員へのなりすまし事件が発生した
✅大規模修繕のための修繕委員会に、区分所有者と偽り工事施工会社の従業員が出席
✅自社の工事に誘導するといった事件が発生
✅大規模修繕工事は費用が高額ながら、管理組合には専門知識がない
✅そのため、大規模修繕工事に素人の管理組合が狙われた
顔見知りの関係を築きつつ、本人確認も
✅なりすまして複数回、大規模修繕委員会に出席した人物について、他の委員会メンバーはなりすましに気付けず
✅マンションには多くの区分所有者がおり、すべての住民と面識を持つことは困難
✅このような事件を防ぐには、日々の住民間コミュニケーションが重要かつ効果的
✅管理組合の役員等になった際は、本人確認を実施することも要検討
マンション管理士等の専門家の活用も
✅なりすましだけでなく工事会社の談合など、大規模修繕工事を取りまく事件が多い
✅身を守るためには、第三者の専門家活用も要検討
✅マンション管理には、マンション管理士という国家資格がある
✅そのマンション管理士に依頼し、中立な専門家の目を通してチェックしてもらうことも可能
マンション管理士へのお試し相談の紹介
横浜市では、マンション管理士など専門家への相談に対する支援制度もあります。
筆者から見ても、確かにそれぞれ大切な論点だと思って確認しました。以下、補足説明をいたします。
大規模修繕工事において管理組合として考えておきたいことは？
上記のような横浜市からの注意喚起はあるものの、実際に管理組合としてはどのようなことを考えておけばよいのでしょうか。
筆者が考える点について、具体的に紹介します。
役員なりすまし事件の現状確認
まず、そもそもなりすまし事件というのは、どういったことが起こったのでしょうか？横浜市はもちろん具体的に紹介していませんが、以下の記事に詳しく紹介されています。
また、朝日新聞の記事には一部生々しい動画も掲載されていました。
現代ビジネスの記事には、ミステリーショッパーのような形で住民に近づき、アンケートを回答させることで、マンションの情報を入手していたようです。
また、「グッド！モーニング」2025年7月5日放送分でも動画が共有されています。
2026年7月20日追記｜最大1万円のアンケートから始まる情報収集
2026年7月20日付の日本経済新聞では、マンションの大規模修繕工事をめぐり、施工会社の関係者が住人になりすましたり、実際にマンションの一室を購入したりして、管理組合の意思決定に入り込む手口が報じられました。
記事で紹介された千葉県内の800戸を超える大規模マンションでは、住人に対し、「話を聞かせてもらうと最大1万円分をプレゼントする」としたアンケートのチラシが配布されていました。
一見すると、マンション生活についての一般的な市場調査にも見えます。しかし、その目的は住人の意見を集めることではなく、大規模修繕工事の時期や修繕積立金の状況などを聞き出し、工事を受注しやすいマンションを見極めることにあったとされています。
アンケートから工事誘導までの6段階
日経新聞の記事を基に、施工会社側が管理組合へ入り込むまでの流れを整理すると、次のようになります。
- アンケートを装って住人に接触する
商品券やギフトカードなどの謝礼を提示し、住人が警戒しにくい形で接触します。 - 修繕工事や修繕積立金の情報を聞き出す
マンション生活に関する簡単な質問から始め、次回の大規模修繕工事の時期、検討状況、修繕積立金の残高など、施工会社にとって価値のある情報を収集します。 - 受注を狙うマンションを選別する
工事の実施時期が近く、修繕積立金が一定程度確保されているマンションは、施工会社にとって大きな受注につながる可能性があります。収集した情報を使い、営業対象となるマンションを絞り込んでいきます。 - 社員が住人になりすます、または実際に一室を購入する
施工会社の社員や関係者が区分所有者を装うだけでなく、実際にマンションの一室を購入し、正規の区分所有者として管理組合へ接近するケースもあると報じられています。 - 理事会や大規模修繕委員会に入る
役員や委員のなり手が少ないマンションでは、立候補者が歓迎されやすい傾向があります。そこを利用して理事会や大規模修繕委員会に入り、工事内容や発注方法、施工会社の選定に関する議論へ関与します。 - 特定の施工会社に有利な工事選定へ誘導する
委員会や理事会の内部から情報を利用し、自社または関係会社が受注しやすい条件を整えます。割高な工事の発注が決まった後は、役員や委員を退任し、マンションから離れていくこともあるとされています。
今回の報道で特に注意すべきなのは、外部の施工会社が管理組合に営業をかけるだけではなく、管理組合の内部へ入り込み、住人の立場から意思決定を誘導する点です。
通常の訪問営業であれば、管理組合側も施工会社からの営業活動として警戒できます。しかし、同じマンションの住人や修繕委員を名乗る人物から提案された場合、ほかの役員や住人は、その人物に施工会社との利害関係があるとは考えにくくなります。
さらに、実際に一室を購入して区分所有者となった場合には、単に氏名や部屋番号を確認するだけでは、不正な目的を見抜くことができません。本人であるかどうかに加え、施工会社、設計コンサルタント、管理会社その他の関係事業者との間に、業務上または経済上の関係がないかを確認する必要があります。
神奈川県内のマンションでも、施工会社の関係者が大規模修繕委員会に入り込み、工事の受注を誘導しようとしたとして、2026年2月に偽計業務妨害などの容疑で書類送検された事例が報じられています。
一方、千葉県のマンションでは、住人が不審な人物を追及したことで、実際の被害を未然に防ぐことができました。管理組合内部への侵入は、いったん工事発注まで進んでしまうと発見が難しくなります。不自然なアンケートや高額な謝礼、突然の役員・委員への立候補など、初期段階での違和感を見逃さないことが重要です。
管理組合としては、役員や大規模修繕委員の本人確認だけでなく、施工会社や設計コンサルタントとの利害関係、勤務先、関連会社との関係などを確認できる仕組みを、あらかじめ設けておく必要があります。
ここで、日経記事の6段階の手口を整理します。
- アンケートを装って住人に接触
- 修繕時期や積立金などを聞き出す
- 狙うマンションを選ぶ
- 住人になりすます、または一室を購入する
- 理事会・修繕委員会に入る
- 特定業者への発注を誘導する
2026年7月30日追記｜テレメンタリーで明らかになった具体的な侵入・誘導手口
テレビ朝日「テレメンタリー」では、大規模修繕工事を巡り、住民になりすました人物が修繕委員会へ入り込んでいた実態が報じられました。偽の住民は、自分の鍵でオートロックを開けたのではなく、帰宅する住民の後についてマンション内へ入っていました。会議後には他の住民と一緒にエレベーターへ乗り、自分の部屋へ帰るように見せかけた後、階段で下りて退出していたとされています。会議の日だけ近くのコインパーキングに車を止め、生活実態があるように装っていました。
さらに重要なのは、名簿に記載された名前を無断で使っただけではなく、本物の住民側へ事前に接触していた点です。「子連れでもできるアルバイト」などと記載したチラシを配り、当初は覆面調査、その後は管理会社の不正を調べるためなどと説明し、住民本人や家族の名前を借りようとしていました。報道では、商品券30万円分が渡された事例と、別のマンションで商品券60万円分が渡された事例も紹介されています。名簿に実在する名前があっても、会議に参加している人物が本人とは限りません。
なりすました人物は、建築に詳しい住民を装って積極的に発言し、施工業者の比較資料まで作成していました。住民側の説明によれば、その比較資料は、関係する会社だけが条件を満たすような内容になっていたとされています。別のマンションでも同じ3社が候補として選ばれ、そのうち1社の社長は、問題となった業者の元社員でした。比較表が整っていることと、公正な業者選定が行われていることは同じではありません。誰が資料を作成し、どのような条件で候補会社を絞り込んだのかを、管理組合側が確認する必要があります。
また、なりすましを発見できたマンションでも、問題はそこで終わりませんでした。業者選定と修繕計画を振り出しに戻したため、工事には1年の遅れが生じています。計画を見直している間に資材価格が上昇すれば、当初の予算で予定していた修繕ができず、必要最低限の工事へ絞らざるを得ない可能性もあります。発覚後の時間的・金銭的な損失を避けるためにも、委員就任時の本人確認と、業者選定過程を複数の住民で確認できる仕組みが重要です。
管理組合として参加者が誰だかわかる状態になっているか？
そのようなことは当然…と思われる管理組合も多いかもしれませんが、現状事件が発生したということは、区分所有者間でその方が誰だか、はっきりわかっていなかったという事です。
大規模修繕工事のタイミングを想定しながら、急遽引っ越してきたりする場合もあるかもしれません。また、横浜市の説明のように、区分所有者を装って、修繕委員会に参加することも想定されます。
そのため、委員会等を作ってプロジェクト形式で行う場合には、管理組合内において、
✅お互いに何号室に住む誰なのか、自己紹介が不可欠
✅できれば、居住が浅い区分所有者ではなく、比較的マンションの事を知っている数年は居住している区分所有者を選ぶ
✅大規模修繕工事において、参加者が利益相反行為に及ばないかの誓約書を提出する
などの取り決めは必要になってくるかもしれません。
2025年8月9日追記
国土交通省は、分譲マンション管理組合において、役員を選任する際に本人確認を推奨する方針を固めたとするニュースがありました。
その中で、なりすましを防ぐためには「候補者の本人確認を適切に実施することが有効」と指摘し、「選出時に免許証やマイナンバーカードといった顔写真付きの証明書提示を求めるよう促している。」と紹介されています。
上述でも紹介していますが、「参加者が誰か分かる状態」、さらには「身元は明らかなものであるのか」を参加者間で照合することが強く求められるようです。
2025年12月5日追記
NHKのニュースで特集になっていましたので、共有します。
首都圏で7件 なりすまし確認
NHKはことし10月から今月にかけて大規模修繕工事の時期を迎えたり工事をすでに終えたりした首都圏の複数のマンションを取材しました。
その結果、住民になりすました人物が「大規模修繕委員会」に入り込んでいたケースが東京、神奈川、千葉の少なくとも7つのマンションで確認できました。（東京3、神奈川3、千葉1）
なりすましをしたのは、いずれも神奈川県の事件で社員が逮捕された工事会社と関係するとみられる人物でした。
信頼できる専門家の活用が重要
横浜市でも「マンション管理士など専門家相談に対する支援制度」という紹介がありましたが、まずは相談窓口から入って行くことが重要です。
特に横浜市はマンションが非常に多い地域でもあるので、支援施策が充実していますが、他の多くの自治体でもマンション支援施策を行っています。不安ならばまずは相談してみることが重要でしょう。
そして、マンション管理士会や建築士会など、公的な機関に所属する専門家への相談も有効的です。
企業やマンション管理士・建築士事務所などがダメという訳ではないですが、不安である場合は公的機関から入っていくことがお勧めです。
ただし、公的機関を活用することや、企業・士業事務所を使うことについては、双方メリット、デメリットも考えられます。
公的機関活用のメリット・デメリット
自治体やマンション管理士会、建築士会等を活用するメリットやデメリットは、以下の通りです。
【メリット】
✅初回相談は無料で対応して貰える
✅相談料が掛かったとしても比較的安い
✅複数人で相談に乗ってくれる可能性がある
対するデメリットとしては、以下の様な点が考えられます。
【デメリット】
✅担当者のスキルに左右される
✅相談員の中には、専門外や業務経験が浅い人もいる
✅プロジェクトによっては担当者個人では手に負えない場合もある
企業やマンション管理士・建築士事務所活用のメリット・デメリット
また、企業や士業事務所を活用するメリットやデメリットは以下の通りです。
【メリット】
✅開業している方が中心のため自治体の相談員よりもスキルやノウハウがある
✅実業でやっているため、スケジュール遵守やスピード感等ビジネス感覚がある
✅資格や実績等が紹介されていることが一般的で、比較検討しやすい
対するデメリットとしては、以下の様な点が考えられます。
【デメリット】
✅初回相談は無料の場合もあるものの、それ以降は費用がかかることが一般的
✅自治体相談員等よりもスキルを持っていることから、費用がより掛かる
✅不適切コンサルタントの存在が懸念される
昨今話題になっているマンション修繕工事の問題は、設計監理を行う不適切コンサルタントの影響も少なからずあります。
これは企業や士業事務所以外でも、相談員の中にも含まれるかもしれないですが、改めて回避する方法をとる必要があると考えられます。
具体的には、以下の人気コラム
で管理組合としての自己防衛策についても紹介していますので、合わせて確認してみて下さい。
談合問題に役員のなりすまし事件…難題も多い大規模修繕工事は慎重に検討したい
今回は横浜市の注意喚起から、現状課題を洗い出しながら紹介しました。
ご承知の通り、大規模修繕工事は億単位の金額が動きます。加えて、職人をはじめとする人件費や材料費の高騰など、工事代金も年々高騰する傾向にあります。そのため、管理組合に関与する工事関係者は、ビジネスの絶好の機会という事で非常に注目します。
そして、最近大きな問題となっている修繕工事の談合問題や、今回紹介した役員のなりすまし事件なども、素人集団である管理組合を相手に発生しています。
大規模修繕工事の際には、管理組合としては上がってきた情報に対して、多面的なチェックしながら、合理的な判断が求められます。自己防衛を行うためにも、日ごろからアンテナを張りながら最新情報をチェックして臨む必要がありそうです。
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