管理組合の総会が成立する要件ってどうなっているのだろうか…？
また、
総会には普通決議と特別決議っていう内容があるけど、それぞれどのような要件になっているのだろうか…？
さらには、
管理組合としてやろうとしていることが、普通決議に当たるのか、特別決議に当たるのか、分からないので確認しておきたい…
などなど、総会の議案においては、様々な疑問点が出てくると考えられます。
そして、管理組合独自のルールとして管理規約に制定されている可能性もあるでしょう。
今回は、このような疑問に応えるべく、管理組合総会に直結している内容として、国土交通省が挙げているマンション標準管理規約第47条「総会の会議及び議事」について紹介します。
国土交通省が挙げる内容が比較的細かく、加えて筆者の解説も添えているため、今回非常に長い内容となっています。
そのため、興味関心がある所を中心に確認頂ければと思います。
とりわけ、最後の章では、マンション管理士である筆者独自の視点から、管理組合や区分所有者にとって気を付けておいた方が良い点を補足していますので、こちらも合わせてご参照ください。
- 【規約解説】マンション管理組合の総会完全ガイド：標準管理規約第47条を紹介
- マンション標準管理規約第47条「総会の会議及び議事」とは？
- マンション標準管理規約第47条「総会の会議及び議事」の条文は？
- 電磁的方法が利用可能な場合
- 第1項 総会の成立要件（令和8年4月改正）
- 第2項 総会の普通決議の可決要件
- 第3項 特別決議議案の内容（令和8年4月改正）
- 第４項 共用部分の復旧における４分の3→3分の2可決要件への変更（令和8年4月改正）
- 第5項 建替え決議案の可決要件（令和8年4月改正）
- 第6項 マンション敷地売却決議の可決要件（令和8年4月改正）
- 第7項 書面、電磁的方法又は代理人による議決権行使
- 第8項 所有者不明専有部分管理人の扱い（令和8年4月改正）
- 第9項 規約変更議案が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼす場合
- 第10項 敷地及び共用部分等の変更議案が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼす場合
- 第11項 訴訟決議における被告への弁明の機会の提供
- 第12項 総会議案は通知した内容のみ決議
- 第47条「総会の会議及び議事」の規定に対する補足・注意事項は？
- 「総会の会議及び議事」に対して管理組合や区分所有者が気を付けておくべき事項は？
- 管理組合の最高意思決定機関である総会の決議には非常に細かなルールが設定されている
【規約解説】マンション管理組合の総会完全ガイド：標準管理規約第47条を紹介
今回紹介する内容は以下の通りです。
・マンション標準管理規約第47条「総会の会議及び議事」とは？
・第47条「総会の会議及び議事」の規定に対する補足・注意事項は？
・「総会の会議及び議事」に対して管理組合や区分所有者が気を付けておくべき事項は？
まず、最初の章ではマンション標準管理規約第47条の条文から「総会の会議及び議事」についてそのままの文面を紹介します。
具体的に「総会の会議及び議事」とは、
・管理組合総会の開催
・総会の議事内容
についての規約の定めとなります。
続いて、この条文についての補足事項や、注意しておくべき事項について国土交通省より提示されています。
今回は、国土交通省が示している文面を、筆者が意訳せずにまずはそのまま紹介します。そしてその文面の解説を、イメージしやすい具体的な例を踏まえながら紹介します。
少々指摘事項が多いので細かくかつ長くなりますが、分かりづらい場合は読み飛ばして次章をご確認ください。
そして、最後の章では第47条「総会の会議及び議事」の条文や補足事項を踏まえて、管理組合や区分所有者が気を付けておいた方が良い点を、マンション管理士である筆者独自の視点から具体的に紹介します。
早速、次章より当該条文について紹介します。
マンション標準管理規約第47条「総会の会議及び議事」とは？
まず初めに、マンション標準管理規約第47条「総会の会議及び議事」の条文を紹介します。
※赤字は令和8年4月の改正箇所
マンション標準管理規約第47条「総会の会議及び議事」の条文は？
内容としては比較的多いですが、以下の通りです。
第47条 総会の会議（WEB会議システム等を用いて開催する会議を含む。）は、前条第１項に定める議決権総数の過半数
２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
３ 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前２項
一 規約の制定、変更又は廃止
二 敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの及び建築物の耐震改修の促進に関する法律（平成７年法律第123号）第25条第２項に基づく認定を受けた建物の耐震改修を除く。）
三 前号の敷地及び共用部分等の変更に伴って必要となる専有部分の保存行為等
四
五 その他総会において本項の方法により決議することとした事項
４ 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前３項にかかわらず、組合員総数の過半数であって議決権総数の過半数を有する組合員の出席を要し、出席組合員及びその議決権の各３分の２以上で決する。
一 敷地及び共用部分等の変更のうち、次に掲げるもの
イ 敷地及び共用部分等の設置又は保存に瑕疵があることによって他人の権利又は法律上 保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合におけるその瑕疵の除去に関して必要となるもの
ロ 高齢者、障害者等の移動又は施設の利用に係る身体の負担を軽減することにより、その移動又は施設の利用上の利便性及び安全性を向上させるために必要となるもの
二 前号の敷地及び共用部分等の変更に伴って必要となる専有部分の保存行為等
三 建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
５
６
７
８ 前７項の適用については、所有者不明専有部分管理人は、組合員とみなす。
９
10
11
12
電磁的方法が利用可能な場合
また、電磁的方法が利用可能な場合については、第7項第6項のみ違っています。
そして、この条文の羅列だけではなかなか分かりづらい点もあるので、上記に挙がっている全12項10項についてそれぞれ具体的に紹介します。
条文の内容を簡単にいうと、以下の各題名の通りとなります。
第1項 総会の成立要件（令和8年4月改正）
まず、第１項は、WEB会議システムを用いて行う総会含めて、議決権総数の過半数半数以上の組合員が出席して成立することとなります。
※令和8年4月の改正で、出席要件は半数以上から過半数になりましたので、総議決権数100の管理組合は50では総会は成立せず、51以上が必要となります。
逆に、参加者が少ないと総会として成立しないこととなります。
この出席には、書面で議決権行使した組合員も含まれることとなります。
したがって、必ずしも当日会議場に参加する必要はありません。
第2項 総会の普通決議の可決要件
そして第２項は、総会の可決要件について記載されています。
第1項で紹介した出席株主数のうち、過半数で決することとなります。
このような記載から、こちらは普通決議の要件であると理解できます。
仮に、100戸の1戸1議決権のマンション管理組合であるなら、
・総会成立（定足数）には過半数の51以上の出席者が必要
・総会議案可決のためには、出席者の中から26以上の賛成票が必要
ということになります。
第3項 特別決議議案の内容（令和8年4月改正）
さらに第3項は、特別決議案の内容が紹介されています。
特別決議とは
・総会出席組合員数
で決議される議案です。
令和8年4月の改正で大きく変わるのはこの特別決議要件で、管理組合としても大きなトピックスと言えそうです。
これまでは、
総会出席に関係なく、管理組合員総数の４分の３以上及び議決権の４分の３以上という高いハードルでしたが、それが出席組合員数（出席は組合総数の過半数と総議決権総数の過半数）だけでカウントできることとなりました。
また、先ほどの100戸の1戸1議決権のマンション管理組合を想定した場合、
・可決には出席者51以上×3/4≒39以上
・さらに議決権総数も51以上×3/≒39以上
と、可決要件が法改正によりかなり下がることとなります。
これまでは普通決議の26以上と比べると、約3倍の賛成票が必要でした。
しかしながら、今回の改正で、「出席者の」と変更になったことによって、特別決議も可決しやすくなりました。
そして、ここでは各号を細かく見ていきたいと思います。
第一号 規約の制定、変更又は廃止
管理規約を新たに制定したり、変更、または廃止するには、特別決議が必要となります。
また、管理規約を制定するのは、最初のマンション分譲時であり、廃止する場合はマンションを取り壊したりする場合のため、ほとんどの場合は「変更」が該当します。
管理規約を少し変更するだけでも、この特別決議要件をクリアしなければなりません。
第二号 敷地及び共用部分等の変更
マンション内の敷地や共用部分等の変更を行う場合も特別決議要件となります。
ただし、ここは
・建築物の耐震改修の促進に関する法律（平成７年法律第123号）第25条第２項に基づく認定を受けた建物の耐震改修
を「除く」となっています。
「除く」は上記の2つの項目に掛かってきますので、
が特別決議要件となります。
ちなみに、大規模修繕工事は「大規模」とついていますが、「形状又は効用の著しい変化を伴うもの」には該当しません。
劣化した共用部分を元に戻すという変更というよりも保存行為に近いことから、現行のマンション標準管理規約では普通決議で実施されるのが一般的です。
第三号 専有部分の保存行為等（令和8年4月改正）
新たに、特別決議要件として、敷地及び共有分等の変更に伴って必要となる、専有部分の保存行為（工事）が追加となりました。
これは、共用部分と専有部分が構造上一体となった箇所は、管理組合として（共用部分と同様に）工事ができるという第21条第2項が、総会決議事項として新たに追加されたことによるものです。
第四号 訴えの提起
この号に記載のある、区分所有法第58条第１項、第59条第１項又は第60条第１項とは、要約すると
第59条第1項：同様の場合の専有部分の競売請求
第60条第１項：同様の場合の占有者（賃借人など）に対する引き渡し請求
という請求を、訴えによって実施できるということになります。
第四号 建物の価額の2分の１を超える滅失部分の復旧（令和8年4月の改正で削除）
建物の価額（資産価値）の2分の1を超える部分が地震等で滅失した場合は、特別決議によって復旧をすることとなります。
逆に2分の1を超えない部分、すなわち資産価値の半分以下の滅失であれば、普通決議で行えることとなります。
第五号 その他特別決議案として決議することとした事項
管理組合には、マンション標準管理規約の上記第一号から第四号以外にも、重要な決議事項として特別決議として定めている場合も考えられます。
例えば、現在のマンション標準管理規約に合わせていない、古くからの管理組合であれば、
・多額の支出を行う場合
なども、特別決議案になっている可能性も考えられます。
各管理組合の現行規約に合わせる必要があります。
第４項 共用部分の復旧における４分の3→3分の2可決要件への変更（令和8年4月改正）
これまでは特別決議として、区分所有者数及び議決権の4分の3以上であったものの中で、一部出席組合員数の3分の2以上となったものがあります。
これは、
・バリアフリー改修
・これらが専有部分に及ぶ一体的な改修
・建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の復旧
が該当します。
特に、「共用部分の設置・保存の瑕疵により権利侵害の恐れがある場合の改修」としては、「倒壊等のおそれのある立体駐車場を取り壊して平置きの駐車場とする」ケースが国土交通省の資料では挙がっています。
このように、「急を要する改修」が必要なものは、特別決議の中でも要件が緩和されることとなります。
第5項 建替え決議案の可決要件（令和8年4月改正）
次に、第5項は建替え決議、建物更新決議又は取壊し決議は、特別決議の中でもさらにハードルが高い組合員総数の５分の４以上及び議決権総数の各５分の４以上で行う必要があるとしています。
非常に重要な意思決定を行うことから、組合員の多くの参加とともに、管理組合としての統一見解である賛成票が投じられる必要があると考えています。
ただし、区分所有法第62条第2項の各号に該当する場合は、組合員総数及び議決権総数の各4分の3以上という内容が追加されています。
第6項 マンション敷地売却決議の可決要件（令和8年4月改正）
また、マンション再生等に係る決議のうち、建物敷地売却決議又は建物取壊し敷地売却決議は、組合員総数の５分の４以上及び議決権総数及び敷地利用権の持分の価格の各５分の４以上で行う必要があるとしています。
ここには「敷地利用権の持分の価格」という項目が入っています。
決議によって、マンションを壊して、最終的には敷地を売却して売却代金を各区分所有者に配分することとなります。
そのため、もともと各区分所有者が持っている「敷地利用権の持分の価格」という概念が重要になります。
こちらも第5項同様の但し書きがあります。（区分所有法第62条第2項の各号に該当する場合）
第7項 書面、電磁的方法又は代理人による議決権行使
第6項は、必ずしも総会当日出席することだけが出席者として扱われるわけではないことを示しています。
書面や電磁的方法、さらには代理人による出席であっても、組合員が総会に出席して議決権を行使したとして扱われます。
ちなみに、この条項にある「前6項の場合において…」とある、前6項とは「標準管理規約第47条第6項」のことを指すのではなく、「第47条第1項～第6項」の6項目分を指す点に注意が必要です。
考え方によっては、第47条第6項単体のみを指すように見えますが、法律的な言い方として、仮に単体のみを指す場合は
・第6項において
・第47条第6項において
などの言い方となります。分かりやすいので注意してみる必要があると言えます。
この条文は、第46条第4項において定めた、
第8項 所有者不明専有部分管理人の扱い（令和8年4月改正）
第9項 規約変更議案が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼす場合
第7項は、規約の変更が一部の組合員に特別の影響を及ぼす場合についての規定です。
イメージしやすい例としては、
・民泊利用可もしくはその設定が無く、新たに民泊不可の規約を定める場合に民泊を行っている組合員
などが考えられます。
ちなみに、管理組合として、承諾を得ようとしてこのような話が来ている場合には、その組合員は拒否できないということになります。
文章がややこしいですが、必ずしも総会で「否決してはいけない」という強制力がある訳ではありません。
第10項 敷地及び共用部分等の変更議案が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼす場合
第8項は、第7項と同様に、敷地及び共用部分等の変更議案があった場合に、一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼす場合についてです。
この場合にイメージしやすい例としては、
・駐車場の一部を別の設備のために使用することにより、駐車台数が少なくなることによって、現在駐車場を借りている区分所有者に影響が出る場合
などが特別の影響を及ぼすと考えられるでしょう。
第11項 訴訟決議における被告への弁明の機会の提供
第9項は、第3項第四号第三号の３つの訴訟提起である、専有部分の使用の禁止、競売請求、引き渡し請求を行う場合には、これらの被告側となる組合員や占有者（賃借人等）に対して、弁明の機会を提供する必要があるという定めです。
訴えられる側からの「いい訳」としての弁明を機会を与えることで、実際に管理規約や法律の定めに対して違法行為があったことが事実であるのか、また総会で賛否を判断する区分所有者に対しての判断基準になることも考えられます。
第12項 総会議案は通知した内容のみ決議
最後に、第10項は、総会は第43条第1項にしたがって、招集通知に記載された議案に通知した事項のみ、決議することができるとなっています。
以下に第43条の記事
を紹介しています。
原則、総会議案自体に対する動議は認められないこととなっています。
その点については、以下の記事で詳しく紹介していますので、合わせてご参照ください。
これまでの中で、第47条「総会の会議及び議事」の条文を細かく紹介しました。
次章では、国土交通省が第47条「総会の会議及び議事」について指摘している補足、注意事項があります。
また、普通決議議案と特別決議議案等について細かく紹介されています。
その内容をそのまま紹介するとともに、筆者の方で詳しい補足を入れながら解説します。
第47条「総会の会議及び議事」の規定に対する補足・注意事項は？
続いて、マンション標準管理規約第47条「総会の会議及び議事」について、国土交通省が補足・注意事項として記載している内容を全て紹介します。
指摘事項はおもに7項目あります。
こちらも非常に細かな内容もあるため、必要に応じて読み飛ばして頂ければと思います。
総会でWEB会議システムを活用する場合の出席者のカウント方法
まず、総会においてWEB会議システムを活用する場合の出席者の取り扱いについてです。
WEB会議システムからの参加を可能としている場合なら、当然その出席者も参加者に含まれます。
また、WEB会議システムであるため、URLとともに入室可能なパスワードが付与されれば、区分所有者ではない、議決権を行使できない家族や居住者であっても参加可能になる可能性はあります。
その場合は、傍聴人としての扱いとなり、出席組合員には当然含まれません。
総会議案否決の考え方
第2項はには
総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
とあることから、過半数に満たない場合は否決となります。
ここでは
・賛成、反対同数であれば否決となる
という点に注意が必要です。
国土交通省が定める特別決議としての基準
これは第3項の第一号から第五号のことを指しています。
これは、国土交通省として特に慎重に判断する必要性から、特別決議として定めている内容を補足しています。
定足数と特別決議要件の変更による注意事項（令和8年4月改正）
改めて、国土交通省は管理組合に非常に影響する補足を追加しています。そのため全文紹介します。
なお、住戸数の少ない小規模マンション等においては、第１項の総会成立の定足数について、令和７年の標準管理規約改正前と同様に「議決権総数の半数以上」とすることも考えられる。
こちらは、前章の「第3項 特別決議議案の内容（令和8年4月改正）」にて詳細を紹介していますので、そちらを参照頂ければイメージが沸きやすいと思います。
また、後半の「住戸数の少ない…」の点は、新たな規約改正ではなく、これまで通りの「議決権総数の半数以上」とすることもありとしています。
ただし、普通決議事項に限り、特別決議をここに当てはめることはできません。
これは、例えば総戸数が6戸の小規模マンションだと、
・規約改正後の「過半数」なら、4戸でないと総会成立しない
というハードルがあることから、このような補足コメントがあると考えられます。
また、これは区分所有法39条第1項によって、「規約で別段の定め」が可能であることから、改正前の条文のままでも問題ないという補足をしていると考えられます。
共用部分の変更に関する決議の補足
マンション標準管理規約の根拠となる区分所有法においては、共用部分の変更については、特別決議であるとされています。
ただし、注意点があり、その点を補足しています。
建物の維持・保全に関して、区分所有者は協力してその実施に努めるべきであることを踏まえ、機動的な実施を可能とするこの区分所有法の規定を、標準管理規約上も確認的に規定したのが第47条第３項第二号である。
なお、建築物の耐震改修の促進に関する法律第25条の規定により、要耐震改修認定区分所有建築物の耐震改修については、区分所有法の特例として、敷地及び共用部分等の形状又は効用の著しい変更に該当する場合であっても、過半数の決議（普通決議）で実施可能となっている。
その形状又は効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更
こちらは前章でも紹介しましたが、共用部分の修繕等の工事（大規模修繕含む）やバリアフリー化工事、耐震改修工事などは、「著しい変更を伴わない」共用部分の変更にあたります。
後ほど紹介する項目「普通決議と特別決議の考え方の例」対比表でその例を示しています。
区分所有法第17条第２項
これも前章でも紹介しましたが、「敷地及び共用部分等の変更議案が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼす場合」と同義となります。区分所有法第17条第2項
要耐震改修認定区分所有建築物の耐震改修
ここに記載がある「要耐震改修認定」とは、建築物の耐震改修の促進に関する法律によって、管理組合が所轄行政庁（自治体）に申請して認定取得している場合です。
すでに自治体から耐震改修が必要であると認定を得ている場合は、「著しい変更と伴う」改修工事であっても、特例で普通決議で可能であるとしています。
普通決議の中でも特別に扱う決議の考え方
国土交通省は普通決議議案であっても、すこしハードルを上げる考え方を提示しています。
改めてですが、普通決議について、前章では100戸の管理組合で例を示したとおり、
・総会成立（定足数）には過半数の51
・総会議案可決のためには、出席者の中から26以上の賛成票が必要
と、26/100、すなわち4分の1超の賛成で決議できることとなっています。
これでは低いのではないかということで、例えば大規模修繕工事のような多額の費用を要する決議事項は、
・総会成立（定足数）には過半数の51以上の出席者が必要
・総会議案可決のためには、議決権総数を過半数の51以上の賛成票が必要
共用部分の設置・保存の瑕疵により権利侵害の恐れがある場合の改修の補足（令和8年4月改正）
なお、本文中の「他人」には、当該マンションの区分所有者も含まれるものと解される。
普通決議と特別決議の考え方の例
国土交通省では、以下のように普通決議と特別決議の考え方の例を示しています。
工事において国土交通省が挙げる普通決議と特別決議の例
ア）バリアフリー化の工事に関し、建物の基本的構造部分を取り壊す等の加工を伴わずに階段にスロープを併設し、手すりを追加する工事は普通決議により、階段室部分を改造したり、建物の外壁に新たに外付けしたりして、エレベーターを新たに設置する工事は第４項第一号ロに該当し、組合員総数及び議決権総数の各過半数を有する組合員が出席した総会における出席組合員及びその議決権の各３分の２以上の賛成
イ）耐震改修工事に関し、柱やはりに炭素繊維シートや鉄板を巻き付けて補修する工事や、構造躯体に壁や筋かいなどの耐震部材を設置する工事で基本的構造部分への加工が小さいものは普通決議により実施可能と考えられる。その他、現行の耐震基準を満たさないことに対処するために、基礎部分等を切断して免震構造化を図る工事や、構造躯体に壁や筋かいなどの耐震部材を設置する工事で基本的構造部分への加工が大きいものは、第４項第一号イに該当し、組合員総数及び議決権総数の各過半数を有する組合員が出席した総会における出席組合員及びその議決権の各３分の２以上の賛成により実施可能と考えられる。
ウ）防犯化工事に関し、オートロック設備を設置する際、配線を、空き管路内に通したり、建物の外周に敷設したりするなど共用部分の加工の程度が小さい場合の工事や、防犯カメラ、防犯灯の設置工事は普通決議により、実施可能と考えられる。
エ）宅配ボックスの設置工事に関し、壁や床面に宅配ボックスを固定するなど、共用部分の加工の程度が小さい場合は、普通決議により実施可能と考えられる。
オ）IT化工事に関し、光ファイバー・ケーブルの敷設工事を実施する場合、その工事が既存のパイプスペースを利用するなど共用部分の形状に変更を加えることなく実施できる場合や、新たに光ファイバー・ケーブルを通すために、外壁、耐力壁等に工事を加え、その形状を変更するような場合でも、建物の躯体部分に相当程度の加工を要するものではなく、外観を見苦しくない状態に復元するのであれば、普通決議により実施可能と考えられる。
カ）充電設備の設置工事に関し、充電器自体の設置及び配線を通すために必要な配管の設置など、建物の躯体部分や敷地への加工の程度が小さい工事を行う場合や、敷地へ相当程度の加工を加えることなく受変電設備を変更する場合は、普通決議により実施可能と考えられる。
キ）計画修繕工事に関し、鉄部塗装工事、外壁補修工事、屋上等防水工事、給排水管更生・更新工事、照明設備、共聴設備、消防用設備、エレベーター設備の更新工事は普通決議で実施可能と考えられる。
ク）その他、集会室、駐車場、駐輪場の増改築工事（充電設備の設置工事等他の工事に伴って行われる場合も含む。）などで、大規模なものや著しい加工を伴うものは特別多数決議により、窓枠、窓ガラス、玄関扉等の一斉交換工事、既に不要となったダストボックスや高置水槽等の撤去工事は普通決議により、実施可能と考えられる。
文字では分かりづらいので、一覧表にして整理してみます。
一覧表で整理
国土交通省の上記の見解を整理した表は以下の通りです。
| おもな議案 | 普通決議 | 特別決議 |
| バリアフリー化工事 | 建物の基本的構造部分を取り壊す等の加工を伴わない工事 ・階段にスロープを併設 ・手すりを追加 する工事 |
・階段室部分の改造 ・建物の外壁に新たに外付けするエレベーター設置工事 |
| 耐震改修工事 | ・基本的構造部分への加工が小さい工事 ・柱やはりに炭素繊維シートや鉄板を巻き付けて補修 ・構造躯体に壁や筋かいなどの耐震部材を設置 |
具体的な紹介はなし。 左記以外の加工が大きい工事は特別決議の可能性あり。 |
| 防犯化工事 | ・オートロック設備を設置する際、配線を空き管路内に通す ・配線を建物の外周に敷設 ・防犯カメラ、防犯灯の設置工事 |
具体的な紹介はなし。 左記以外の加工が大きい工事は特別決議の可能性あり。 |
| 宅配ボックス設置工事 | ・共用部分の加工の程度が小さい工事 ・壁や床面に宅配ボックスを固定 |
具体的な紹介はなし。 左記からも解釈すると、宅配ボックスの設置は普通決議であるとの解釈である。 |
| IT化工事 | 光ファイバー・ケーブルの敷設工事で ・工事が既存のパイプスペースを利用するなど共用部分の形状に変更を加えることなく実施 ・新たに光ファイバー・ケーブルを通すために、外壁、耐力壁等に工事を加え、建物の躯体部分に相当程度の加工を要するものではなく、外観を見苦しくない状態に復元するもの |
具体的な紹介はなし。 左記に該当しない、加工が大きい工事は特別決議の可能性あり。 とりわけ、建物の躯体部分に相当程度の加工を要するものは、軽微なものを超える特別決議の可能性が考えられる。 |
| 充電設備設置工事 | ・充電器自体の設置 ・配線を通すための必要な配管の設置 ・敷地へ相当程度の加工を加えることなく受変電設備を変更する工事 |
具体的な紹介はなし。 左記に該当しない、建物の躯体部分や敷地への加工の程度が大きい工事を行う場合は特別決議の可能性が考えられる。 |
| 計画修繕工事 | ・鉄部塗装工事 ・外壁補修工事 ・屋上等防水工事 ・給排水管更生・更新工事 ・照明設備、共聴設備、消防用設備、エレベーター設備の更新工事 |
具体的な紹介はなし。 計画修繕工事であれば軽微な変更行為に該当することから、基本的には普通決議で可能と考えられる。 |
| その他工事 | ・窓枠、窓ガラス、玄関扉等 の一斉交換工事 ・既に不要となったダストボックスや高置水槽等の撤去工事 |
大規模なものや著しい加工を伴うもので ・集会室、駐車場、駐輪場の増改築工事（充電設備の設置工事等他の工事に伴って行われる場合も含む。） |
参考：国土交通省マンション標準管理規約（単棟型）第47条関係コメントに筆者が加筆
建替え決議及びマンション敷地売却決議における賛否者の明確化
この議案については、賛成票を投じた区分所有者または、反対票の区分所有者を明確にする必要があるとしています。
反対の場合は、対象住戸において売渡し請求を行う必要があるためです。
また、第5項、第6項は、法定の要件として区分所有法に定めてある規定を、マンション標準管理規約でも明確化すべく、規定化しているとしています。
ここまで、国土交通省が定める規約に対する補足・注意事項を筆者の解説も含めて紹介しました。
最後の章では、これまでの内容を踏まえつつ、記載されていないことで管理組合として注意した方が良い点を、筆者独自の視点から具体的に紹介します。
「総会の会議及び議事」に対して管理組合や区分所有者が気を付けておくべき事項は？
最後の章では、これまでの規約の条文や国土交通省が補足・注意すべき「総会の会議及び議事」の内容を踏まえ、筆者が独自の視点で気を付けておいた方が良い点を、さらに補足という形で紹介します。
特別決議が必要な規約の変更は極力まとめて総会議案として諮る
極端な例ですが、管理組合の管理規約において、
・現在のマンション標準管理規約に合わせるべく、長い間変更していなかった管理規約を一度に変更
という双方の場合があったと考えます。
このどちらについても、管理規約の変更に当たるとして、第47条第3項第一号の総会における特別決議が必要となります。
しかも、双方とも一度の総会で決議を取ることも可能です。
ただ、後者においては、どこが変更になったかの比較や区分所有者への説明会の開催、または場合によっては管理規約検討委員会等の理事会の諮問委員会を結成して議論することも考えられます。
そのため、総会の手間は一度で済むかもしれませんが、総会決議までの準備に時間がかかる可能性はあるでしょう。
特別決議事項の内容確認と管理規約見直しの検討
今回の令和8年4月の改正で、特別決議事項の重要な箇所が変更となりました。
具体的には、出席組合員の4分の3以上の可決や、3分の2以上の可決など、総議決権・総組合員数から出席組合員数に代わった点は大きな変更です。
また、これらは、区分所有法の改正により、強制的に変えられる強制規定となることから、規約で厳しい定めをしていても、上書きされることとなります。
そして、今回の改正を含めてマンション標準管理規約は、その時代背景を加味しつつ現行法である区分所有法の条文を参考に、マンション独自のルールとして採用すべき内容を配慮して作成されています。
それゆえに、改めて普通決議内容や特別決議内容を、最新版のマンション標準管理規約に照らして考えてみるのも一つでしょう。
通常の管理組合運営上の特別決議は４つに集約される
これまで述べてきた中でのまとめ的な形になりますが、イレギュラーな対応を除き通常のマンション管理上の特別決議は、おもに
・敷地や共用部分における形状又は効用の著しい変化を伴うもの（共用部分の重大変更、2/3要件の設置保存の瑕疵、バリアフリー改修）
・共用部分の変更に伴い必要となる専有部分の保存行為等（共用部分との一体工事、2/3決議要件含む）
・区分所有者や占有者に対する訴えの提起
の４つ３つに集約されます。
それ以外はイレギュラーな過半数を超える大規模滅失や建替え、マンション敷地売却といった、管理組合が存続するか否かを判断する非常に重要な決議になります。
したがって、これら以外の決議要件については、基本的には普通決議にて行われることが一般的でしょう。
それもあり、とりわけ特別決議は区分所有者としても慎重に検討するとともに、決議要件が緩和されたと言え議決権行使を含めた積極的な参加が求められると言えます。
管理組合の最高意思決定機関である総会の決議には非常に細かなルールが設定されている
今回は、マンション標準管理規約第47条から「総会の会議及び議事」について、条文ならびに国土交通省が補足・注意点として挙げている事項について紹介しました。
それぞれについて、筆者独自の視点からの補足も入れて解説しました。
もともと国土交通省が補足・注意点として挙げている事項が多く、また非常に細かな論点にも及んでいるため、解釈を添えるとなると非常に長いコラムとなりました。
恐らくは一度読んでもなかなか分かりづらい内容となっていますが、都度確認頂き、管理組合の参考として頂ければ幸いです。
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