マンションにとって「減税」と聞くと是非取り組みたいテーマでしょう。
今回、今年度予算にて承認された「長寿命化促進税制」についてです。
やや分かりづらい内容ですが、確認していきたいと思います。
以前、こちらの記事
でも紹介しています。
この時は日本経済新聞からの引用含めてであり、具体的な紹介はしておりませんでした。
今回は当該減税制度について具体的に紹介したいと思います。
国土交通省の発表内容より
国土交通省の発表資料より、今回の施策の概要を確認してみます。
※国土交通省 マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）について
（令和5年4月26日修正版より）
こちらの資料がベースとなっています。
施策の背景
国土交通省が考える、今回の施策の背景は次のとおりです。
○ 長寿命化工事が適切に行われないと、外壁剥落・廃墟化を招き、周囲への大きな悪影響や除却の行政代執行に伴う多額の行政負担が生じる。建替えのハードルも高く、マンションの長期使用を促す必要。
○ このため、必要な積立金の確保や適切な長寿命化工事の実施に向けた管理組合の合意形成を後押しすることが必要。
工事費の急激な上昇があり、高経年マンションでは住民の高齢化から進んでいます。
安易な修繕積立金の合意形成が得られにくいという現状があります。
また、今後高経年化マンションを放置することはできないでしょう。
長寿命化に向けた施策はあらゆる分譲マンションにおいて必要不可欠です。
加えて建替えのハードルは限りなく高いといえます。
特にこのような状況にあるマンションは不可能と考えられます。
国が後押しするマンション施策として減税と絡めることで、管理組合に実施して貰おうという意図があるのでしょう。
税制改正の概要
続いて、税制改正の概要です。
○ 減額割合は、1/6～1/2の範囲内（参酌基準:1/3）で市町村の条例で定める。
(※１)屋根防水工事、床防水工事、外壁塗装等工事
長寿命化に資する大規模修繕工事として、
・屋根防水工事
・床防水工事
・外壁塗装等工事
を指しています。
これらは大規模修繕工事で基本的に行われる工事です。
一定の要件を満たし、工事を行うことで固定資産税の減額が実現されます。
ただし、減税対応は各戸で実施する必要があります。
対象マンションと対象工事
具体的に対象となるマンションとして、以下の要件が挙げられています。
〇総戸数が10戸以上である
〇過去に長寿命化工事（外壁塗装等工事、床防水工事及び屋根防水工事）を行っている
〇管理計画認定マンション又は助言指導に係る管理者等の管理組合に係るマンション
特に
・管理計画認定マンション
・助言指導に係る管理者等の管理組合に係るマンション
についてはこれ以降個別で確認していきます。
管理計画認定マンション
こちらの具体的要件としては、以下のとおりです。
※ 管理計画の認定基準（表１）に適合し、都道府県等から認定を受けたマンションの管理に関する計画に係るマンション
〇原則として、「修繕積立金ガイドライン」に示す修繕積立金の額の目安の水準の下限値（表２）を下回る金額から、上回る金額に引き上げられたことが必要となります。
※（表1）（表2）は次の「管理計画の認定基準」画像に対応しています
令和3年9月1日以降として指定しているのは、国土交通省の修繕積立金ガイドラインにおいて、修繕積立金の目安額を改定したためです。
すなわち、国土交通省が定める最新のガイドライン基準をクリアしている水準に引き上げていることが前提です。
ガイドライン水準への引き上げとは？
「ガイドライン水準に引き上げている（値上げした）こと」についです。
・もともとガイドライン水準をクリアしていない
・値上げにより新ガイドライン基準の枠の中に入って来た
・かつ管理計画認定マンションとなった
ことが必要となるようです。
管理計画認定を受けたマンションの場合は、国土交通省発表資料としてこちらに掲載があります。
また、管理計画認定制度については、以下に細かく解説しています。
そして「管理計画認定マンション」が減税を受けるための要件です。
管理計画認定マンションがまだ非常に少ない（2023年6月現在）ことから、次に紹介する「助言指導に係る管理者等の管理組合に係るマンション」よりも対象がかなり少ないことが想定されます。
また、「助言指導に係る管理者等の管理組合に係るマンション」にも似たような資料が発表されていますが、違いについては、こちらにて↓紹介します。
助言指導に係る管理者等の管理組合に係るマンション
こちらの具体的な要件としては、以下のとおりとなっています。
先の管理計画認定制度と似たような資料が国土交通省より発表となっています。
双方の２ページ目において、それぞれ違っています。
具体的な内容としては、以下の様な点が挙げられています。
〇 このうち、修繕積立金の額については、「助言・指導及び勧告に関するガイドライン」に示す修繕積立金の基準額（表２）が積み立てられていることが必要となります。
また、こちらに記載の表１、表２についても確認しておきます。
表１については、管理計画認定制度認定の要件となっている、長期修繕計画の内容と近い形です。
↑こちらから、管理計画認定制度の長期修繕計画の内容を確認できます。
その中で、表２と関連するのですが、表２は修繕積立金ガイドラインの額と比べ、修繕積立金の額が「（著しく）低額」となっていることがわかります。
これは何を意味しているか少し考えましたが、詳細は後述します。
過去に長寿命化工事を行っているマンション
冒頭でご紹介した、国土交通省発表資料の画像データによると、上述の
「管理計画認定マンション」
であるか、または
「助言指導に係る管理者等の管理組合に係るマンション」
であるかは「OR」（どちらか）の要件であるのに対して、
「長寿命化工事」は必ずしなければならないこととなります。
具体的な要件としては、以下のとおりです。
〇工法・部材等が
「建築工事標準仕様書・同解説 JASS（一般社団法人日本建築学会）」や
「建築保全標準・同解説 JAMS（一般社団法人日本建築学会）」
「公共建築改修工事標準仕様書（建築工事編）令和４年版（最終改定 令和４年５月10日 国営建技第１号）」
を参考としたものであること
条件として、長寿命化工事を行う期間に制限があります。
そして、基準に従った工法や部材等によるものが求められます。
また、国土交通省のよくある質問の中には、
「各工事の工法、部材等については、上記仕様書を参考に、適切であることが建築士又は瑕疵担保責任法人によって確認されたものであれば問題ございません。 」
とのことなので、建築士等への専門家への確認が必要です。
制度概要の見解
この制度概要を確認し、マンション管理士である筆者独自見解を紹介します。
固定資産税減額に対する一定のハードルがある
まず、ハードな条件でも減税額が最大1/2、1年間のみ適用であることです。
さらに、100㎡相当分ということです。
これは仮に150㎡の大きめのマンションなら、減税額の最大1/2であったとしても、トータルで1/3程度の恩恵になってしまいます。
また、マンションとして現時点では非常に優秀なマンションの部類に入るといっても過言ではない、管理計画認定マンションにおいても、この令和５年４月１日～令和７年３月31日に大規模修繕工事が完了するタイミングであるということになります。
その点を考えると、
むしろ「助言指導に係る管理者等の管理組合に係るマンション」がより対象になりそうな感じ
でしょうか。
修繕工事の効果は次の工事まで複数年に及びます。
減税効果もせめて１年ではなく複数年の適用があればというところは、誰もが感じる所かもしれません。
「助言指導に係る管理者等の管理組合に係るマンション」に対する減税による促進策に重点
管理計画認定マンションよりも、修繕が喫緊の課題である高経年マンションをターゲットにしている点が色濃いところです。
逆に、高経年で修繕についてこれまで意欲的でなかったマンションが、この固定資産減税幅や様々な対応で、重い腰を上げることができるかという点です。
先にも紹介した通り、「減税幅1/6～1/2」がこれらのマンションにおいてメリットとして働くかどうかでしょう。
地価が高いマンションは各住戸に対する固定資産税の支払いがあります。
そうでないマンションは、マンション全体の恩恵は大きいかもしれません。
しかし各住戸を考えるとどうでしょうか？
管理組合や理事会の労力の割に合わない可能性も考えられます。
また、表２の修繕積立金の基準幅も、修繕積立金ガイドラインで必要とされている金額と比べて極めて低いことがわかります。
本来見慣れている修繕積立金ガイドラインでは、
20階未満、5,000㎡以下の最低ラインは235円/㎡・月
に対して、表２は91円です。
積立金が非常に少ない、長年全く修繕積立金に対するテコ入れをしてこなかった管理組合に対する施策として考えられます。
管理計画認定マンションの多くは対象外？
対象マンションが果たしてどれだけあるかということもあります。
管理計画認定マンションや認定を計画しているマンションに対しても、今回の減税施策は適用となっています。
工事完了から申告可能期間は3ヶ月とされています。
たまたま工事がこの期間にあるから申請する、という流れではないでしょうか。
ただ、管理計画認定を取得するマンションは管理組合の意識が非常に高いです。
連続してこちらの減税施策への対応についても実施することも想定されます。
しかしながら、先に述べた通り、たまたま修繕積立金を上げたことでガイドラインを満たし、かつ管理計画認定マンションとなっている、そのようなマンションは果たしてどれぐらい該当するのかという点があります。
管理計画認定を目指すマンションは、元々一定の管理機能が備わっています。
また修繕積立金についても、今回の固定資産税減税施策ができる前やさらには管理計画認定制度ができる前から、十分な管理組合運営がなされている可能性が高いでしょう。
そのため、実は「優秀なマンションは対象外」みたいな見え方かもしれません。
まとめ
対応事項が多く、また要件を満たすためには複雑な減税施策な印象です。
理事会や管理組合にとっては、
「固定資産が減税される」
「管理計画認定を取ると固定資産が減税される」
とメリットが先走っているかもしれません。
しかしながら、国土交通省の資料から慎重に制度内容を確認すれば、多くが対象となる高経年マンションにとって金銭的メリットという面でも、マンションにとっては比較的ハードルが高いです。
さらに管理計画認定マンションも、
「丁度大規模修繕工事がその期間内にあった」
「修繕積立金ガイドラインに当てはまるように値上げした」
というラッキーなマンションぐらいしか該当がないのではと感じます。
マンション管理士の筆者としても理解するのに時間が掛かる当該減税制度について、マンションの管理組合がどれだけ対応するのか、今後注視していく所でもあります。
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