中小規模のマンションにおいて対処すべき課題とは

中小規模マンションにおいては、単位当たりの金額が上がる傾向にあります。

すなわち、戸当たりの管理費や修繕積立金が、比較的大きなマンションに比べ負担が大きいこととなります。

今回は、中小規模マンションにおいて、今後の管理の在り方について考察してみます。

中小規模マンションにおける管理費や修繕積立金は？

まず、中小規模マンションにおける現状の管理費や修繕積立金の傾向から見ていきます。

マンション管理新聞や、国土交通省のデータをもとに傾向を確認します。

とりわけ、マンション管理新聞のデータについては、半年に一度実施されている、「管理費等初期設定調査」のデータを活用いたします。

2022年度下半期（22年6月~11月）において新規で分譲されたマンションから596件、9,679戸のデータを、同新聞社が集計したものです。

平米当たりの基準としては、管理費等初期設定調査や、国土交通省の修繕積立金ガイドライン双方において、専有部分の床面積を対象としています。

管理費の傾向

管理費の傾向として、専有部分床面積において、平米当たり199円と、前半期187円に比べて増加しています。

首都圏では262円、近畿圏では201円となっており、首都圏は前半期265円、近畿圏は189円でしたので、首都圏は下がっているものの、近畿圏は上がっている傾向にあります。

また、管理費の戸あたりの全国平均としては以下の通りとなっています。

戸数	㎡当たり単価（円）
2～20戸	295
21～40戸	214
41～60戸	187
61～80戸	179
81～100戸	178
101～150戸	175
151～200戸	210
201戸以上	241

出典：マンション管理新聞　2022年下半期管理費等初期設定調査　（戸数別）管理費・修繕積立金データ（㎡当たり）より抜粋

これを確認すると、新築ではありますが、戸数が2～20戸において㎡当たり管理費は295円と一番高く、次に201戸以上、3番目に21～40戸が214円と高い傾向にあります。

201戸以上はタワーマンション等、共用部分が充実しているマンションでその管理に関する費用がかかることは何となくわかるところでしょう。

それよりも戸数が小さいマンションは、各マンションにおいて負担が大きくなってくることがお分かりいただけるかと思います。

修繕積立金の傾向

次に、修繕積立金の傾向も見ていきます。

管理費等初期設定調査における修繕積立金の傾向

同様に、管理費等初期設定調査からも修繕積立金の傾向を見てみましょう。

平米当たり101円と、前半期96円に比べて増加しています。調査以来、初めての100円越えとなったようです。

首都圏では111円、近畿圏では101円となっており、首都圏は前半期は同額の111円、近畿圏は102円でしたので、ほぼ横ばい傾向にあります。

修繕積立金の戸当たりの全国平均としては以下の通りとなっています。

戸数	㎡当たり単価（円）
2～20戸	107
21～40戸	99
41～60戸	102
61～80戸	119
81～100戸	97
101～150戸	95
151～200戸	102
201戸以上	112

出典：マンション管理新聞　2022年下半期管理費等初期設定調査　（戸数別）管理費・修繕積立金データ（㎡当たり）より抜粋

修繕積立金は戸あたりの傾向があまり見られずばらつきがありますが、81～150戸の規模が大きめのマンションが低水準となり、それよりも小さい、もしくは大きなマンションで金額が高くなる傾向にあるようです。

国土交通省によるマンションの修繕積立金に関するガイドラインのデータ

国土交通省によるマンションの修繕積立金ガイドラインの中の「計画期間全体における修繕積立金の平均額の目安（機械式駐車場分を除く） 」において、次のような表がありますので、紹介します。

この表はマンション管理の専門家の中では比較的上がってくる表であり、国が提示する目安として重要な表であるとも言えるでしょう。

出典：国土交通省　『マンションの修繕積立金ガイドライン』より

こちらは戸数でなく、専有部分の床面積当たりの金額で算出されています。

地上20階未満においては、5,000㎡以下が小規模マンション、5,000～20,000㎡が中規模マンション、それ以上と20階以上が大規模マンションと位置付けてよいかと思います。

小規模マンションにおいては、335円、中規模では252～271円、大規模では255～338円が平均となっています。

小規模マンションと、20階以上のタワーマンションが同様の平均修繕積立金となる事は驚きですが、傾向としては管理費等初期設定調査と相違ないとも読み取れます。

管理費等初期設定調査が新築であり、修繕積立金ガイドラインは新築や中古問わずに算出されているので、それぞれ切り口には差があるものの、規模が小さいマンションにおいては、比較的高くなる傾向は変わりないようです。

中小規模マンションにおいて対処すべき課題は？

管理費、修繕積立金の戸あたりや面積当たりの傾向を見て、それぞれどのような対策を考えていけばいいのか、触れておきたいと思います。

前提：今後経年化するマンションが増大する

前提ですが、今後経年化するマンションが増加傾向にあります。

国土交通省による、2021年末時点におけるデータですが、築後３０、４０、５０年以上の分譲マンション戸数の見込みは次の通りとなります。

出典：国土交通省　『築後３０、４０、５０年以上の分譲マンション戸数』資料より

当然ですが、マンションの建て替えや壊して更地にすることは非現実的であるため、経年マンションはますます増える傾向にあります。

2041年末には、築後30年以上のマンションは600万戸近くにもなります。

2010年代以前に建てられたタワーマンションもこの部類に入ってくるでしょう。

また、築40年以上のケアが必要なマンションが424.4万戸と全体の約７割を占め、今後のマンションにおける経年劣化対策が非常に重要になってくることは必然と言えます。

小規模マンション

小規模マンションは、管理費の額、修繕積立金の額ともに、他の規模のマンションに比べて比較的高水準であることがデータから分かります。

そのため、日ごろの管理の費用に加えて、大規模修繕の際にも比較的支出が見込まれることとなります。

日頃の管理の費用については、定期的に見直し、無駄な支出が発生していないかをチェックする習慣が必要でしょう。

この点は管理会社に管理を任せている場合は、管理会社の意見だけではなく、理事会を中心とした管理組合内で明確な方針を持つべきでしょう。

できれば、浮いた管理費は修繕積立金に回しておきたい所です。

一方の修繕積立金については、とりわけ国土交通省の修繕積立金ガイドラインに沿った形で金額を調整していくことが望まれます。

理由として、管理計画認定制度の評価は上記の赤い表が使われるからです。

赤いマーカーの範囲に入っていることが評価の一定基準とされており、その中に入っていないと適切に修繕積立金を徴収していない、管理に課題があるマンションという位置づけになってしまいます。

そのためには、管理費を極力修繕積立金に充当することも検討課題となるでしょう。

さらに、長期修繕計画により、将来実施すべき工事内容を想定して、早い段階から修繕積立金の額が適正であるか、考えていくことが望まれます。

中規模マンション

20～30戸程度の小規模マンションほどシビアな状況ではないと考えられますが、80戸以下のマンションはそれなりの負担が強いられることとなります。

小規模マンションでの対策を実施することに加え、区分所有者も小規模と比べて比較的多くなることから、多くの区分所有者に問題意識とともに管理に関するかかわりを強く持って貰うことで、早くから将来を考えていくことが望まれます。

具体的には、理事会や修繕委員会など、マンションの将来を考えていく場に区分所有者が参加することや、アンケート等を募り、課題認識を持って貰うことなども考えられます。

問題意識があればあるほど、合意形成が図りやすく、早期に将来に向けて考えていくことができますので、修繕積立金の値上げ等の手段も実行しやすくなることが期待できます。

まとめ

マンションの経年劣化の進行に伴い、今後益々各マンションにおいて修繕対応が必要となってくるでしょう。

中小規模のマンションには限らないですが、急な修繕等の支出対応は難しく、管理組合として、区分所有者が協力し合いながら、一体となって長期的に課題に取り組むことが、将来の成果を生んでいくこととなります。

中小規模マンションにおいて参考にしていただければ幸いです。