日経で以下の記事がありました。
マンション管理のあり方が大きく変わるかもしれません。
2026年にも、マンション管理会社による「身内発注」に関する事前説明が義務化される見通しです。国土交通省は「第三者管理」を巡る問題に対応するため、2025年の通常国会で法改正を目指します。
第三者管理は、住民の理事会負担を軽減するために導入が進む一方で、管理会社が自社や関連企業に割高な契約を発注するなどの課題が指摘されています。そこで、住民の利益を守るための新ルールが策定されることになりました。
本記事では、マンション管理士の視点から、第三者管理の仕組みや今後の法改正のポイントを解説します。
※写真はみなとみらい大橋から神奈川方面を見た風景です
【要約】マンション第三者管理の法改正—管理会社の「身内発注」に事前説明義務
国土交通省は、マンションの「第三者管理」に関する法改正を進め、管理会社による自社・グループ企業への発注（身内発注）に事前説明を義務化する方針を示しました。
2026年の制度導入を目指し、2025年の通常国会で法改正案を提出予定です。
背景
- 第三者管理とは、住民の負担軽減を目的に、理事会を設置せず管理会社に運営を委託する方式。
- 理事の担い手不足や住民の高齢化が進む中、新築分譲マンションを中心に導入が拡大。
- 監視体制が不十分なため、管理会社が割高な契約を結ぶリスクが指摘されていた。
法改正のポイント
- 身内発注の事前説明義務
- 管理会社が自社や関連企業と契約を結ぶ際、住民へ説明を義務化。
- マンション購入時の重要事項説明
- 管理会社による第三者管理の契約は購入者に必ず説明するルールを新設。
- 適正管理のためのガイドライン（2024年6月公表）
- 外部監事（マンション管理士・弁護士等）の設置推奨。
- 利益相反を防ぐ管理規約の整備をマンション管理センターが要請（2024年2月〜）。
管理会社に委託する際の重要事項説明を義務付け
第三者管理は住民の負担を軽減する一方で、不透明な契約による不利益リスクが懸念されています。
今回の法改正により、管理会社の身内発注に関する情報開示の強化が図られ、適正な管理が求められる流れとなります。
とりわけ、管理会社との管理委託契約同様に、重要事項説明会の開催を義務付けることになるようです。
マンション管理士である筆者の見解は？
日経の記事をうけて、マンション管理士の視点から少し補足説明をします。
第三者管理者方式とは？
もともと、第三者管理（者）方式は、マンション管理士等の専門家が、理事会や区分所有者に代わって、管理者（≒理事長）となってマンションを管理する方式として考えられていました。
しかしながら、マンションの管理においては、マンション管理士よりも実際に管理を行う管理会社が区分所有者の近くにいるため、管理会社が代わりに受け入れるという形が生まれました。
特にこの形は国土交通省が、「管理業者管理者方式」として定義しています。
以下の記事
で細かな説明をしていますので、上記をご参照ください。
管理業者とマンション管理士が実施するそれぞれの第三者管理方式の考え方
管理業者が行う管理業者管理者方式は、ガイドラインを定めるものと考えられます。
一方のマンション管理士による第三者管理者方式は、マンション管理士の団体である日本マンション管理会連合会が、細かくチェック項目を提示しています。
チェック項目では、各項目を満たしていないと第三者管理者として適切ではないという方針になっています。
管理会社 VS マンション管理士、第三者管理はどちらが良い？メリット・デメリットを比較
こちらは結論は無いと思いますが、管理組合としてメリット、デメリットを踏まえて活用することも求められそうです。
双方に言えることは、
一度第三者管理者方式を採用すると、理事会方式に戻すのは難しい
ということはあるでしょう。
管理会社（管理業者）を活用する場合
メリット
✅ 管理業務と理事会業務を一元化できる
→ 日常の清掃・修繕・会計管理まで一括して委託でき、効率的な運営が可能。
✅ 迅速な対応が可能
→ 設備トラブルや修繕の手配などをスムーズに実施できる。
✅ 住民の負担軽減
→ 理事会の役割を担うため、区分所有者の運営負担が大幅に削減される。
✅ 実績・ノウハウが豊富
→ 大手管理会社であれば、多くの管理実績があり、専門スタッフも充実している。
デメリット
❌ 利益相反のリスク（今回の法改正の主要課題）
→ 自社や関連会社に高額な修繕工事や清掃を発注し、管理費が割高になるケースがある。
❌ 住民の監視が弱まる
→ 管理会社主導で運営されるため、透明性が低下し、不正の温床になりやすい。
❌ 管理組合の主体性が低下
→ 住民が運営に関与しにくくなり、管理会社に依存する体制になりがち。
❌ 管理品質のばらつき
→ 管理会社ごとに対応の質が異なり、十分な管理が行われないケースも。
マンション管理士等の専門家を活用する場合
メリット
✅ 管理会社との適正な契約をチェックできる
→ 管理会社の身内発注や利益相反を防ぎ、管理組合にとって最適な契約を結びやすい。
✅ 中立的な立場でアドバイスが可能
→ 住民の利益を優先し、管理会社とは独立した視点で管理運営をサポート。
✅ 管理組合の主体性を維持しやすい
→ 適切な意思決定を支援し、住民が管理に関与する機会を確保できる。
✅ 透明性の高い運営が可能
→ 第三者的な監視機能が働き、不正のリスクを低減。
デメリット
❌ 管理業務自体はできない
→ 修繕や清掃、日常管理は別途管理会社に委託する必要があり、調整業務が増える。
❌ コストが発生する
→ マンション管理士への顧問契約やコンサル費用が別途かかる。
❌ 実務の対応スピードは管理会社に劣る
→ 設備トラブルなど即時対応が求められる場面では、管理会社ほどの即応性がない。
❌ 専門家の質にばらつきがある
→ マンション管理士等専門家の知識や経験によっては、管理組合の期待に応えられないケースも。
どちらを選ぶべきか？
- 「管理を丸ごと任せたい」「住民の負担を減らしたい」 → 管理会社（管理業者）型が適している
- 「透明性を重視したい」「管理会社の利益相反を防ぎたい」 → マンション管理士等の専門家型が適している
どのような形をとるかは、管理組合の方針にもよるでしょう。
実際には、管理会社を活用しながら、外部のマンション管理士がチェック機能を果たす形が最も望ましいと言えます。
管理会社か、マンション管理士等専門家による第三者管理者方式かを検討する
今後の法改正で「管理会社による身内発注の事前説明義務」が強化されることで、管理会社単独の第三者管理方式ではなく、マンション管理士等の専門家を併用する流れが加速する可能性もあります。
管理組合としては、どちらの方式が適しているかを慎重に検討し、最適な運営方法を選択することが重要です。
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