【話題】経済産業省発表、高騰するマンション市場、金利関連情報など

話題性あるトピックス情報がある程度貯まった段階で共有している、マンションに関連する情報ですが、今回は以下の４点についてです。

・高騰するマンション市場（経済産業省）
・マンション異次元相場購買層と住宅難民、実態とその先
・日銀利上げ12月見送り説　住宅ローン、気になる金利上限
・地震に弱いマンションも”ビンテージ”として売れてしまう…｢家が高すぎる｣東京で起きている危機的な事態

それぞれの記事を各章で紹介します。

高騰するマンション市場（経済産業省）
マンション異次元相場　購買層と住宅難民、実態とその先
日銀利上げ12月見送り説　住宅ローン、気になる金利上限
地震に弱いマンションも”ビンテージ”として売れてしまう…｢家が高すぎる｣東京で起きている危機的な事態

高騰するマンション市場（経済産業省）

まず、経済産業省から「高騰するマンション市場」と題してレポートが発表されていました。

高騰するマンション市場｜その他の研究・分析レポート

高騰する首都圏の新築マンションについての価格変化についてです。

以下、発表資料からの引用ですが、具体的に見ていきます。

マンション分譲業から見るマンション市場の動向は？

・新築分譲マンション（首都圏）はコロナショック後のリバウンドはあるもののその後下落傾向
・マンション売買仲介（中古中心の売買）はコロナショック後もほぼ横ばい水準

価格高騰の状況

新築分譲マンションの平均価格/戸と上昇率
・首都圏の新築分譲マンションはバブル期の最高平均価格6,123万円（1990年）を超え2023年は8,101万円
・2023年度は前年比28.8％アップ

また、2023年のエリア別平均価格は、

東京23区：１億1,483万円（前年比３９.４％）と急騰
神奈川県：6,069万円（同１２.２％）
東京都下：5,411万円（同３.４％）
千葉県：4,786万円（同４.０％）
埼玉県：4,870万円（同－７.５％）

であり、24年1～10月の傾向は

東京23区：1億1,291万円（同－１.７％）と低下
神奈川県：6,351万円（同４.６％）
東京都下：5,803万円（同７.３％）
千葉県：5,746万円（２０.１％）急上昇
埼玉県：5,172万円（同６.２％）

と、23区外で価格上昇が起きているとのことです。

供給戸数の価格帯の変化は？

新築マンションにおける2023年の最多価格帯の傾向は

東京23区：１億円以上が33.3％
神奈川県：5,000万超7,000万以下が44.7％
東京都下：7,000万円超１億円以下が28.9％
千葉県：4,000万円超5,000万円以下が33.6％
埼玉県：4,000万円超5,000万円以下40.8％

中古マンションでは、

東京都：5,000万超7,000万以下が21.3％
神奈川県：3,000万超4,000万以下が17.9％
千葉県：1,000万超2,000万以下が21.6％
埼玉県：1,000万超2,000万以下が20.3％

となっており、新築と中古の価格差が明確に出ていました。

新築分譲マンションの激減を中古マンション販売が支えている

首都圏の新築分譲マンションは、2013年以降減少傾向にあり、2013年の56,478戸から2023年の26,873戸と半減している状況にあります。

対して、中古マンションは2013年の36,432戸から2023年の35,987戸と増加はしていないものの横ばい傾向です。

ということは、合計した新築、中古の売買自体は減少傾向にあるということです。

そのような中でも、首都圏、とりわけ23区内にある分譲マンションは価格が年々高騰しているという状況にあります。

今後の価格変動は？

経済産業省のレポートでは、建築工事費デフレーターという指標が2021年～2022年に急上昇し、さらに上昇を続けているとのことから、今後もマンションの価格に転嫁され、上がっていくだろうと予測しています。

それに影響される形で、中古マンションの価格も影響するだろうとして、レポートを締めています。

そして、将来的には、新築分譲マンションの販売戸数減もあり、中古マンションによりフォーカスされる可能性があります。

中古マンションにおいては、立地や間取りに加えて、管理組合活動をはじめとした、「マンション管理の質」を購入者もよりチェックすることが考えられます。

マンション異次元相場　購買層と住宅難民、実態とその先

最近日経で連載されていた、「今、マンションを買う」のまとめサイトのような形です。

マンション異次元相場購買層と住宅難民、実態とその先 - 日本経済新聞

異次元のマンション相場が続いています。資産性を意識した投資資金の流入だけでなく、居住を前提とする「実需層」の購入意欲も高まっています。共働きで世帯所得が増えるといったライフスタイルの変化に加え、超長期の住宅ローンの広がりも相場押し上げにつながって

各記事の紹介に飛ぶ形ですが、首都圏を中心としたマンション価格高騰の傾向が確認できます。

日銀利上げ12月見送り説　住宅ローン、気になる金利上限

日経の清水編集委員による記事です。

日銀利上げ12月見送り説　住宅ローン、気になる金利上限　編集委員　清水功哉 - 日本経済新聞

12月か来年1月かが焦点になってきた日銀の追加利上げ決定時期について、12月会合が18〜19日に迫るなか、12月は利上げ見送りとの予想の方が市場で多くなっている。もともと、急激な円安進行があれば12月決定がありうるが、そうでなければ、日銀は賃上げの販売価格への転嫁状況、来年の春季労使交渉の行方や米経済などをさらに見極め...

日銀は利上げを12月も見送るのではないかという予想が市場で多くなっているようです。

また、市場では植田日銀総裁は利上げの時期を12月か1月か決めきれていないという見方もあるようです。

仮に、12月や1月に利上げが決まったとしても、住宅ローンへの影響が即座に反映されるわけでもなさそうとのこと。

具体的には、住宅ローンを固定金利、変動金利どちらであっても、金融機関の見直しタイミングは4月1日か10月1日であり、実際の適用開始はさらに3か月後とのことです。
※固定金利は一定期間または全期間固定

今後の注意点としては、追加利上げのあとどこまで利上げを行うのかという点であると指摘しています。

段階的に利上げがあると、それとともに住宅ローン金利も上がることから、段階的に返済負担が上がっていくこととなります。

地震に弱いマンションも”ビンテージ”として売れてしまう…｢家が高すぎる｣東京で起きている危機的な事態

価格高騰によって、新築マンションは到底手が届かない…となると、中古マンション…になりますが、冒頭の経済産業省の記事からも、年々高くなっている傾向にあります。

そのような中、題名のようなコラムが明治大学教授からでています。

地震に弱いマンションも"ビンテージ"として売れてしまう…｢家が高すぎる｣東京で起きている危機的な事態中古マンションまで価格上昇で｢少しでも安い物件｣に目が向きがち

東京のマンションが高い。中古マンションでも一般的な世帯には入手が困難なほどだ。明治大学政治経済学部教授の野澤千絵さんは「耐震診断の結果、大規模な地震で倒壊する危険性が高いとされたにもかかわらず、耐震補強工事をしていない旧耐震基準のマンションまで、東京23区であれば、“ビンテージマンション”などと称して、それなりの価格で...

筆者は、

中古マンションは、新築マンションとは異なり、住宅市場に流通する「数」は減少しているわけではありません。にもかかわらず、中古マンションの平均成約価格が上昇しているのは、新築マンションの供給数が少なく、かつ価格があまりにも高騰して手を出せる状況にない中で、住宅を購入しようという人たちの目が、以前よりも大幅に中古市場の方に向いたことも大きいと考えられます。

と言っています。

その結果、耐震性に問題がある、旧耐震基準のマンションがビンテージマンションとして、多少耐震性不足であってもそれなりに売れていると指摘しており、警鐘しています。

耐震性の問題については、国土交通省含め、政府も当然気にしている話題ではあるので、管理組合として早期に対応が求められる所でしょう。