うちのマンションはマンション管理適正評価制度で評価を受けているのだけど、これは良いのだろうか…？
または、
マンションに点数が付けられているけど、実際に点数はどのように決まるのだろうか…？
このような疑問を持っているマンション管理組合や区分所有者も多いと思います。
確かに、自分が住んでいるマンションに点数が付くとなると、かなり気になるでしょう。
今回はこのマンション管理適正評価制度の現状や点数の意味する所について解説するとともに、点数のメリットについても紹介します。
マンション管理適正評価制度における点数の意味は【自宅が気になる】
今回紹介する内容は以下の通りです。
・マンション管理適正評価制度での点数の付き方は？
・点数評価におけるおもなメリットは？
まず、現状のマンション管理適正評価制度の運用状況として、登録マンションについて確認します。
次に、当該制度は点数化される訳ですが、実際に点数はどのようにつくのか、評価基準についてみていきます。
最後に、点数が付いた場合の考えられるおもなメリットについて紹介します。
マンション管理適正評価制度の登録状況は？
まずはじめに、マンション管理適正評価制度の登録状況について確認します。
マンション管理適正評価サイトから実際に検索してみました。
当記事記載現在（2024年10月22日）の登録件数は？
検索サイトのトップページにいくと、
現在5,945件公開中
との文字がありました。
つい２か月前の2024年8月2日に「マンション管理適正評価制度 登録件数5,000件に到達」のプレスリリースが出ていました。
これは2024年7月末時点の状況のため、わずか３カ月弱で1,000件弱の登録を積み上げている状況です。
特に優れている★５マンションの登録件数は？
続いて、マンション管理適正評価サイトから、★５をチェックして件数をカウントしてみます。
すると、1,701件のマンションが該当しました。
全5,945件に対する割合として、28.6％のマンションが★５を獲得していました。
登録先行しているのは優良マンションが中心と考えられますが、登録の４分の１以上のマンションが最上級の評価を得ているという結果でした。
優れている★４のマンションの登録件数は？
次に、優れているとされる★４のマンションについてみていきます。
同様にチェックを入れて検索したところ2,499件、全登録数に対して42.0％の割合となりました。
良好とされる★３の登録件数は？
さらに、良好と位置付けられる★３についても同様に見ていきます。
こちらについては1,390件が該当しました。
全登録数に対して、23.4％の割合です。
ちなみに、★３～★５を獲得しているマンション数は5,590件、割合にして94.0％となりました。
マンション管理適正評価制度の運用からまださほど日が経っていないため、優良マンションを中心に登録に動いていることが分かります。
マンション管理適正評価制度での点数の付き方は？
次に、これらの点数はどのような仕組みで付けられるのでしょうか？
項目別持ち点としては以下の通りです。
２ 建築・設備 20ポイント
３ 管理組合収支 40ポイント
４ 耐震診断関係 10ポイント
５ 生活関連 10ポイント
※マンション管理業協会 「マンション管理適正評価制度 登録情報項目一覧表 （管理状態等級評価）」より抜粋
管理体制
まず、管理体制についての状況が評価されます。具体的には
-2 集会（総会）の開催
-3 総会議事録
-4 管理規約の有無
-5 管理規約への規程の有無
-6 規約改正状況
について、それぞれチェック項目があります。
1-1～1-5までは有無により点数が付きますが、無い場合は原点となります。
一方の1-6については、規約改正におけるチェック項目において、規約に踏まえられている分に応じて、0～4点が加算されます。
具体的な加算項目は「マンション管理適正評価制度 登録情報項目一覧表 （管理状態等級評価）」のPDFシートを参照ください。以下、同様となります。
建築・設備
次に、建築・設備に関する評価があります。具体的には次の項目があります。
建築設備定期検査
昇降機（エレベーター）定期検査
専用水道定期水質検査
簡易専用水道管理状況検査
貯水槽の清掃（水道法施行規則の基づく）浄化槽の保守点検、清掃、定期検査
消防用設備等点検
自家用電気工作物定期点検
-2 長期修繕計画の有無
-3 直近５年間の共用部分の修繕等の履歴情報
2-1は法定点検として、それぞれ実施状況や報告書の保管の有無で点数が付きます。
法定点検であることから、無い場合はマイナス5点の減点です。
2-2の長期修繕計画は、有った場合であっても、要件に準拠しているか否かで点数の付き方が異なります。
そして、無い場合はマイナス5点の減点対象です。
2-3については、ある場合や修繕実績がない場合は10点、履歴情報はあるものの竣工図書が無い場合は5点、履歴情報が残されていない場合は0点となります。
過去の竣工図書の保管が重要となります。
管理組合収支
さらに、管理組合における収支における状況もチェックされます。具体的には以下の通りです。
-2 管理費会計収支
-3 修繕積立金会計収支
-4 管理費滞納額【戸数】【期間】【滞納率】
-5 修繕積立金滞納額【滞納率】
-6 修繕積立金の額
3-1は区分経理がなされているか、3-2は修繕積立金から他会計（管理費等）への充当がなされていないかの有無で点数が付きます。該当しない場合はマイナス5点です。
3-3は修繕積立金がどのように計画されているかのチェックです。均等積立方式の方が段階増額方式よりも高評価となります。それぞれのチェック項目で点数が変わってきます。
3-4は管理費の滞納状況ですが、戸数、期間、滞納率の項目に合わせて×の評価の場合は、それぞれマイナス4点の減点対象です。
同様に、3-5は修繕積立金の滞納状況で、チェック項目によって×の評価の場合はマイナス4点です。
最後に、3-6として修繕積立金が著しく低額でないかどうかで、プラス5点かマイナス5点の評価がつきます。
耐震診断関係
この項目のチェックは１点のみです。
マンションが1981年6月以降に竣工した新耐震基準であれば無条件で10点付与です。また、旧耐震の場合はチェック項目に応じて加点され、減点はありません。
生活関連
最後の評価項目は生活関連です。項目は以下の通りです。
-2 消防訓練の実施状況
-3 名簿の整備状況
-4 防災対策
5-1は設備等の警報発報による緊急対応の体制がチェックされます。各チェック項目によって加点となります。
5-2は法令上の義務に基づく当該事業年度内の消防訓練の実施状況であり、実施していない場合はマイナス5点の減点対象となります。
5-3は名簿の有無で加点評価、5-4は災害への対策の準備に応じて加点されます。
筆者として見ていると、この生活関連で点数が伸びない管理組合が多い印象です。
理由として、管理組合が自主的に取り組まなければならない項目であることが考えられそうです。
点数評価におけるおもなメリットは？
最初の章で確認したとおり、現時点では登録マンションの94％が★3の良好とされる水準を超えていることが分かりました。
そのように、現在では優良マンションを中心に登録が進んでいると考えられます。
最後に、点数評価が今後マンション管理組合にどのような影響を及ぼすのか、想定されるメリットを確認します。
将来的には上位の評価を目指すモチベーションが管理組合に生まれる
とりわけ、★４以下のマンションは、さらなる上の評価を目指そうというモチベーションが必ず生まれると考えられます。
上位があれば、上に行きたいと考えるのが人のモチベーションでしょう。
そのため、管理組合全体として、前章で紹介したチェック項目をクリアしようというモチベーションが高まることが想定されます。
★５のマンションは最上位評価を維持したいという管理組合のモチベーションが高まる
逆に、最上位の★５のマンションはどうでしょうか。
当然、一段下の★４であっても下に落ちたくないと考えるのが普通でしょう。
そのため、管理組合において評価を維持したいというモチベーションが当然働くことが想定されます。
管理計画認定制度とダブル評価のマンションはさらに評価が高くなる
マンション管理適正評価制度は、自治体の管理計画認定制度とワンストップでの申請が可能です。
そのため、双方申請して、評価を獲得したいと考えるのが普通でしょう。
評価項目が被る点があることも考えられます。
従って、ダブルで評価を獲得したいと考える管理組合が多い傾向にあります。
周辺の★が付いていないマンションよりも資産評価が上がる可能性がある
新たに物件を購入しようと考える時に、高い★がついているマンションと、ついていないマンションどちらが良いイメージでしょうか？
もちろん、高い★が付いているマンションではないでしょうか。
マンション管理適正評価制度で★が付いていると、一定の管理状態にあるということが定量的に分かるためです。
また、恐らくこの点は売買する不動産会社も強調して説明するでしょう。
逆に売却の場合も、管理面が行き届いた評価が高いマンションであることから、周りの同規模や同年数のマンションと比べ、高価格で売却できることも期待できます。
すなわち、これらは資産価値の高評価につながるということとなります。
マンション管理適正評価制度の登録が6,000近くある（記事記載時点）とはいえ、まだ制度が始まった初期段階です。
その段階で一定の★を獲得できたことは、周りのマンションよりも良い管理状態にあることが証明されているといえるかもしれません。
マンション管理適正評価制度により管理状態が評価される
今回はマンション管理適正評価制度の点数の意味と題して、登録状況や点数の付き方、また点数評価上のメリットを紹介しました。
また、最近急激に登録件数が増えた評価制度ですが、今後もますます増加傾向にあると考えられます。
自宅マンションで未評価なら、今後管理組合内で検討される可能性があるかもしれません。
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