「毎年同じ内容だから大丈夫だろう」──そう思って、管理会社から届いた封筒をそのまま放置していませんか？
しかし、重要事項説明書は 「１年間で数百万円〜数千万円の支出を約束する契約の下書き」 です。一度承認してしまうと、その条件で少なくとも１年間は、同じ管理会社に同じ内容で委託し続けることになります。
✅難しい専門用語が並んでいて、正直よく分からない
✅管理会社から「問題ありません」と言われると、そのまま信じてしまう
✅総会の直前にポストに投函され、じっくり読む時間がない
という管理組合・区分所有者は少なくありません。
本記事では、マンション管理士として多数の重要事項説明書をチェックしてきた筆者が、
✅防衛ライン①：管理費・修繕積立金などのお金は安全に管理されているか
✅防衛ライン②：清掃・点検・管理員など、業務の中身は契約どおりか
✅防衛ライン③：管理委託費の金額・内訳は妥当か
の３つの視点から、重要事項説明書の読み方とチェックポイントを整理して解説します。あわせて、記事内容をかみ砕いて説明した YouTube解説動画の活用法 も紹介します。
※2025年6月24日にYouTube解説を追加
【重要】管理会社が配布するマンション重要事項説明書の確認ポイント
本記事では、重要事項説明書を次の３ステップで読み解いていきます。
- 「そもそもこの書類は何なのか？」を整理する
- マンション管理適正化法との関係
- 誰に・いつ配布されるのか - 書面の各項目を、実務上のポイントとセットで確認する
- 「管理事務の内容および実施方法」
- 「管理組合の財産管理の方法（イ・ロ・ハ）」
- 「管理事務に要する費用・再委託・保証契約」 - 総会前に必ず押さえておきたい３つの防衛ラインに落とし込む
- 管理費・修繕積立金などのお金は安全に管理されているか（防衛ライン①）
- 清掃・点検・管理員など、業務の中身は契約どおりか（防衛ライン②）
- 管理委託費の金額・内訳は妥当か、中長期的に信頼できるか（防衛ライン③）
単なる条文の説明で終わらせず、「実際に理事会でどう判断・交渉すべきか」 まで踏み込んで解説します。
管理会社が配布する重要事項説明書の見方を整理します。
管理会社との管理委託契約に際し、事前に区分所有者へ配布される重要事項説明書について、
✅どのような位置づけの書類なのか
✅どこに、どんな情報が書かれているのか
を押さえたうえで、確認しておきたいポイントを見ていきます。
そもそも「重要事項説明書」とは何か
管理会社が管理組合と管理委託契約を締結しようとする際、マンション管理適正化法第72条に基づき、「重要事項の説明」を行う義務があります。
✅説明を行うのは、管理会社の担当フロントではなく、管理業務主任者（国家資格者）
✅説明会は、原則として契約締結前に開催しなければならない
✅説明会の少なくとも１週間前までに、区分所有者・管理者（理事長）に書面を交付する
このとき配布される書面が「重要事項説明書」です。契約書そのものではありませんが、管理委託契約の内容を分かりやすく整理した「事前説明書」 と位置付けると理解しやすいでしょう。
なお、従前と同一条件で契約を更新する場合には、説明会が不要とされています。
逆に言えば、
✅管理委託費の増額
✅業務内容の削減
✅契約期間や解約条件の不利な変更
などがある場合には「同一条件」とは言えません。管理組合に有利な変更（例：値下げ、契約期間の短縮）であっても、その内容が重要事項説明書にどう記載されているかは、必ず確認しておきたいポイントです。
管理会社の団体である、マンション管理業協会にそのひな形（PDF）が掲載されています。
以下、ひな形の一部を紹介します。
重要事項説明書の基本構成
今回のコラムとあわせて、リンクを貼ったPDFひな形と見比べてみてください。
一般的なフォーム（マンション管理業協会のひな形）では、重要事項説明書は次のような構成になっています。
- １ページ目：説明を行う管理業務主任者と管理会社の情報
- 管理会社名・所在地
- 管理業務主任者の氏名・登録番号
- 契約が「新規」「条件変更ありの更新」「同一条件の更新」のいずれか - ２ページ目：マンション自体の基本情報
- 所在地・規模・戸数・用途等
- 管理方式（全部委託・一部委託・自主管理） - ３ページ目以降：具体的な契約内容
- 管理事務の内容および実施方法（基幹事務・その他の管理事務）
- 管理組合の財産管理の方法（イ・ロ・ハ）
- 委託料・再委託・保証契約・契約期間・解除条件 等
読み進める際は、「誰が」「どのマンションに」「どんな条件で」説明しているのか という順で整理されている、と意識しておくと全体像が掴みやすくなります。
金額の減額や契約期間の短縮等、管理組合にとって有利な条件となる場合は、「同一条件」としてみなされます。
「Q1-2. 従前の契約と同一条件で契約を更新しようとするときには重要事項説明会はいらないと聞いたが本当なのか。」
※国土交通省 近畿地方整備局
「管理事務の内容及び実施方法」〜基幹事務
まず、ひな形の最初にくるのが、管理事務の内容及び実施方法という項目です。
基幹業務とそれ以外に分けてみていきましょう。
基幹事務：数字と長期修繕に関わる「心臓部」
この中に管理会社に委託する基幹業務の具体的な記載があります。
「管理事務の内容及び実施方法」の最初に出てくるのが、基幹事務です。
✅管理組合の会計の収入および支出の調定
- 収支予算・決算書の素案作成
- 毎月の収支報告、滞納状況の報告
✅出納
- 管理費・修繕積立金の収納
- 光熱費や保守点検費などの支払い代行
✅マンションの維持または修繕に関する企画または実施の調整
- 長期修繕計画の立案・見直し
- 大規模修繕工事等の企画・業者調整
ここで特に確認したいのは、
✅長期修繕計画の作成・見直しが「本契約に含まれるのか」「別契約なのか」
✅別契約の場合、その費用水準や見直し頻度はどうなっているか
です。長期修繕計画は、管理計画認定制度や金融機関の融資審査にも影響する「マンションの将来図」です。管理委託費に含まれると思っていたら別途数十万円だったというケースもあるため、条項を丁寧に読み込んでおきましょう。
「基幹事務以外の管理事務」〜管理員・清掃・設備
続いて、基幹事務以外の管理事務についてです。
こちらは、「①管理員業務」「②清掃業務」「③建物・設備管理業務」「④その他の管理業務」が該当します。
管理員業務：勤務形態と「できること・できないこと」を確認
まず、「①管理員業務」についてです。
管理員業務の欄では、
✅常駐／通勤／巡回などの勤務形態
✅勤務日数・時間帯
✅受付業務・立会い・巡回などの具体的な業務内容
が一覧になっています。
近年は管理員の人手不足が深刻で、条件の悪いマンションから優秀な管理員が離れていく傾向があります。
✅過度なクレーム対応を一人に押しつけていないか
✅勤務時間に対して業務量が多すぎないか
✅逆に、勤務時間が短すぎて、管理員本人の収入が不安定になっていないか
といった観点も含め、「無理のない勤務条件かどうか」 をチェックしておくと、長期的な安定につながります。
清掃・建物設備管理・その他の管理業務
「②清掃業務」「③建物・設備管理業務」「④その他の管理業務」に関してです。
「清掃業務」では、
✅日常清掃の頻度（週○回）
✅定期清掃の内容（床面洗浄・ワックス掛け等）と回数（年○回）
が記載されています。床の汚れ具合やゴミ置場の状況をイメージしながら、「実際のマンションの状態に対して足りているか？」 を検討しましょう。
「建物・設備管理業務」では、エレベーターや消防設備などの法定点検が漏れなく含まれているかが重要です。
「その他の管理業務」には、
✅理事会・総会の運営補助
✅図書（議事録・長期修繕計画など）の整備・保管
などが並びます。ここは 「理事会の負担をどこまで管理会社に任せるか」 を決める部分でもあるため、現行の運営状況と照らして確認しておきましょう。
「管理組合の財産管理の方法（イ・ロ・ハ）」部分
続いて、管理組合の財産管理の方法に関する取り決めです。
組合員から徴収した管理費や修繕積立金を管理会社がどう管理するかについてです。
重要事項説明書には、管理組合の財産管理の方法（イ・ロ・ハ）が図解されています。ここでは、
✅各区分所有者からの徴収方法（口座振替・振込・現金など）
✅管理会社が一時的に預かる「収納口座」と、管理組合名義の「保管口座」の関係
✅管理会社が倒産・横領した場合に備える保証措置の有無
を読み解きます。
✅イの方法：管理費・修繕積立金ともに一旦収納口座に入り、１か月以内に保管口座へ移す
✅ロの方法：管理費のみ収納口座、修繕積立金は直接保管口座へ
✅ハの方法：管理会社は通帳・印鑑を持たず、収納・保管口座とも印鑑は管理組合側で保管
イ・ロでは、管理会社が一時的に多額の資金を預かるため、１か月分を上限とした保証措置が義務付けられています。
一方、保証機構に加入していない管理会社などではイ・ロを選べず、「ハの方法」にせざるを得ないケースもあります。
「どの方法になっているか」「保証措置に加入しているか」は、管理会社の健全性とあわせて必ず確認したいポイントです。
※各図は国土交通省 関東地方整備局の資料より抜粋
イの方法
管理費・修繕積立金を一度「収納口座」に集め、翌月末（1か月以内）までに管理組合名義の「保管口座」へ移す方式です。
流れを整理すると以下のとおりです。
- 各区分所有者からの管理費・修繕積立金はまず収納口座へ入金
- 管理費からは、清掃費・点検費など 管理事務に要した費用を管理会社が支払う
- 使用後の残金（管理費残額）と修繕積立金は、翌月末までに保管口座へ移動
この方式では、収納口座の通帳と印鑑を管理会社が保管するのが一般的です。
一方、保管口座については、
- 通帳は管理会社が保管（記帳・確認のため）
- 印鑑は管理組合（理事長）が保管（出金に必要）
というように役割を分けることで、管理会社と管理組合がお互いをけん制し、不正を防ぐ仕組みになっています。
なお、管理会社が一時的に収納口座で扱う金額については、
1か月分を上限とした保証措置（保証機構への加入など）が義務付けられています。
ロの方法
ロの方法は イの方法の変形で、「修繕積立金」だけが直接保管口座に入る 方式です。
仕組みとしては、
- 管理費 → イと同様に収納口座へ
- 修繕積立金 → 収納口座を経由せず、管理組合名義の保管口座へ直接入金
となります。
印鑑・通帳の管理体制はイの方法と同じで、
- 収納口座の印鑑等は管理会社
- 保管口座の印鑑は管理組合（理事長等）
- 保管口座の通帳は管理会社（記帳用途）
という運用が一般的です。
修繕積立金が管理会社を経由しない分、資金保全の観点ではイより安全性が高い方式といえます。
ハの方法
ハの方法は、管理費・修繕積立金の双方を、最初から管理組合名義の口座で完全に管理する方式 です。
最大の特徴は、
管理会社が通帳・印鑑を一切預からない（＝資金に触れない）
という点です。
このため、
- 管理事務に要した費用の支払いを管理会社が直接行うことができない
- 都度、理事長等の印鑑所有者の承認が必要
- 事務手続きが増えるため、実務負担がやや大きい
という運用になります。
一方で、収納口座の資金を管理会社が預からないため、
保証措置（1か月分保証）を講じる必要がありません。
そのため、
- 保証機構に未加入
- 保証措置を講じることが難しい管理会社
- 管理組合が資金管理を厳格に行いたい場合
などでは、このハの方法が採用されるケースがあります。
「管理事務に要する費用」〜再委託・保証契約
管理組合として関心が高い、月額の管理会社に支払う定額委託業務費の金額になります。
管理委託費は、多くの管理組合にとって年間で最も大きい支出です。重要事項説明書では、
✅月額いくらか（税別／税込）
✅どの業務が定額委託費に含まれ、どこからが別料金か
✅再委託している業務（清掃・警備・設備点検など）とその位置づけ
が示されています。
管理委託費の水準は、「戸数」「共用施設の多さ」「管理員の勤務時間」などで変わります。単純な相場比較に加え、
✅他社見積もりと比べてどの項目が高い／安いのか
✅再委託先の品質（実績や資格、緊急対応の体制）はどうか
といった観点で検証することが重要です。
管理事務の一部の再委託に関する事項
管理会社が受託した業務の一部を外部の専門業者へ委託することを、再委託といいます。基幹事務では、管理費・修繕積立金の収納を収納代行会社に任せるケースがあります。
基幹事務以外では、日常清掃・定期清掃、エレベーターや消防設備などの保守点検が代表的で、管理会社に自社部門がない場合は必然的に再委託となります。品質確保のためにも専門業者に依頼することは一般的であり、再委託自体は問題ではありませんが、どの業務をどこに委託しているかを把握しておくことが大切です。
保証契約：万が一のときに本当に守ってくれるのか
財産管理のイ・ロの方法を採用している場合、管理会社は、マンション管理業協会保証機構等との間で保証契約を結ぶのが一般的です。
重要事項説明書では、
✅保証する第三者の名称
✅保証の対象となる金額（原則１か月分）
✅契約期間・更新・解約条件
が記載されています。保証機構未加入の場合や、保証の対象が限定されている場合には、理事会としてリスクをどう許容するかをあらかじめ話し合っておく必要があります。
その他の記載事項
「８ 免責に関する事項」「９ 契約期間に関する事項」「１０ 契約の更新に関する事項」「１１ 契約の解除に関する事項」「１２ 法第７９条に規定する書類の閲覧方法」があります。
それぞれ、管理会社が各事項を定めています。
重要事項説明書のチェックが重要な理由
ここまで見てきたように、重要事項説明書には、管理組合として押さえておくべき重要な情報が詰まっています。
にもかかわらず、実際には総会直前に管理会社からポストに投函され、ゆっくり確認する時間が取れないケースも少なくありません。
なぜ「とりあえず賛成」が危険なのか──その理由を、３つの防衛ラインとも関係づけながら整理してみます。
なぜ「とりあえず賛成」は危険なのか
重要事項説明書をもとにした管理委託契約は、通常１年単位で締結されます。
✅一度承認されると、１年間は同じ金額・同じ条件で管理会社に委託し続ける
✅支払い総額は、規模によっては年間数百万円〜数千万円に達する
にもかかわらず、総会では「いつも通りでいいだろう」と深く考えずに賛成する区分所有者が少なくありません。
本来、管理組合としては、
✅現行の契約条件が妥当かどうか
✅契約どおりの業務が実施されているか
✅今回の説明書でどこが変わるのか（値上げ・業務削減・条件変更）
を確認したうえで、総会での賛否を判断する必要があります。
そのためには、総会の数か月前から重要事項説明書や現行契約書をチェックし、必要であれば事前に管理会社と交渉しておくことが理想です。総会当日に初めて議案書を開く、という状態は避けたいところです。
管理委託契約は総会決議──だからこそ事前確認が重要
管理会社と管理委託契約を結ぶ際は、総会での決議が必要です。費用が適正かどうか判断できない場合には、総会で議案を否決することも可能です。
ただし、区分所有者の多くは管理組合の業務に関心が薄く、「今回も賛成でいいだろう」と賛成票を入れてしまうことが少なくありません。その結果、少数の区分所有者が問題意識を持っていても、賛成多数でそのまま承認されてしまうケースもあります。
このため、総会本番でいきなり判断するのではなく、事前に内容を確認し、必要に応じて理事会で協議しておくことが非常に重要です。
重要事項説明書で必ず確認すべき３つの防衛ライン
ここまで、重要事項説明書の各項目ごとに注意点を見てきました。最後に、全体を通じて必ず押さえておきたい３つの防衛ラインを整理します。
防衛ライン①：管理費・修繕積立金など「お金の守り」は安全か
まず確認したいのは、管理費・修繕積立金などのお金が適切に管理されているか です。
重要事項説明書では、
✅管理組合の財産管理の方法（イ・ロ・ハの別）
✅収納口座と保管口座の名義・通帳・印鑑の管理方法
✅保証機構への加入状況や保証額
といった点が示されています。
「どの方法になっているか」「保証措置が講じられているか」は、万が一の着服・倒産リスクから組合財産を守るための重要な確認ポイントです。
防衛ライン②：清掃・点検・管理員など「業務の中身」は契約どおりか
新しい重要事項説明書を見る前に、まずは 「現在の契約がきちんと守られているか」 を振り返ります。
✅ 理事会・総会の開催支援や議事録作成
✅ 月次収支報告、滞納督促
✅ 清掃・点検の実施状況
など、契約書に記載された業務と、実際の運営にズレがないかを確認しましょう。もし乖離がある場合は、契約更新の前に是正を求めたり、条件変更・管理会社変更を検討する材料になります。
防衛ライン③：管理委託費の金額・内訳は妥当か（中長期的な信頼性も含めて）
管理委託費は、多くの管理組合にとって年間で最も大きな支出です。金額だけに目を奪われて値下げを求めると、
✅ 管理員の勤務時間が減り、現場の負担が急増する
✅ 清掃・点検の頻度が下がり、建物の劣化リスクが高まる
といった副作用が生じることもあります。
値下げ交渉を検討する際は、
✅ 他社見積もり・相場と比べて「どこが高いのか」
✅ 他のマンションより手厚いサービスになっていないか
✅ 人件費・物価高騰など管理会社側の事情
を整理し、「サービスレベルを維持しながら見直せるか」 という視点で判断することが大切です。
あわせて、
✅ 長期修繕計画の提案は妥当か
✅ 管理計画認定制度への理解や姿勢は十分か
✅ トラブル時の対応スピードや説明は適切か
といった点も踏まえ、「この管理会社と中長期的に付き合っていけるか」 を検討していくとよいでしょう。
YouTube解説を「理事会の勉強会ツール」として活用する
本記事の内容は、YouTube でも 音声付き・画面付き で解説しています。
重要事項説明書のひな形を画面に映しながら各欄の意味と、実務上のチェックポイントを順番に説明していますので、
✅理事会の事前勉強会
✅新任理事・管理委員へのオリエンテーション
にもそのまま活用いただけます。
ぜひ、重要事項説明書のひな形を手元に置きながら 再生してみてください。
まとめ：重要事項説明書は「毎年の健康診断」
重要事項説明書は、単なる形式的な書類ではなく、
✅管理会社がどこまで何をしてくれるのか
✅管理費・修繕積立金という大切な財産をどう扱うのか
✅将来の長期修繕や管理計画に、どのように関わっていくのか
を確認するための、年に一度の「健康診断結果」 のような役割を持っています。
総会直前になって慌てて目を通すのではなく、
✅現行契約と実際の運営状況を整理する
✅新しい重要事項説明書で変わった点を確認する
✅必要に応じて理事会として方針を決め、管理会社と事前に意見交換する
という流れを毎年のルーティンにすることで、管理会社任せではない「強い管理組合」 に近づいていきます。
本記事とYouTube解説が、あなたのマンションにとって、重要事項説明書を「読むだけの書類」から、
✅お金の守り
✅業務の中身
✅管理会社との関係性
という３つの防衛ラインを確認するための「未来の資産価値を守るツール」へと変えるきっかけになれば幸いです。
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