マンションを所有・管理していく上で、毎月必ず発生する費用が管理費と修繕積立金です。これらの費用は、快適な居住環境を維持し、マンションの資産価値を守るために不可欠です。しかし、物価や人件費の高騰に伴い、管理費の値上げが課題となるマンションも増えています。管理組合としては、こうした状況に対応するため、管理費の支出を見直し、賢く削減していくことが求められています。
この記事では、マンション管理費の削減を検討する際に管理組合が押さえておくべきポイントと、削減を進める上での注意点について解説します。
マンション管理費の基礎知識と現状
まずはじめに、管理費の基本的な点と現状を確認しておきましょう。
管理費と修繕積立金
マンションの管理費は、主にマンションの日常的な管理・維持に充てられる費用です。具体的には、マンションの管理会社に支払う委託費、管理組合の運営費用、共用部分の水道光熱費、共用部分の保険料、軽度損傷の補修費、設備点検費などに使用されます。廊下や階段などの日常的な清掃費用も管理費から支払われます。
一方、修繕積立金は、外壁の塗り替えや大規模な改修など、大規模な修繕のために積み立てておく費用であり、管理費とは用途が異なります。管理費が定期的なメンテナンス費用と考えると、修繕積立金は大規模な修繕費用と言えます。新築マンション購入時には、これらに加えて管理準備金や修繕積立基金といった一時的な費用がかかる場合もあります。
管理費の相場
マンション管理費の相場は、エリア、完成年度、総戸数、建物の形態など、様々な要因によって異なります。
国土交通省の令和５年度マンション総合調査によると、基本的なマンション管理費用の相場は月額平均17,103円ですが、これはあくまで目安です。例えば、完成年度が新しいほど管理費が高くなる傾向があり、昭和60年～平成元年築のマンションが月額15,570円であるのに対して、令和2年以降築では月額21,233円と、6,000円弱ほどの差が見られます。
引用：国土交通省 令和５年度マンション総合調査より
また、総戸数が多いマンションは割安になる傾向がありますが、戸数によるばらつきもあります。形態別では、20階建て以上のタワーマンションは管理費用が高くなる傾向があり、19階建て以下のマンションと比べて月額5,000円以上の差が生じることもあります。
引用：国土交通省 令和５年度マンション総合調査より
なぜ管理費は増加しているのか？
近年、管理費が増加している背景には、管理員や清掃員の人件費高騰、共用施設の高級化に伴う維持管理コストの増大、インフレによる資材費や光熱費の上昇などがあります。
マンション管理新聞2025年3月25日発行第1298号に掲載の神奈川県の調査データ（2024年12月～2025年2月）を見ても、築年数によって管理費や修繕積立金の傾向が異なり、新しいマンションでは管理費が高額になる傾向にあるのに対して、古いマンションでは修繕積立金が高額になる傾向が見られるなど、マンションが抱える課題が反映されています。
管理費削減の主なポイント
管理費を削減するためには、支出項目のどこを見直すか、具体的な方法を検討する必要があります。メンテナンスの質を下げずに費用を削減するためのアイディアがいくつかあります。
管理委託費の見直し
管理費の中で最も大きな割合を占めることが多いのが、管理会社に支払う管理委託費です。
以下のような切り口で見直すことが考えられます。
契約内容と業務範囲の見直し
現在の契約で不必要な管理業務がないかを確認しましょう。例えば、管理員の業務時間や清掃の頻度を見直すことで費用を削減できる可能性があります。
ただし、管理員の勤務時間短縮はセキュリティや日常対応に影響が出る可能性があり、清掃頻度削減は共用部分の美化に影響するため、慎重な検討が必要です。
清掃については、試しに一度スキップして汚れ具合を観察するのも有効な方法です。
管理会社の変更
管理費が割高に設定されている場合や、現在の管理会社のサービスに不満がある場合は、複数の管理会社から見積もりを取り、比較検討することが最も効果的な削減方法となることが多いです。
マンション購入時の管理会社は競争によって選ばれていないことが多く、見直しによって競争原理を持ち込むことで、管理の質を維持または向上させながら費用を削減できる可能性があります。
筆者が担当した物件を含めて、管理会社を変更した事例では、年間管理費が大幅に削減されたケースがほとんどです。
ただし、管理会社の変更は、以下の記事でも紹介していますが、慎重に進める必要があると言えます。
共用部分の光熱費削減
マンションの共用部分（廊下、エントランス、階段など）にかかる電気代は管理費から賄われます。
白熱電球など古い照明を使用している場合、LED照明に交換することで消費電力を大幅に削減できます。LED照明は長持ちするため、交換作業の人件費や手間も減らせます。
不必要な時間帯の消灯や、人感センサーの導入などを検討することで電力使用量を抑えることができます。
損害保険契約の見直し
共用部分の保険料も管理費の項目です。マンションの立地条件（例：ハザードマップで確認できる自然災害リスク）に合わせて、必要な補償内容になっているかを見直しましょう。不要な特約を外すことで保険料を削減できる可能性があります。ただし、近年は大規模な自然災害が増えているため、安易な補償削減はリスクを伴うこともあります。
また、管理組合にとっては負担になりますが、5年契約を一括で支払うことによって、毎年の支払いに比べて割安になります。余剰がある場合は是非検討したい対策と言えるでしょう。
建物・設備管理費の削減
設備の点検やメンテナンスにかかる費用も見直し対象です。使用頻度が低い、または維持コストが高い設備（例：都心部の立体機械式駐車場で利用率が低い場合など）について、廃止や縮小を検討することや、平置き駐車場への変更などが考えられます。
ただし、撤去に初期費用がかかる点や、住民の合意形成が必要な点に注意が必要です。
管理費削減を進める上での注意点
管理費を削減することは重要ですが、安易な削減はマンションの管理の質を低下させ、かえって居住環境の悪化や資産価値の低下を招く可能性があります。
「安い＝良い」ではない
管理費は、マンションの清潔さ、安心感、安全、施設の充実、資産価値の維持といった快適な生活環境を支えるための費用です。管理費が安すぎると、清掃が行き届かなくなったり、必要なメンテナンスが滞ったりする懸念があります。
単に金額の安さだけでなく、費用に見合った管理が行われているか、費用対効果を重視することが大切です。無理な削減は管理の質を下げてしまう可能性があるため注意が必要です。
居住者への説明と合意形成
管理費の削減は、居住者が受けるサービスの内容に影響を与える可能性があります。清掃頻度を減らす場合などは、居住者への事前の説明と理解が不可欠です。
管理費や修繕積立金の変更には総会決議が必要であり、合意形成には時間がかかります。理事会や専門委員会等で十分に検討し、居住者説明会などを開催して丁寧に説明するプロセスが重要です。
修繕積立金への影響を考慮
管理費を削減できた場合、その削減分を修繕積立金に回すことで、将来的な大規模修繕への備えを充実させることができます。特に、物価や人件費の高騰により将来の修繕費用が増加する可能性が高い現状では、修繕積立金の不足が大きな課題となっています。
管理費削減を、単なる毎月の負担減としてだけでなく、修繕積立金を計画通りに積み立てるための財源確保として捉えることも重要です。
専門家やサービスの活用
管理費の支出構造分析、適切な削減額の算出、管理会社の比較検討など、管理費削減には専門的な知識が必要となる場合があります。マンション管理士などの専門家や、管理会社見直しをサポートするサービスを活用することで、管理組合の負担を軽減し、より効果的かつスムーズに削減を進めることができます。
コンサルタントに依頼する場合は費用がかかりますが、専門的なアドバイスやサポートが得られるメリットがあります。それによって、総合的に見ると管理費の低減に寄与することが考えられます。
一方、管理組合独自で進める場合はコストはかかりませんが、手間と知識が必要となります。
管理費削減以外の方法：収入を増やす
コスト削減だけでなく、管理組合の収入を増やすことで、財政状況を改善し管理費の値上げを防ぐという考え方もあります。
✅共用スペースへの広告看板設置（使用料収入）
✅通信基地の設置場所としての提供（賃借料収入）
✅慢性的に空いている駐車場の外部貸しや自動販売機の設置（賃貸料収入）
✅シェアサイクルや電動キックボード（LUUPなど）の設置（賃借料収入）
こうした収益事業には税金がかかる場合があるなど、考慮すべき点もありますが、マンションの実態に合わせて検討する価値はあります。
まとめ
マンション管理費の削減は、管理組合にとって重要な課題です。現在の管理費が適切かを見直し、管理委託費、光熱費、保険料、設備管理費など、様々な支出項目を分析することで削減の可能性が見えてきます。特に、管理会社の変更は大幅なコスト削減につながる有効な手段となり得ます。
しかし、削減は管理の質を維持・向上させながら行うことが大前提です。安さだけを追求した結果、必要なサービスが削られて居住環境が悪化したり、将来的な修繕に支障が出たりしては本末転倒です。
管理費削減を検討する際は、居住者への丁寧な説明と合意形成を図りながら、長期的な視点を持って計画を進めましょう。必要に応じて、マンション管理士などの専門家や、管理会社見直しをサポートするサービスを活用することも有効な手段です。
戦略的な管理費削減は、マンションの財政基盤を強化し、将来にわたって快適な暮らしと資産価値を守るために不可欠な取り組みと言えるでしょう。
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