団地型マンションの管理組合において、棟総会を開催する際に多くの方が抱く疑問があります。
「棟総会は何人集まれば成立するのか」「4分の3決議と過半数決議はどう違うのか」「自分が提案したい議案はどの決議要件に該当するのか」
――こうした疑問は、実務の現場で非常によく耳にします。
団地型マンションの場合、通常の単棟型マンションとは異なり、団地全体の総会（団地総会）と各棟の総会（棟総会）という二層構造をとるため、棟総会における決議要件の理解が一段と重要になります。しかも、棟総会の決議要件は議案の内容によって「過半数」「4分の3」「5分の4」と三種類に分かれており、正確に把握しておかないと、後から決議の効力が問われるリスクがあります。
本記事では、団地型標準管理規約第73条（棟総会の会議及び議事）の条文を実際にご紹介しながら、マンション管理士の視点で逐条的に解説していきます。条文の文言は一見難解に映るかもしれませんが、一つひとつのポイントを丁寧に読み解いていくことで、実務上の判断に役立てていただけるはずです。
なお、本記事はかなりの分量になっています。すべて通読していただくのが理想ですが、お急ぎの方は関心のある条項のH3見出しから読み始めていただいても問題ありません。特に後半の「管理組合としての注意事項」は、日常の運営において直接役立つ実務上のポイントをまとめていますので、ぜひご確認ください。
規約73条「棟総会の会議及び議事」の解説
まずは団地型標準管理規約第73条の条文を確認しておきましょう。棟総会の成立要件と決議要件は、この条文に体系的に整理されています。
※赤字は令和8年4月1日施行の区分所有法改正に伴う標準管理規約の改正箇所です
（棟総会の会議及び議事）
第73条 棟総会の議事は、その棟の区分所有者総数の過半数であって第71条第１項に定める議決権総数の過半数を有する区分所有者の出席を要し、出席区分所有者及びその議決権の各４分の３以上で決する。
２ 次の各号に掲げる事項に関する棟総会の議事は、前項にかかわらず、議決権総数の過半数を有する区分所有者が出席する会議において、出席区分所有者の議決権の過半数で決する。
一 区分所有法第57条第２項の訴えの提起及び前条第二号の訴えを提起すべき者の選任
二 建物の価格の２分の１以下に相当する部分が滅失した場合の滅失した棟の共用部分の復旧
三 マンション再生等に係る合意形成に必要となる事項の調査の実施及びその経費に充当する場合の各棟修繕積立金の取崩し
３ マンション再生等に係る決議及び前条第五号の団地内の他の建物の建替えと一括して建替え承認決議に付する旨の決議は、第１項にかかわらず、その棟の区分所有者総数及び議決権総数の各５分の４以上で行う。ただし、マンション再生等に係る決議については、建物が区分所有法第62条第２項各号に掲げるいずれかの事由に該当する場合は、その棟の区分所有者総数及び議決権総数の各４分の３以上で行う。
（ア）電磁的方法が利用可能ではない場合
４ 前３項の場合において、区分所有者が書面又は代理人によって議決権を行使したときは、当該区分所有者の数は出席した区分所有者の数に、当該議決権の数は出席した区分所有者の議決権の数に、それぞれ算入する。
（イ）電磁的方法が利用可能な場合
４ 前３項の場合において、区分所有者が書面、電磁的方法又は代理人によって議決権を行使したときは、当該区分所有者の数は出席した区分所有者の数に、当該議決権の数は出席した区分所有者の議決権の数に、それぞれ算入する。
５ 前４項の適用については、所有者不明専有部分管理人は、区分所有者とみなす。
６ 前条第一号において、規約の制定、変更又は廃止がその棟の一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。この場合において、その区分所有者は正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
７ 区分所有法第58条第１項、第59条第１項又は第60条第１項の訴えの提起の決議を行うには、あらかじめ当該区分所有者又は占有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。
８ 棟総会においては、第69条第１項によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議することができる。
第73条が扱う全体像（成立要件・可決要件・手続保障）
第73条は、棟総会における「会議の成立」と「議事の可決」の両方を定める条文です。しかし団地型マンションにおいてこの条文が持つ意味は、単なる決議要件の整理にとどまりません。棟ごとに利害関係が分かれる団地型では、棟総会の決議構造そのものが団地全体の統治に影響します。
言い換えれば、第73条は「棟の意思形成をどの程度の強さで拘束するか」を設計する条文でもあります。
総会が法的に有効な決議を行うには、まず一定数の区分所有者が出席して会議が「成立」しなければなりません。それが満たされた上で、出席者の一定割合以上の賛成をもって議案が「可決」されます。
この条文が特徴的なのは、議案の種類に応じて三種類の決議要件を定めている点です。第1項では通常の棟総会決議に適用される「4分の3ルール」を定め、第2項では例外として「過半数ルール」が適用される議案を列挙し、第3項ではマンション再生・建替えという重大事項に対して「5分の4ルール」という最も厳格な要件を課しています。
さらに第4項以降では、書面・代理人・電磁的方法による議決権行使の取り扱い、所有者不明専有部分管理人の地位、特別の影響を受ける区分所有者の承諾、訴訟決議における弁明機会の保障、そして事前通知のない事項は決議できないという手続的保障が規定されています。これらは決議の適法性を守るための重要な規定です。
団地型マンションでは棟ごとに利害関係が直接衝突するため、棟総会の決議要件を誤ると決議無効や棟間紛争に発展する可能性があります。条文理解は単なる知識ではなく、管理組合の統治設計そのものといえます。
第1項 棟総会の基本決議は「4分の3」
この第1項は棟総会における「基本ルール」です。団地型マンションでは、棟ごとに独立した意思決定が行われるため、この4分の3決議は実質的に「棟の拒否権構造」を形成します。ある棟で必要な賛成が得られなければ、団地全体の意思決定にも影響が及ぶ可能性があります。
ポイントは二段階になっている点です。まず「成立要件」として、①区分所有者の人数が過半数、かつ②その区分所有者が保有する議決権総数の過半数、という二つの条件を同時に満たす出席が必要です。そして成立した会議において、出席区分所有者の人数の4分の3以上、かつ出席区分所有者の議決権の4分の3以上の賛成で可決されます。
たとえば、ある棟の区分所有者が20人（全員が1議決権を持つとします）の場合で考えてみましょう。成立には「過半数の人数」かつ「過半数の議決権」が必要ですから、少なくとも11人以上の出席が必要です。10人以下の出席では会議自体が成立しません。11人が出席したとすると、可決には出席者の4分の3以上、すなわち9人（11×0.75＝8.25、切り上げで9人）以上の賛成が必要になります。
「人数」と「議決権」の両方で過半数・4分の3を充たさなければならない点が重要です。区分所有者1人が複数の専有部分を所有している場合、人数上は1人でも議決権は複数持つことになり、人数と議決権の比率が異なってきます。計算の際は必ず両方を確認するようにしてください。
単棟型マンションの総会や団地総会では、通常の議案については出席者の議決権の過半数による普通決議が基本となります。これに対して棟総会では、第72条に列挙されているとおり、規約の制定・変更、問題行為者への訴訟提起、共用部分の復旧、建替えや取壊しといった、その棟の法的地位や存続に関わる事項が主な議決対象となります。そのため棟総会では、通常の普通決議よりも厳しい「4分の3決議」が基本要件として設けられています。
▼団地型規約72条「議決事項」についてはこちらで詳しく解説しています。
第2項 例外として「過半数」で足りる議案
第2項は、第1項の原則である「4分の3決議」の例外として、「過半数」で決定できる議案を定めています。成立要件は「議決権総数の過半数を有する区分所有者の出席」であり、第1項と異なり人数の過半数は求められません。つまり、第2項では議決権の過半数のみが成立要件となります。
第1号は、区分所有法第57条第2項に基づく訴えの提起です。共同の利益に反する行為をした区分所有者に対し、行為停止などを求める訴訟であり、いわゆる問題行為者への法的対応です。迅速な対応が必要なため、過半数での決議が認められています。
第2号は、小規模滅失に関する共用部分の復旧です。建物価格の2分の1以下の部分が滅失した場合に限られ、早期の復旧を可能にするため過半数での意思決定が認められています。これは単棟型にもある規定と同様です。
第3号は令和の法改正で追加された規定で、建替えや敷地売却などマンション再生の検討に必要な調査の実施と、その費用のための修繕積立金の取崩しを過半数で決定できるとするものです。これは再生に向けた「調査段階」の合意形成を進めるための規定であり、後述する第3項の本決議とは要件が異なります。
このように第2項は、問題行為への対応、小規模滅失の復旧、再生検討の調査など、迅速な判断が求められ、かつ団地全体の意思決定に比べて影響範囲や金額が比較的小さい事項に限って過半数決議を認めています。つまり「なぜここだけ過半数なのか」という視点で見ると、第2項は団地型マンションにおける意思決定の機動性を確保するための例外規定と理解することができます。
第3項 マンション再生・建替え決議は「5分の4」
第3項は最も厳格な決議要件を定める規定です。建替え決議や敷地売却といったマンション再生に関する本決議は、区分所有者総数および議決権総数の各5分の4以上の賛成が必要です。これは出席者数ではなく、区分所有者総数および議決権総数を母数とする絶対要件であり、非常に高いハードルです。
たとえば20戸の棟で5分の4ルールが適用される場合、16人以上（かつ16議決権以上）の賛成が必要になります。この要件は出席者数ではなく区分所有者総数を母数とするため、欠席者も母数から除外されません。したがって欠席者が多い場合、結果として賛成数が要件に届かず、決議が成立しにくくなります。
このため、マンション再生の議案を提案する際は、事前の合意形成と総会への出席促進が極めて重要になります。特に団地型マンションでは、棟ごとの意思が団地全体の再生プロセスに影響を及ぼすため、棟単位での説明会や意見交換の場を重ねながら合意形成を進めることが現実的な運営になります。
ただし書きとして、建物が区分所有法第62条第2項各号のいずれかの事由（老朽化、災害等による著しい毀損など）に該当する場合は、5分の4ではなく4分の3で足りると定められています。これは、建物の状態が深刻で建替えの必要性が客観的に明らかな場合は、要件をやや緩和して意思決定を促すための規定です。
第4項 書面・代理人・電磁的方法による議決権行使
第4項は、書面による議決権行使（いわゆる「書面投票」）、代理人による議決権行使（委任状の提出）、および電磁的方法（オンライン投票等）による議決権行使を「出席」として扱うことを明確にした規定です。これにより、都合がつかない区分所有者でも意思表示ができ、会議の成立要件・可決要件の計算に含めることができます。
実務では、議案書とともに「書面議決書」や「委任状」を送付し、当日出席できない区分所有者から事前に回収することが一般的です。これらを有効に活用することで、出席率を高め、会議の成立をスムーズにすることができます。電磁的方法については、管理組合の電磁的方法利用環境の有無に応じて（ア）か（イ）かを選択します。
第5項 所有者不明専有部分管理人の扱い
第5項は、令和8年4月施行の区分所有法改正により導入された所有者不明専有部分管理制度を踏まえた規定です。所有者が不明な専有部分について裁判所が選任した管理人は、第1項から第4項の適用においては区分所有者とみなされます。すなわち、その管理人が議決権を行使することができ、出席者数や議決権数の計算に含まれます。
空き家・所有者不明問題が深刻化する中、こうした管理人制度の活用は今後のマンション管理において重要な意味を持ちます。管理組合として、所有者不明専有部分が生じた場合の対応フローを事前に確認しておくことが望ましいでしょう。
▼所有者不明専有部分管理人について、こちらで規約条文の解説しています。
第6項 特別の影響を及ぼす規約変更
第6項は、規約の制定・変更・廃止が特定の区分所有者に「特別の影響」を及ぼす場合の規定です。多数決によって規約を変更できるとはいえ、特定の区分所有者の権利を著しく侵害するような場合にまで多数決で押し通すことは許されません。そのため、特別の影響を受ける区分所有者の個別の承諾が必要とされています。
「特別の影響」とは、規約変更の必要性と変更によって受ける不利益のバランスから判断されます。単に不便になる程度では通常は特別の影響とはいえませんが、専有部分の利用に重大な制限が課されるような場合は該当することがあります。
例えば、民泊や事務所利用を認めていたマンションで、規約変更によってそれらを全面禁止する場合、専有部分の利用方法に直接制限がかかるため「特別の影響」に該当する可能性があります。
ただし、承諾を求められた区分所有者は、「正当な理由がなければ」拒否できないとされており、合理的な変更には応じなければなりません。ちなみにこの「正当な理由がなければ拒否できない」とは、総会で反対票を投じてはならないという意味ではありません。総会決議とは別に必要とされる「承諾」の段階で、合理的理由なく規約変更を妨げることはできないという趣旨です。
第7項 訴訟決議における弁明機会
第7項は、特定の区分所有者・占有者を対象とする訴訟（使用禁止・競売・引渡し請求等）の決議を行う場合、事前にその当事者に弁明の機会を与えなければならないとする手続的保障の規定です。
区分所有法第58条は共用部分等の使用禁止請求、第59条は区分所有権の競売請求、第60条は占有者の引渡し請求に関する訴えです。これらはいずれも対象者の権利に重大な影響を与えるものであるため、総会の場で一方的に決議するのではなく、事前に当事者の言い分を聞く手続きが義務付けられています。
弁明機会を付与せずに決議を行った場合、手続き違反として決議の効力が問われる可能性があります。
第8項 通知された議案のみ決議可能
第8項は、棟総会において決議できるのは、あらかじめ通知した事項に限るという「通知主義」を定めた規定です。総会の招集通知には議案が明示されており、当日いきなり動議で議題を追加して決議することはできません。
これは、区分所有者が議案の内容を事前に知り、出欠の判断や賛否の検討ができるようにするための重要な手続的保障です。もし事前通知されていない議案について決議を行った場合、手続違反として決議の効力が争われる可能性があります。
実務では、臨時の議案を追加したい場合は改めて総会を招集し直す必要があります。「その他の事項」という議題を設けても、それだけで具体的な事項を決議することは原則としてできないと解されるため、注意が必要です。
管理組合としての注意事項
第73条の決議要件を誤って理解すると、総会決議の無効や棟間紛争の原因となるため、実務上の注意点を整理しておきます。
決議要件の取り違えは総会無効や紛争の原因になる
棟総会における典型的なトラブルのひとつが、決議要件の取り違えです。第73条では、議案の内容によって「過半数」「4分の3」「5分の4」と決議要件が分かれているため、これを混同すると本来必要な賛成数を満たさないまま決議してしまうことがあります。その場合、後になって決議の効力が争われ、無効と判断されるリスクがあります。
特に注意が必要なのは、マンション再生に関する決議です。建替えや敷地売却といった事項は第3項の「5分の4決議」が必要となるため、単なる多数決で決められるものではありません。棟総会の議案を作成する際には、対象となる条文と決議要件を事前に確認しておくことが重要です。
成立要件は人数と議決権の二重条件
第1項の成立要件は「区分所有者総数の過半数」であり「かつ」「議決権総数の過半数を有する区分所有者の出席」です。人数のみの過半数では不十分で、議決権の過半数も同時に満たさなければなりません。
たとえば30戸の棟で1人の区分所有者が10戸を所有している場合（1戸1議決権とすると、その人が10議決権を保有）、出席者が16人（人数の過半数）だとしても、その16人の議決権合計が15以下であれば成立要件を満たしません。一方、出席者が11人でも、その中に10戸の所有者が含まれていれば議決権は20以上になります。ただし、人数要件である区分所有者総数の過半数（30戸の場合は16人以上）を満たさなければ会議は成立しません。
このように、一人の区分所有者が複数戸を持つ場合は計算が複雑になりますので、事前に「何人が出席すれば成立するか」を正確に計算しておくことが重要です。
書面・委任状・電磁的方法の集計ミスに注意
書面議決書や委任状は「出席扱い」となりますので、集計の際に漏れや重複がないよう厳格な管理が求められます。よくある誤りとして、書面議決書と委任状を受け取ったにもかかわらず、それらを集計に含め忘れて成立要件を計算してしまうケースがあります。
また、委任状の記載内容の確認も重要です。委任先が「議長一任」なのか「特定の議案について○○に委任」なのかによって、取り扱いが変わります。電磁的方法を導入している管理組合では、システム上の集計ミスや二重投票の排除にも注意が必要です。
総会当日には書面・委任状・電磁投票の集計表を事前に準備し、出席者名簿と合わせて成立要件の充足を確認する手順を確立しておくことをお勧めします。
マンション再生議案は調査段階の合意形成が重要
まだまだ事例も含めてごく少数ですが、第3項で規定するマンション再生（建替え・敷地売却等）の決議は、区分所有者総数の5分の4以上という非常に高い要件が課されています。これを一度の総会で達成するのは極めて困難であり、事前の合意形成プロセスが成否を左右します。
その意味で、第2項第3号に規定する「調査の実施および調査費用のための修繕積立金取崩し」は、過半数で決定できる点が重要です。まずは過半数で調査を開始し、調査結果をもとに区分所有者への丁寧な説明と合意形成を重ね、最終的に5分の4の賛成を目指すという段階的アプローチが現実的です。
マンション再生を検討する段階に入ったら、専門家（マンション管理士・弁護士・マンション再生コンサルタント等）と連携して、長期的な合意形成の計画を立てることを強くお勧めします。
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弁明機会や事前通知を欠くと手続上の問題が生じる
第7項の弁明機会と第8項の事前通知は、手続きの適法性を担保するための根拠規定です。これらを欠いた場合、決議の効力が問われる可能性があります。
弁明機会については、特定の区分所有者・占有者に対する訴訟決議の前に「いつ・どのような形で」弁明機会を付与したかを記録しておくことが重要です。口頭での機会付与だけでは証明が難しいため、書面で通知し、応答の有無も記録することを推奨します。
事前通知については、招集通知の記載内容を議案ごとに具体的に記載し、「その他」でまとめた議案について追加で決議しようとしないよう注意が必要です。総会当日に新たな議案について決議が必要になった場合は、後日改めて招集通知を発送した上で臨時総会を開催する必要があります。
▼管理組合における義務違反行為についてはこちらで詳しく解説しています。
棟総会を正しく運営するために押さえるべきポイント
団地型標準管理規約第73条は、棟総会の決議要件と手続を定めた条文です。決議要件は、①通常の棟総会決議は4分の3、②訴訟提起・小規模滅失の復旧・再生調査は過半数、③建替えなどマンション再生の本決議は5分の4という三段階の構造になっています。
また、書面・代理人・電磁的方法による議決権行使は出席扱いとなり、特定の区分所有者に特別の影響を及ぼす規約変更には承諾が必要です。さらに、特定の者を対象とする訴訟決議では弁明機会の付与など、手続的保障も定められています。
棟総会を適切に運営するためには、議案ごとの決議要件を正確に把握し、成立要件や手続を誤らないことが重要です。特にマンション再生など重大な議案では、早い段階から専門家と連携し、慎重に合意形成を進めることが求められます。
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