2025年、最新モデル「ChatGPT-5」がリリースされ、その性能向上が大きな話題となりました。
横浜マンション管理研究室では、この機会にAIの実力を実地で試すべく、マンション管理士である筆者とGPT-5による対談企画を実施しました。テーマは「現場が直面する課題とその解決策」。
役員のなり手不足、修繕積立金不足、コミュニティの希薄化、災害対応など、多くの管理組合が抱える現実を題材に、AI視点と現場経験を融合した議論を展開しました。
本記事では、そのやり取りを読みやすく編集し、要所に補足解説を加えてお届けします。
※実際に音声入力で対話しましたが、研究室側の喋りが上手くないため、文字化して改めて紹介しています。
はじめに：初めての音声入力とGPT-5活用
会話抜粋
（横浜研究室、以下YMK）今回は初めての試みで、いつもは他のナレーターの方に横浜マンション管理研究室の音声を任せているのですが、今回は私、主催者が初めて音声入力でやってみようと思います。というのも、ChatGPTが一昨日GPT-5になって性能が向上したので、試しに活用してみたいという趣旨もあります。はじめに全般的なことを聞こうと思います。基本的には私が質問して、ChatGPTが回答する形で進めます。よろしくお願いします。聞こえますか？
（GPT-5）はい、しっかり聞こえています。初めての音声入力チャレンジ、ぜひ楽しんでいきましょう。GPT-5の性能も活かしつつ、気になることをどんどん聞いてください。
補足解説
今回の収録は、横浜マンション管理研究室としては初の「主催者本人による音声入力」です。これまでは第三者ナレーターが原稿を読み上げる形式が主でしたが、直接音声で収録することで、話し手の感情やニュアンスをよりダイレクトに伝えられるというメリットがあります。
また、今回のもう一つのテーマは「GPT-5の実用テスト」です。生成AIは、原稿作成や情報整理に加え、音声化・動画化の素材作成にも活用できます。議事録作成、説明資料、Q&A集などをAIに下書きさせ、人間が最終確認するだけでも、マンション管理業務において作業時間と労力を大きく削減できることが期待できます。
最近のマンション管理における主な課題
会話抜粋
（YMK）ではまず、全般的なところからお聞きします。最近のマンション管理において、特に大きな課題は何でしょうか？
（GPT-5）大きく分けると、①役員のなり手不足、②住民の高齢化、③修繕積立金不足、この3つが挙げられます。さらに近年は④コミュニティの希薄化、⑤災害対応力の不足も無視できません。これらは互いに影響し合い、管理組合運営に複合的な負担をかけています。
補足解説
役員のなり手不足は全国共通の課題であり、多くの管理組合で顕在化しています。当サイトでも高齢化や現役世代の多忙化がその一因と指摘しています。修繕積立金不足は、資材・人件費の高騰が背景といえます。さらに、日常の交流減少や災害対策の遅れも深刻化しており、これらが複合的に組合運営を圧迫しています。
役員のなり手不足とその背景
会話抜粋
（YMK）やはり一番は役員のなり手不足ですよね。これは何が原因なのでしょうか？
（GPT-5）理由はいくつかありますが、まず時間的・精神的な負担の大きさが挙げられます。加えて、管理業務の複雑化や専門知識の必要性が増しているため、自分には務まらないと思う方も多いです。また、理事長や理事会の活動が外から見えにくいことも「やりたくない」理由につながっています。
補足解説
役員不足は単なる人数問題ではなく、「役員活動の魅力や意義が伝わらない」構造的課題です。業務を効率化すれば負担は軽減できます。理事会のオンライン開催や議事録管理の効率化ツール（例：クラウドサービスや共有ファイルによる管理など）を導入した組合では、出席率が向上したり、業務が効率化した事例があります。このようにICTの導入は、役員が参加しやすくなる環境づくりに貢献しています。活動内容を広報紙や掲示板で発信することで、「管理組合活動に興味を持つようになった」と思う住民を増やす効果もあります。
外部管理者方式の是非
会話抜粋
（YMK）最近は外部管理者方式も注目されていますが、どう見ていますか？
（GPT-5）メリットは、専門知識や経験を持った外部の人が理事長や役員を務めることで、運営の安定や効率化が期待できる点です。ただし、費用面や外部者と住民の温度差が課題になることもあります。
補足解説
外部管理者方式は深刻な役員不足の解決策になり得ますが、費用負担（年間数十万〜100万円）や意思決定の温度差に注意が必要です。導入前に、業務範囲や責任を契約で明確化し、住民への説明を丁寧に行うことが欠かせません。
修繕積立金不足と工事費高騰
会話抜粋
（YMK）修繕積立金の不足も深刻です。なぜ追いつかないのでしょうか？
（GPT-5）大きな要因は、建築資材や人件費の高騰です。10年前に比べて工事費は2〜3割上昇していますが、積立金の改定が追いついていない組合が多いです。
補足解説
資材価格は円安・需要増で高止まり。職人不足で人件費も上昇し、2013年比で約25〜30％高騰。5年ごとの長期修繕計画見直しやインフレ率反映、シミュレーション配布で住民理解を得ることが重要です。
コミュニティ希薄化の影響
会話抜粋
（YMK）コミュニティが希薄化すると何が問題になりますか？
（GPT-5）日常的な交流が減ると、災害時やトラブル時の協力体制が機能しにくくなります。また、総会や理事会への参加率も下がり、意思決定が滞る恐れがあります。
補足解説
交流が薄いと、緊急時の助け合いも難しくなります。地域イベントや防災訓練、オンライン掲示板などで日常的な接点を増やすことで、いざという時の連携力が向上します。
災害対応力不足と備え
会話抜粋
（YMK）災害対応力の不足については？
（GPT-5）防災計画が形骸化している組合も多いです。備蓄品の未整備や安否確認手順の不明確さは大きなリスクです。
補足解説
防災計画は年1回の見直しが望ましく、備蓄品の有効期限や安否確認ルールを明文化することが重要です。防災リーダー制度や自治体との連携強化も有効策です。
総括：AIと現場の融合で管理組合を強くする
今回の横浜マンション管理FP研究室（YNK）とChatGPT5対談において、簡単な質問に対して、どれぐらいの認識があるかを試してみましたが、現場課題とAIの知見がほぼ一致しました。AIは万能ではありませんが、情報整理や提案の初期段階で活用すれば、理事会の議論を効率化できます。
課題解決の鍵は「役員の負担軽減」「財務健全化」「コミュニティ強化」の3本柱です。そのためにAIと人間の役割分担を明確にし、持続可能な管理体制を築くことが求められます。
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