2026年1月27日、国土交通省はマンション管理のあり方を根本から変える新方針を固めました 。既存物件向けに運用されていた「マンション管理計画認定制度」を、2027年春から新築分譲物件にも拡大します 。
これにより、「将来の固定資産税が安くなる新築マンション」が市場に登場することになります 。しかし、その恩恵を受けるためには、これまでの「売りやすさ優先」の資金計画を根底から見直す必要があります。
ニュースのポイント：なぜ今、新築への優遇なのか？
これまでの新築マンションは、購入時のランニングコストを低く見せるため、当初の修繕積立金を安く設定し、数年ごとに引き上げる「段階増額方式」が主流（全体の約8割）でした 。
しかし、この方式には大きな落とし穴があります。
- 増額の失敗： 計画通りに積立金を値上げできた組合は59.4%に留まり、約3割が計画倒れに終わっています 。
- 大幅な値上げ： 平均的な値上がり幅は3.58倍に達しており、老後の家計を圧迫する要因となっています 。
今回の新制度は、こうした「将来の管理不全」を未然に防ぐため、最初から適切な額を積み立てる優良物件を国が認定し、税制で報いるというものです 。
認定の鍵を握る「1.83倍」の基準
国交省が示す新たな認定基準案の核となるのは、積立金の「上げ幅」の制限です。
- 引き上げ率の制限： 30年間の計画において、積立金の最初と最後の差を1.83倍以下に抑えること 。
- 当初額の下限： 段階増額であっても、当初額を「均等方式」で算出した場合の60%以上に設定すること 。
- 物価高の影響： なお、不測の物価高騰による引き上げは、この1.83倍の計算には含めない方針です 。
横浜・23区のオーナーには「固定資産税50%減額」の恩恵
この制度の最大のメリットは、大規模修繕工事（外壁塗装や屋根防水など）を実施した翌年度の固定資産税の減額です 。
- 減額幅： 建物部分の固定資産税が6分の1から最大半分まで減額されます 。
- 地域差： 横浜市や東京23区などの自治体では、最大の「半減（50%減額）」が適用される見込みです 。
- 金融優遇： 税制以外にも、リフォーム融資の金利引き下げや、管理組合向け債券の利率上乗せなどのメリットも用意されています 。
横浜マンション管理FP研究室の見解：「管理の透明性」が中古市場での最強の武器になる
今回の改正により、マンション選びの基準は「立地」や「設備」から、より鮮明に「管理計画の健全性」へとシフトします。
FP1級の視点で見れば、当初の積立金が少し高くても、将来の固定資産税が減税され、かつ「追加の一時金徴収」のリスクが低い認定物件の方が、トータルの住居コストは安定します。また、認定を維持し続ける（5年ごとの更新が必要）ことは、将来売却する際の「資産価値の証明書」として機能するでしょう 。
当研究室では、この「1.83倍ルール」を既存の管理組合がどうクリアし、減税を勝ち取るべきか、実務的なコンサルティングや研究を強化してまいります。
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