2025年12月16日の日本経済新聞で報じられた記事は、分譲マンションの理事会にとって無視できない衝撃的な内容でした。不動産売買プラットフォームFLIEの調査によると、引っ越し経験者の実に62.4%が何らかの近隣トラブルに遭遇しているというのです。
騒音、異臭、マナー違反、そして人間関係の悪化による「無視」や「嫌がらせ」。これらはかつて、当事者同士の「相性の問題」として片付けられてきました。しかし、現代の分譲マンションにおいて、近隣トラブルはもはや個人の問題ではありません。放置すれば管理組合を疲弊させ、良質な居住者の流出を招き、最終的に「管理の質」そのものを崩壊させる深刻なガバナンスリスク（運営リスク）へと変質しています。
引っ越し後、6割が経験する「近隣トラブル」の正体
日経記事が突きつけた「6割超」という数字は、マンション管理の現場にいる私たちにとって、驚きというよりは「やはりそうか」という納得感に近いものです。トラブルの内容は、かつての「深夜のピアノ」といった分かりやすい迷惑行為から、より主観的でグレーな、警察や司法が介入しにくい「事件未満」の事案へとシフトしています。
例えば、深夜のベランダでの喫煙（ホタル族）による受動喫煙、在宅ワーク中に隣室から漏れ聞こえる話し声、ゴミ出しの細かなルールを巡る無言の圧力。これらは一つひとつは軽微な「マナーの問題」に見えます。しかし、逃げ場のない高密度な集合住宅において、これらは居住者の精神を確実に蝕んでいきます。特に、構造上音が伝わりやすい物件や、多様な世帯が混在する大規模マンションほど、この「摩擦の火種」は常に燻っています。
こうした「法的には罪に問えないが、当事者には耐え難い苦痛」という難題に対し、ボランティアである理事会はどう向き合うべきでしょうか？ 警察も介入できない領域だからこそ、管理組合には感情論に流されない「実務的な対応戦略」が求められます。当事者間の板挟みで理事会がパンクする前に、プロが推奨する３つの解決策を確認しておいてください。
マンション管理組合の苦情対応ガイド｜専門家が教える３つの解決策：
なぜトラブルは「深刻化」しやすくなったのか
近隣トラブルがかつてないほど鋭利になっている背景には、社会構造の変化があります。
第一に、在宅時間の長期化です。コロナ禍を経て定着したリモートワークにより、以前は「いなかった時間」に隣人が存在し、生活音を発するようになりました。これまで許容されていた音が、集中を妨げる「不快な騒音」へと格上げされてしまったのです。
第二に、価値観の多様化とコミュニティの希薄化です。同じマンション内に、単身者、子育て世代、高齢者、そして外国籍の方など、全く異なる背景を持つ人々が混在しています。かつての「お互い様」という暗黙の了解が機能しなくなり、一度こじれた感情は、話し合いによる修復が極めて困難な、法的・権利的な対立へと発展しやすい構造があります。
日経記事で紹介された「スマホ越しに聞こえるほどの話し声」という事例は、まさに現代的な摩擦を象徴しています。
理事会を悩ませる「管理組合の限界」という壁
近隣トラブルが発生した際、被害を受けている住民が真っ先に頼るのが「管理組合（または管理会社）」です。しかし、ここで理事会は大きな矛盾に直面します。住民は管理組合に「警察のような裁定」や「裁判所のような強制力」を期待しますが、実務上、管理組合の権限は極めて限定的だからです。
標準管理規約に基づけば、理事会ができるのは「共有部分の管理」と、規約違反に対する「是正勧告」や「掲示板での注意喚起」程度です。専有部分（部屋の中）で行われている生活に無理やり踏み込むことは、プライバシー侵害のリスクを孕み、理事が当事者として訴えられる危険性すらあります。「不当な介入はできないが、放置すれば不作為を責められる」。この板挟みこそが、理事会を機能不全に陥らせる原因です。
管理組合ができることの「境界線」と、公的な評価制度の視点を学ぶ：
警察も動けない。「事件未満」の宙吊り状態が招く孤立
日経記事の核心は、トラブルの多くが「民事不介入」の原則により、警察が介入できないレベルにあるという点です。暴行や殺人といった「事件」にならなければ警察は動かず、かといって弁護士を雇って裁判を起こすには、多額の費用と数年の時間がかかります。
この「どこにも助けを求められない宙吊り状態」に置かれた住民は、次第に絶望し、その矛先を管理組合に向け始めます。「管理費を払っているのに対応してくれない」「役員は無能だ」という個人攻撃が始まれば、理事会は崩壊へと向かいます。
こうした局面を乗り切るには、感情的な批判を排し、冷静にルールと合意形成の手順を住民に提示し続ける「タフな交渉術」が求められます。
放置がもたらす「管理不全」という最悪のシナリオ
近隣トラブルを「個人間の些細な問題」として軽視し続けることは、マンション運営（経営）において致命的な損失を招きます。放置されたトラブルは以下の連鎖を引き起こします。
- 良質な居住者の脱出： トラブルに嫌気が差した「普通の住民」から先に、黙ってマンションを売却し、出ていってしまいます。
- 理事のなり手不足： 面倒な係争に関わりたくないため、誰も理事を引き受けなくなり、一部の役員に負担が集中して燃え尽きます。
- 外部評価の下落： マンション管理適正評価制度などの普及により、トラブル対応の不備やガバナンスの欠如は、「管理の質が低いマンション」という烙印を押される要因となります。
日経の調査でも、トラブルを理由に「引っ越しを検討した」人は多く、これは「資産価値（流動性）の低下」そのものです。トラブルが起きてから動くのではなく、未然に防ぐための「規約・細則」の整備こそが、現代の理事会に求められる最大の資産防衛策です。
【2026年版】トラブルを未然に防ぐために直すべき「規約・細則」ランキング：
「すべてを内部で解決しない」という新時代の解決策
解決の鍵は、理事会が「裁判官」になろうとしないことです。日経記事では、警察官OBによる仲裁サービスや、弁護士保険などの外部リソースが紹介されています。これからの理事会に必要なのは、解決を自分たちで抱え込むことではなく、適切な外部の専門家へ住民を繋ぐ「窓口（ハブ）」としての設計力です。
例えば、初期対応は管理会社に、法的な解釈は顧問弁護士やマンション管理士に、感情的な対立の緩和は専門の仲裁サービスに。こうした「外部接続」の導線をあらかじめ定義しておくことが、理事の心理的負担を劇的に減らし、マンション全体のレジリエンス（回復力）を高めることに繋がります。プロの知見を借りることは、決して無能の証ではなく、高度な「ガバナンス判断」なのです。
まとめ：近隣トラブルは「管理の成熟度」を映す鏡である
マンションに人が住む以上、トラブルをゼロにすることは不可能です。しかし、それを「一部の厄介な住民の問題」として放置するか、「マンション価値を左右する重要課題」として構造的に捉え、仕組みで解決しようとするか。その姿勢の違いこそが、将来的にマンションの格付けを決定づける分かれ目となります。
「限界を知り、外部と繋がる管理組合」こそが、結果として最も住民を、そして資産価値を守ることができるのです。あなたのマンションは、今の管理体制で、6割の確率で起きるこの「事件未満」のリスクに耐えられますか？まずは、客観的な基準で自物件の立ち位置を確認することから始めてください。
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※本記事は2025年12月16日付の日本経済新聞およびFLIEの調査データを基に、マンション管理実務の視点で構成したものです。
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