管理会社か自主管理か？その「苦しい二択」から抜け出すための、たった一つの考え方

マンション管理

2025.12.22

ポストに届いた一通の封筒。中を開けて、ため息をついたことはありませんか。そこには「管理委託費の値上げのお願い」という、丁寧ながらも断りづらい文言が並んでいます。

「また値上げか……」「断ったら、管理会社が引き上げてしまうかもしれない」「でも、自分たちで全部やる（自主管理）なんて、絶対に無理だ」

いま、全国のマンションで、こうした「行き止まりの悩み」を抱える理事さん、区分所有者さんが急増しています。今日は、難しい言葉はできるだけ使わずにお話しします。

「管理会社に任せ続けるのは不安。でも自主管理はもっと怖い」——そんな板挟みから抜け出すための「新しい出口」を、分かりやすく整理します。

なぜ、あなたの悩みは「自然」なのか

まず最初にお伝えしたいのは、あなたが今感じている「どちらを選んでも苦しい」という感覚は、非常に自然だということです。

もちろん、世の中には素晴らしいパートナーとなってくれる管理会社もたくさんありますし、住民同士の絆でうまく回っている自主管理マンションも存在します。しかし、今の多くのマンションが直面しているのは、そうした理想だけでは解決できない過酷な現実です。

これまで、日本のマンション管理には大きく分けて2つの道しかありませんでした。

道A：管理会社に「全部お任せ」する たしかに楽です。しかし、近年は人件費や物価の高騰で、委託費は上がる一方。おまけに、利益の出にくいマンションは管理会社から契約終了を突きつけられるケースも珍しくなくなりました。
道B：自分たちで「自主管理」する 管理会社を入れず、住民の手で回す。お金は浮きますが、その代償は「役員の負担」です。現役世代は忙しく、高齢世代は足腰が不安。そんな中で「誰が清掃員の手配をし、誰が未収金を催促するのか？」という問題にぶつかります。結局、一部の「詳しい人」に負担が集中し、その人がいなくなった瞬間に管理が止まってしまう。そんな未来が見えているから、誰も自主管理には踏み切れません。

この、あまりにも極端な二択を迫られていること自体が、今のマンション管理の大きな課題なのです。

ここで少し、視点を変えてみましょう。「マンション管理」という言葉を、一つの大きな塊（かたまり）として捉えるのをやめてみます。

管理の中身を細かく分解してみると、実は次の「4つの仕事」が集まってできていることが分かります。

こうして分けてみると、「これ、全部同じ人がやる必要はないのでは？」ということに気づきます。

「全部」を誰かに背負わせようとするから、管理会社は多額のマージンを乗せざるを得ず、自主管理は役員の負担で潰れてしまうのです。

ここまでで、「全部を任せる」か「全部を自分たちでやる」か、その二択がなぜ苦しくなりやすいのかを整理してきました。

では、実際に3つの管理形態を並べてみると、それぞれにどのような違いがあるのでしょうか。

まずは、一般的な傾向を整理した比較表で全体像を確認してみましょう。

※筆者作成

この表を見ると分かる通り、どれか一つが絶対に正解というわけではありません。

ただ、

この両方を感じているマンションにとって、「第三の管理」は、極端に振り切らないための現実的な選択肢になり得ます。

最近、少しずつですが、賢いマンションで検討され始めているのが、管理会社でもない、完全な自主管理でもない、「役割を適切に分担する形」です。

言い方はいろいろありますが、ここでは便宜上、これを「第三の管理」と呼びます。大切なのは、「大事なところだけプロの仕組みを使い、現場作業はバラバラに外注する」という考え方です。

お金の管理は、「専門の仕組み」に任せる 通帳を預けっぱなしにするのではなく、透明性の高い「会計専門」のサービスやシステムを使います。これだけで、事務負担を大幅に削りつつ、不正のリスクも防げます。
判断に迷ったら、「伴走してくれるプロ」を味方につける 理事会に継続的に関わり、客観的なデータに基づき「これは今やるべき」「これは後回しでOK」と交通整理をしてくれる専門家を雇います。
実務は、「専門業者」と直接契約する 清掃や点検などを、管理会社を通さず直接専門業者と契約します。これで管理の中身が「見える化」されます。