「ついに、理想のマンションを見つけた」
駅から近く、間取りも完璧。予算もなんとか収まりそう。そんな物件に出会えたとき、心は希望で溢れますよね。一生に一度とも言える大きな買い物。後悔しないように、何度も内覧し、ローンの計算も慎重に行ったはずです。
週末ごとにモデルルームへ通い、パンフレットを隅々まで読み込み、家具の配置を想像する。その時間は、人生で最も幸福な時間の一つかもしれません。
しかし、実際に住み始めて数年が経った方々から、意外な相談を受けることがよくあります。 たとえば、こんな声です。
「部屋の中はとても快適なのに、建物のことで少し気になることが出てきた」 「当初の予定にはなかったお金の話が、急に現実味を帯びてきた」
なぜ、慎重に選んだはずなのに、住んでから「想定外」のことが起きるのでしょうか。本稿では、あなたが手に入れた住まいと暮らしを、30年、50年と安心して守り続けるために、購入時に一つだけ知っておいてほしい視点について、1級ファイナンシャル・プランニング技能士（FP１級）であり、マンション管理士の筆者がお話しします。
マンション購入時、誰もがチェックする「3つの王道」
家探しを始めると、まず比べるのは「立地」と「部屋（間取り）」、そして「価格」です。駅までの距離や周辺環境、日当たりや使いやすさ、月々の支払い。これらをしっかり見て選ぶのは、住まい選びとして当然の“正解”です。
この基準をすべて満たす物件に出会えたなら、それは誰にとっても「理想の一軒」に見えるはずです。
ただ、ここまでの判断は、主に「自分の部屋」と「周辺環境」を見た評価でもあります。 マンションという住まいの本質は、そこから数十年続く「継続的な営み」にあります。ここでは、3年、10年、20年という時間の断面で、暮らしの中で何が起きやすいのかを見てみましょう。
マンションの暮らしに訪れる「3つの時間軸」
購入した瞬間は美しく完璧なマンションも、歳月とともにその表情を変えていきます。
【3年目】理想の暮らしが「日常」に変わる頃
新築やリフォームの輝きが落ち着き、暮らしが完全に馴染む時期です。この頃から、小さな「気づき」が生まれ始めます。「最近、駐輪場のルールが乱れてきたな」「ゴミ置き場の清掃が以前ほど丁寧ではないかも」「廊下やロビーにチラシやゴミが落ちている」。
これらは建物そのものの劣化ではなく、そこに住む人々の「マナーや日々の回り方」といった、ソフト面の変化です。
【10年目】最初の大規模な「決断」が迫る頃
マンションにとっての大きな節目です。外壁の塗り替えや屋上防水工事など、いわゆる「大規模修繕工事」の足音が聞こえてきます。ここで初めて、「自分たちが積み立ててきたお金で、本当に足りるのか？」という現実が突きつけられます。
管理組合の合意形成が進めやすく、日頃から意思疎通が取れている、管理が健全なマンションではスムーズに話が進みます。一方で、そうでない場合は、総会や全体説明会の場で「そもそも増額を認めるか」という根本的なところから議論が割れ、話が止まりやすくなります。
【20年目】資産としての「格差」が鮮明になる頃
築20年を超えると、立地が同じマンションであっても、その「表情」に驚くほどの差が出てきます。定期的かつ適切に修繕を重ねてきたマンションは、築20年とは思えないほど、新築時の印象を保った状態を維持している一方で、管理を後回しにしてきたマンションでは、隠しきれない老朽化が目立ち始めます。この差は、将来の売却価格や、貸し出す際の賃料に、数百万、数千万という単位で跳ね返ってきます。
住み始めてから気づく、マンション特有の「仕組み」
このように時間が経過する中で、内覧のときには意識していなかった「マンション特有の仕組み」が、暮らしの質を左右し始めます。
「話し合い」の機会が増える
「共用部分の設備を新しくしたい」「災害時の避難ルールを決めたい」。そんなとき、管理組合が主体となる分譲マンションでは、自分一人の判断で決めることはできません。住民同士で話し合い、合意を積み重ねていくプロセスが必要になります。この「話し合いが滞りなく進むか」「管理組合として問題解決ができているか」という点が、日々の暮らしの快適さを大きく左右します。
「修繕」の計画が動き出す
建物を長く守るためには、共用部分を中心とした定期的なメンテナンスが避けて通れません。外壁や屋上、防水、給排水管、エレベーターなどは、区分所有者全員で維持していく設備であり、その費用は管理組合が計画的に準備していく必要があります。
その土台となるのが「長期修繕計画」と修繕積立金です。この計画が、現在の工事費や人件費の水準を踏まえた現実的な内容になっているかどうかによって、将来の負担は大きく変わります。計画が実態に合っていれば、急な一時金徴収や想定外の支出を避けやすくなり、結果として家計を守る安全装置として機能します。
「決められる仕組み」があるか
何か困ったことが起きたとき、すぐに皆で話し合って解決できるのか、それとも「誰かがやってくれるだろう」と放置されてしまうのか。この仕組みがスムーズに回っているかどうかは、これから何十年と続くマンション生活を安心して過ごせるかどうかの鍵となります。
なぜ「管理」の話は、買うまで見えにくいのか
これほど重要なことなのに、購入時に「管理の中身」まで確認する人は驚くほど少ないのが現実です。
購入検討者の意識は「契約」や「ローン審査」に集中しがちで、将来の運営まで考えが及びにくいものです。不動産会社も今の建物の魅力は語ってくれますが、20年後の運営体制まで踏み込むことは多くありません。
さらに「管理組合」や「規約」といった言葉が出てくると、専門用語が難しそうで、自分には関係ないと感じてしまいます。「管理は会社にお任せ」というイメージが強いほど、なおさらです。しかし、マンションの住み心地を左右するのは、立地や間取りだけではありません。むしろ「買った後の仕組み」こそが、あなたの暮らしの質を長く支えてくれるのです。
【物語】二人の購入者が辿った、20年後の違う景色
ここで、ほぼ同じ条件のマンションを検討しながら、異なる判断をした二人のその後を見てみましょう。
以下は、数多くのマンションの管理状況を見てきた中で、実際によく見られる経過をもとに、当研究室が再構成したシミュレーションとして紹介します。
Aさん：立地の利便性と部屋の間取りだけで購入
Aさんは、30代後半の共働き世帯。駅徒歩3分、築浅、最新設備。子育てや通勤を考えても「これ以上ない条件」でした。
内覧時も部屋の中は申し分なく、不動産会社からの説明も「特に問題はありません」という言葉を信じ、管理組合の議事録や修繕計画までは確認せずに購入を決めました。
【3年後】
住み心地に大きな不満はありませんでしたが、駐輪場の使い方やゴミ出しのルールが徐々に乱れ始めます。また、総会の案内は掲示板に貼られていますが、出席者は毎回同じ顔ぶれであり、意見を言う人も決まっている状況でした。
【10年後】
最初の大規模修繕工事を前に、説明会が開かれました。そこで初めて、修繕積立金が想定より不足していることが判明します。
「なぜ今さら値上げなのか」「払えない人もいる」と意見が割れ、話し合いは何度も紛糾しました。工事内容も十分に詰められないまま、計画は先送りされていきます。
【20年後】
第一回目の大規模修繕工事の際、十分な合意形成や積立金の見直しができないまま工事が進められた結果、修繕積立金は慢性的に不足し、3年後に予定している大規模修繕を前に一世帯あたり300万円の一時金徴収が現実的な選択肢として浮上しました。合意形成は難航し、共用部の劣化は目に見えて進行します。
売却を考えても、不動産市場での評価は近隣の優良物件に比べて伸びず、買い手も慎重です。「立地はいいのに、なぜか売れないマンション」になっていました。
Bさん：Aさんの条件に加えて、管理状態も分析して購入
Bさんも、Aさんと同じ時期にマンションを探していました。検討していたのは駅徒歩5分。条件は少しだけ劣りますが、購入前に不動産会社へこう質問しました。
「長期修繕計画は最近見直されていますか？」
「直近の総会で、揉めた議題はありますか？」
議事録をざっと読むと、積立金の見直しや修繕内容について、時間はかかっても話し合いが続けられていることが分かりました。Bさんは、「今が完璧かどうか」よりも「問題が起きたときに修正できる管理組合かどうか」を重視して購入を決めました。
【3年後】
ルールは細かいものの、共用部は整っており、住民間のトラブルも表に出てきません。総会の出席率も比較的高く、議決権を行使する割合も高い状態で、管理組合が活性化していることを肌で感じました。
【10年後】
大規模修繕工事においては、事前に専門委員会が立ち上がり、修繕積立金の値上げ調整が行われていたため、大きな混乱は起きませんでした。工事説明会でも反対意見は出ましたが、最終的には合意に至り、滞りなく計画通りの修繕工事が完了しました。
【20年後】
これまで小修繕を経ながらも、築20年が経った今、外観や共用部は新築時に近い、良好な状態を保っています。一時金の徴収はなく、自治体の認定制度の評価も取得し、中古市場では「管理状態が良いマンション」として評価され、同規模の間取りの部屋は、なんと購入時よりも高価格で売買されている状況にあります。
マンション選びの「もう一つの大切な視点」
ここで、これからのマンション選びで一つだけ大切な言い方をします。
マンション購入とは、立地と部屋に加えて、これから先のマンション管理まで含めて選ぶことです。
戸建てと違い、マンションは「共同所有」の資産です。あなたの家を守るための決断は、他の住民と一緒に、決められたルールに則って行われます。つまり、マンションを買うということは、「同じ建物を守っていく管理組合というチームに参加すること」と同じなのです。
チームのメンバーがどのような方針で、どのようなルールで動いているのか。そこを知らないまま入ると、あとで戸惑う場面が出てくることもあります。
まずはこれだけでOK！管理をチェックする第一歩
「管理まで含めて選ぶ」といっても、専門的な知識を身につける必要はありません。購入前に、次の点を少しだけ意識するだけで、物件選びの解像度は確実に上がります。
最低限の「基本ルール」を知る
マンションというチームには、全員が守るべき共通のルールがあります。ここをざっくり知っておくだけで、購入後の「こんなはずじゃなかった」という戸惑いの多くは防ぐことができます。
【購入検討者に向けて：一番大切な記事】 マンションという組織に参加する前に、まずこれだけは読んでおいてほしいポイントをまとめています。
「話し合いの土台」があるか確認する
例えば、自治体が「このマンションは適切に管理されています」とお墨付きを与える制度（管理計画認定制度）や、管理会社の団体がマンション管理の状態を「★の数で評価する制度」（マンション管理適正評価制度）も始まっています。管理組合が、こうした客観的な評価を得ようとする前向きな姿勢があるか、不動産会社に聞いてみるのも良い方法です。
もし今、5年後の自分に会えるとしたら
記事の締めくくりに、少しだけ想像してみてください。
もし今、あなたが購入を検討しているそのマンションに住んで、5年が経った「未来のあなた」に会えるとしたら、その自分はどんな言葉を口にするでしょうか。
「立地も部屋も満足しているし、マンション全体も落ち着いているよ」
そんな一言が返ってくるなら、この選択はきっと間違っていません。一方で、
「部屋は気に入っているけれど、最近は修繕やお金の話ばかりで疲れてしまって…」
もしそんな声が聞こえてきたとしたら、それは購入時に見えていなかった“管理の姿”が、少しずつ現れてきているサインかもしれません。
マンション購入は、契約した瞬間がゴールではありません。5年後にどんな日常を送っていたいか。その答えから逆算して、いま「立地」「部屋」に加えて「管理」という視点を持てているかどうか。
それが、この住まい選びで最も大切な分かれ道になります。
理由の補足：将来の「家計」と「資産」を守るために
最後になりますが、FP1級・マンション管理士の視点から、購入時に合わせてなぜ「管理」を見た方がいいのか、その理由を補足します。答えはシンプルで、あとからお金の話に直結しやすいからです。
維持コストの変動リスク
話し合いや仕組みがうまくいっていないマンションでは、将来的に火災保険料が跳ね上がったり、工事費不足の結果として、「大幅な修繕積立金の値上げ」や「一時金」という形で、突然の出費を迫られるリスクがあります。これは、せっかくマンション購入時に立てた将来の計画を揺るがしかねない事態です。
資産価値の二極化
「高く売れるマンション」と「買い手が手を出さないマンション」の差は、立地以上に「管理の仕組みが生きているか」で決まる時代になっています。将来、もし売却や住み替えを考えたとき、この「仕組みの差」が大きな金額の差となって現れます。また、一生涯住み続ける前提で、購入マンションを終の棲家とする場合であっても、「仕組みの差」が暮らしや家計に与える影響は非常に大きいことは言うまでもありません。
「隠れ債務」の怖さ
購入時に修繕積立金が極端に安いマンションは、一見家計に優しく見えますが、実は将来払うべきお金を先送りしている「隠れ債務（オフバランスの負債）」を抱えているのと同じです。これを見抜けるかどうかが、将来の住み替えや、老後の家計の安定を大きく左右します。
【まとめ：長く住み続けるための、賢い選択を】
マンション購入はゴールではなく、数十年続く新しい生活のスタートです。その長い時間を安心して過ごせるかどうかは、今のあなたの「管理を見る視点」にかかっています。
立地や間取りでワクワクしながら物件を選ぶ。その情熱はそのままに、「このマンションの『仕組み』は信頼できるか？」という視点を、プラスしてみてください。
もし、検討中の物件で「将来のお金」や「管理の仕組み」に少しでも不安を感じたら、今回紹介した内容を確認しながら、プロの知恵を借りることも一つの選択肢です。あなたの住まい選びが、将来にわたって笑顔の絶えないものになることを願っています。
※本稿は、国土交通省資料・管理計画認定制度の公表情報等の一般公開情報を参考に、筆者の実務経験に基づき構成しています。
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