年始、1月1日になりました。あけましておめでとうございます。
今回はマンション関連の話題を紹介します。研究室が気になった最近のトピックスは以下の内容です。
・個人国債、法人も購入可に 財務省が大口顧客として期待する組織とは（2025年6月1日追加）
・マンション管理組合が国債に投資－数億円の修繕積立金をインフレ防衛（2025年9月10日追加）
・日本人の「新築信仰」は過去のもの？割安感のある“築深マンション”を購入する人が増えているワケ
・日本の家どんどん狭く ステルス値上げで30年前の水準に
・マンションの災害時｢籠城｣計画、鍵はトイレと高層階対策
それぞれ記事の内容とともに、研究室のコメント付きで紹介します。
ヘッダーの写真は、たまたま行った横浜市内のとある日帰り温泉施設のそばにある、非常に有名な斜面マンションです。
この温泉駐車場からの景色が斜面マンションとして非常に素晴らしいものでした。
また機会があれば、こちらについても紹介します。
個人向け国債、マンション管理組合も購入可 26年度から
本来は文字通り、個人しか購入できなかった個人向け国債が、マンション管理組合や中小企業等も購入可能という記事です。
5年債や1年以内の割引短期国債の発行を増やし、逆に3～40年の超長期債を減らすということのようです。
超長期の買い手である生損保の需要が一巡することを見込んでいるとのこと。
短期の視点では、管理組合の修繕積立金との親和性も考えられます。
一方で、これまでは管理組合が購入できるのは、国債であっても、新窓販国債という種類でした。
個人向けは購入上限がないものの、新窓販国債は3億円上限と、購入に制限がありました。
今後、多額の修繕積立金を積み立てている大規模な管理組合にとって、新たな運用先の検討に入る可能性もあるでしょう。
個人国債、法人も購入可に 財務省が大口顧客として期待する組織とは（2025年6月1日追加）
個人向け国債について、財務省が大口顧客として、管理組合に期待しているという記事がありました。
日経の記事には、
マンション管理業協会によると、24年4月1日時点で管理組合は全国に少なくとも10万5100ある。組合は居住者からの修繕積立金を共用部の改修費用などにあてる。23年度の国土交通省の調査では、修繕積立金制度をもつ組合の積立金残高は平均で1億1521万円だった。
マンション管理組合が国債に投資－数億円の修繕積立金をインフレ防衛（2025年9月10日追加）
日本人の「新築信仰」は過去のもの？割安感のある“築深マンション”を購入する人が増えているワケ
次に紹介するのが、マンションの価格高騰に対して、割安感を求め、築年数が経っている「築深マンション」にフォーカスがあたっているという話題です。
記事では、新築マンションに限らず、築年数が経っていない、いわゆる「築浅マンション」が新築マンション以上に高騰しているという内容から入っています。
その高騰からか、自然とフォーカスが当たるのが「築深マンション」です。
首都圏で、駅から便利なマンションは、現在非常に高価な価格となっています。
また、新築は建てる土地が徐々になくなってきていることから、
新築→築浅の中古マンション→築深の中古マンション
へとシフトしています。
そして、記事では築20年超30年以内なら新築や築浅の半額、築30年超なら3分の1ほどで手に入れられると紹介しています。
そして、築30年超でも、今の時点では1982年6月以降の新耐震基準で建てられているマンションも多くなっています。
そのため、こちらも推奨であるとのことです。
ただし、購入を検討する際にはインスペクション（建物状況調査）が必要とのことでした。
日本の家どんどん狭く ステルス値上げで30年前の水準に
家のサイズを狭くして、価格を据え置くまたは、値上げを抑える取り組みが出てきているようです。
考え方として、
「コスト増をそのまま転嫁すると、高くなり過ぎて需要が続かない。面積縮小で表面的な価格を抑える動きが増えた」とのことです。
食品などで一時、話題となった価格を据え置く一方、内容量を減らす「ステルス値上げ」と同じ図式が住宅でも出てきているとのこと。
前の記事と同様の現象も記載されています。
「広めのマンションの購入を検討しているが、新築は無理。場所によっては中古も手が出ない」。横浜市の30代女性はいま、夫と2人で約50平方メートルの2LDKに賃貸で住んでいるとのことです。
安定した住まいが確保できなければ、結婚や出産をためらう動きも出るとして、ますますの少子化懸念もあると警鐘しています。
マンションの災害時｢籠城｣計画、鍵はトイレと高層階対策
災害時には、マンションでは籠城計画、すなわち在宅避難が求められるという内容です。
記事の題名にある通り、ネックはトイレ対策と高層階の孤立化とのこと。
そのため、高層階に上層階に備蓄倉庫を設ける動きも出ています。
そして、大事なこととして、
「人が集まって住むマンションには技術者や看護師など様々なノウハウを持つ住民がいる可能性が高く、人材面でのポテンシャルは高い。特に分譲マンションは資産価値を高める観点からも管理組合で合意形成をして建物単位で災害への備えを進めるべきだ」
という内容が紹介されていました。
いざ災害が発生したら、集合住宅内で各々の英知を結集させて対策する必要があります。
また、町内会や自治会と管理組合含めて、対応も必要になってくるでしょう。
マンションは戸建てと違って、安全性が高く、在宅避難が求められます。
したがって、地域の避難場所に避難する必要はないかもしれませんが、情報の連携や物資をどうするかなどの対応も重要になると考えられます。
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