近い将来、新設住宅着工戸数は大きく減少し、既存住宅の活用が重視される時代へ

表題を見て当然のことと思われますが、人口減においては、新たに住宅を作っても買う人が限られてくることもあり、減っていくこととなるでしょう。

そんなデータが出ているので、改めて確認してみます。

新設住宅着工件数における2022年～2040年度の推移

株式会社野村総合研究所（以下、NRI）の調査によると、新設住宅着工戸数は、2021年度の87万戸から、2030年度には70万戸、2040年度には49万戸と減少していく見込みとのことで発表がなされました。

2022年、23年度は84万戸、87万戸と堅調に推移する見込みですが、ウクライナ侵攻や新型コロナの感染拡大等による供給制約が、昨年度のウッドショックと同程度の影響を及ぼした場合には、それぞれ80万戸、79万戸まで減少する見込みとの見解を出しています。

このNRIのデータを見ると、1990年の約1/3弱程度にまで落ち込んでいることが分かります。

持家、分譲住宅、貸家の推移は以下の通りで、それぞれ減少傾向です。

今後は新規住宅が急速に減少し、既存の住宅が増えていくこととなります。

同じくNRIの調査になりますが、広義のリフォーム市場規模は、2040年まで年間7～8兆円台で微増ないし、横ばい傾向が続くと予測しています。

狭義の市場は、それより1兆円前後少ない規模と見込んでいるようです。

広義の市場とは、狭義のリフォーム市場に、エアコンや家具等のリフォームに関連する耐久消費財、インテリア商品等の購入費を含めた金額」を加えたものとされています。

狭義については、「住宅着工統計上、『新築住宅』に計上される増築・改築工事」及び「設備等の修繕維持費」とされ、こちらは耐久消費財やインテリア商品等の購入を含まないものとして捉えることができます。

広義、狭義の双方とも、リフォームの市場規模は緩やかに右肩上がりとなっており、低成長ではあるものの市場は拡大していくと予測されています。

広義については、96年度のピークの9.1兆円には及ばないものの、それに続く8.1兆円規模にまで回復する見込みであります。

一方で、純粋なリフォームとしての狭義については、順調に伸長し、2040年には過去最高の7.0兆円規模にまで成長します。

同じくNRIの調査によると、同社が実施したアンケートや各種統計をもとに推計した場合、住宅を購入したすべての世帯のうち既存住宅を購入した世帯の割合は、1994年の13%から2018年には22%と上昇していたとのことです。

この上昇傾向が2019年以降も継続すると仮定すると、既存住宅流通量は2018年の16万戸から2030年には19万戸、2040年には20万戸と増加すると見込んでいます。

新築住宅の増加が逓減し、既存住宅が増えていくことになることから、人口減の中でも既存住宅を購入する割合が増えていきます。

そのためにも、既存住宅はリフォームをされて、住み続けられる状態を維持していく必要が出てきます。

ただし、新規受託着工の減少を補うほどには既存住宅流通量やリフォーム市場規模は増えていく構造にはなっていかない見込みとのことです。

今後は「良質な住宅ストックの活用とともに、居住者がライフスタイルの変化に応じて住み替えやすい・リフォームしやすい環境作りは継続しつつ、非住宅への転用促進など新たな観点も取り入れた創意工夫が必要」との事でNRIとしては締めくくっています。

戸建てと比べ、合意形成が重要なマンションは、簡単には取り壊したりすることは出来ません。

そのため、NRIがいうより「良質な住宅ストックの活用とともに…非住宅への転用促進など新たな取り組みが必要」という視点が重要になってくるでしょう。

リフォームしやすい環境づくりの中には、マンションにおいては「専有部分における内装」に加え、「設備等の修繕維持費」としての大規模修繕工事のことを指すことになります。

そのためには、普段から理事会や管理組合をはじめとした、区分所有者一人一人が、マンション全体としてどのように質的な向上を求めていくかがより問われてくることとなります。

特に1980年代以前の高経年化が進むビンテージマンションについては、より一層重要になってくるでしょう。

NRIのデータが示している通り、今後もマンションにおいてはどのように維持向上させていくかがそれぞれのマンションにおいての重要課題になってきます。