独立系のマンション管理会社ってどういう会社を指すのかな？
または、
マンション管理会社には独立系に対してデベロッパー系もあるけど、その違いが知りたい
さらには、
最近マンション開発会社であるデベロッパー系列から独立系に変わったけどどうなのだろう…
このような疑問を持っている管理組合の方も非常に多いでしょう。
確かに、独立系って言われても、どのような意味合いで独立しているのか、確認したいですよね。
独立系に対して、デベロッパー系と呼ばれる管理会社もありますが、その会社とはどのような点に相違があるのでしょうか？
今回はこれらの疑問に応えるべく、マンション管理士である筆者が細かく解説します。
データから見る独立系マンション管理会社の主な特徴は？【興味深い】
今回紹介する内容は以下の通りです。
・データから見る独立系の管理会社の特徴とは？
・管理組合として独立系管理会社を採用する場合のメリットは？
・独立系管理会社を採用する場合の注意点は？
分譲当初よりついている管理会社が、長い年月経過したマンションでも引き続き担当していることもあるでしょう。
一方で、分譲後しばらくして管理会社を変更して、それ以外の会社が就いている管理組合も比較的多く見られます。
独立系管理会社は、当初から担当することもあるものの、分譲時に担当した管理会社から変更して担当する場合もあります。
そのような状況を確認するために、まずは国土交通省が発表している令和５年度のマンション総合調査から、管理組合における担当管理会社の状況を確認します。
次に、独立系管理会社の特徴にはどのような点がみられるのか、主要管理会社を中心に確認します。
さらに、独立系管理会社を採用する場合における、マンション管理組合のメリットや注意すべき点などを紹介します。
管理組合が採用する管理会社の傾向は？
まず初めに、令和５年度マンション総合調査より、管理組合が採用している管理会社の傾向について確認します。
管理組合のデータの中に、マンション管理業者の決定方法というデータがあります。
そのデータから、委託先のマンション管理業者の傾向をみてみます。
全体の傾向は？
管理組合の回答傾向としては、
・分譲時の管理業者からその後現在の管理業者に変更した割合が24.5％
という割合でした。
すなわち、約7割は当初の分譲業者のままこれまで来ているという反面、4分の１程度は変更しているという傾向にあります。
完成年次別の傾向は？
データ詳細にあるとおり、完成年次別の傾向も見てみましょう。
「その他」というのが、完成年次が古いほど多い割合となっているので、１度だけではなく、２，３度管理会社変更を行ったのではないかと想定できます。
したがって、「その他」は現在の管理会社ではないが、分譲後に別の管理会社に変更したと考えてみます。
具体的には、以下のような傾向が見られます。
・昭和59年以前の傾向は、半数近くが分譲時の管理業者だが、半数以上は管理会社変更を行っており、中でも昭和50～昭和54年の４分の１程度は複数回管理業者を変更している
・それ以降は分譲時の管理業者が半数以上占めるものの、平成に入って建てられたマンションも４割弱の管理組合がすでに管理会社を変更している
年数がある程度経てば、分譲時の管理会社から新たな管理会社に変更することが多くなっています。
管理組合側か、それとも管理会社側かの事情は分かりませんが、管理組合としては年月が経つと新たな取り組みが求められると言ってよさそうです。
データから見る独立系の管理会社の特徴とは？
続いて、デベロッパー系の管理会社とは、どのような会社があるのか、その特徴を確認します。
マンション管理受託戸数上位のデータから確認
マンション管理新聞が定期的に出しているデータとして、年度のマンション管理戸数ランキングというデータがあります。
そのデータの中から、2024年度の上位30位までの管理会社を紹介します。
管理会社別の管理組合数や棟数は？
まずは、管理戸数のランキングになります。
| 順位 | 社名 | 組合数 | 棟数 | 戸数 | タイプ |
| 1 | 日本ハウズイング | 8,983 | 10,478 | 499,325 | 独立系 |
| 2 | 東急コミュニティー | 8,061 | 9,419 | 483,599 | DV系 |
| 3 | 大京アステージ | 7,504 | 7,909 | 426,101 | DV系 |
| 4 | 長谷工コミュニティ | 3,836 | 4,810 | 397,848 | DV系 |
| 5 | 三菱地所コミュニティ | 4,289 | 5,100 | 330,876 | DV系 |
| 6 | 大和ライフネクスト | 3,981 | 4,413 | 280,367 | DV系 |
| 7 | 合人社計画研究所 | 4,789 | 5,143 | 243,638 | 独立系 |
| 8 | 三井不動産レジデンシャルサービス | 2,505 | 2,805 | 215,802 | DV系 |
| 9 | 野村不動産パートナーズ | 2,328 | 2,628 | 178,587 | DV系 |
| 10 | 住友不動産建物サービス | 1,819 | 2,180 | 176,888 | DV系 |
| 11 | あなぶきハウジングサービス | 3,327 | 3,383 | 165,844 | DV系 |
| 12 | 日本総合住生活 | 742 | 7,678 | 160,586 | 独立系 |
| 13 | 穴吹コミュニティ | 2,060 | 2,081 | 113,162 | DV系 |
| 14 | 伊藤忠アーバンコミュニティ | 1,318 | 1,645 | 106,909 | DV系 |
| 15 | グローバルコミュニティ | 2,306 | 2,414 | 105,244 | 独立系 |
| 16 | 東京建物アメニティサポート | 1,193 | 1,304 | 81,439 | DV系 |
| 17 | 近鉄住宅管理 | 783 | 1,058 | 72,043 | DV系 |
| 18 | ライフボート西洋 | 1,463 | 1,677 | 70,143 | 独立系 |
| 19 | レーベンコミュニティ | 1,050 | 1,105 | 64,690 | DV系 |
| 20 | ナイスコミュニティー | 1,238 | 1,301 | 61,518 | DV系 |
| 21 | 浪速管理 | 600 | 796 | 59,351 | 独立系 |
| 22 | 大成有楽不動産 | 752 | 1,204 | 56,720 | DV系 |
| 23 | 日鉄コミュニティ | 612 | 788 | 53,111 | DV系 |
| 24 | 日本管財住宅管理 | 882 | 997 | 51,417 | 独立系 |
| 25 | 明和地所コミュニティ | 973 | 990 | 47,405 | DV系 |
| 26 | 日本住宅管理 | 841 | 895 | 45,503 | 独立系 |
| 27 | 関電コミュニティ | 506 | 566 | 44,542 | DV系 |
| 28 | ホームライフ管理 | 638 | 972 | 42,949 | 独立系 |
| 29 | MMSマンションマネージメントサービス | 621 | 708 | 37,456 | 独立系 |
| 30 | 阪急阪神ハウジングサポート | 404 | 502 | 36,462 | DV系 |
※マンション管理新聞24年5月25日号より参照し筆者が独自集計
※DV系はデベロッパー系の略
※ＤＶ系と独立系の別は筆者独自調査のため、実際とは異なっている可能性もあります
※28位のホームライフ管理はあなぶきハウジンググループのため、厳密にはＤＶ系とも捉えられる
独立系としてTOP10に入っているのは日本ハウズイング、合人社計画研究所のみであり、それ以外はデベロッパー系が上位を占めています。
マンション分譲後、そのまま系列の管理会社が管理受託を行い、管理しているマンションが多いと考えられます。
管理単位当たり戸数や戸数は？
続いて、上記のデータから、管理単位当たりとして１組合当たり棟数、戸数、また１棟当たり戸数を割り出しました。
1棟当たりの管理戸数順に並べた結果は以下の通りです。
| 順位 | 社名 | 1組合当たり棟数 | 1組合当たり戸数 | 1棟当たり戸数 | タイプ |
| 1 | 長谷工コミュニティ | 1.3 | 103.7 | 82.7 | DV系 |
| 2 | 住友不動産建物サービス | 1.2 | 97.2 | 81.1 | DV系 |
| 3 | 関電コミュニティ | 1.1 | 88.0 | 78.7 | DV系 |
| 4 | 三井不動産レジデンシャルサービス | 1.1 | 86.1 | 76.9 | DV系 |
| 5 | 浪速管理 | 1.3 | 98.9 | 74.6 | 独立系 |
| 6 | 阪急阪神ハウジングサポート | 1.2 | 90.3 | 72.6 | DV系 |
| 7 | 近鉄住宅管理 | 1.4 | 92.0 | 68.1 | DV系 |
| 8 | 野村不動産パートナーズ | 1.1 | 76.7 | 68.0 | DV系 |
| 9 | 日鉄コミュニティ | 1.3 | 86.8 | 67.4 | DV系 |
| 10 | 伊藤忠アーバンコミュニティ | 1.2 | 81.1 | 65.0 | DV系 |
| 11 | 三菱地所コミュニティ | 1.2 | 77.1 | 64.9 | DV系 |
| 12 | 大和ライフネクスト | 1.1 | 70.4 | 63.5 | DV系 |
| 13 | 東京建物アメニティサポート | 1.1 | 68.3 | 62.5 | DV系 |
| 14 | レーベンコミュニティ | 1.1 | 61.6 | 58.5 | DV系 |
| 15 | 穴吹コミュニティ | 1.0 | 54.9 | 54.4 | DV系 |
| 16 | 大京アステージ | 1.1 | 56.8 | 53.9 | DV系 |
| 17 | MMSマンションマネージメントサービス | 1.1 | 60.3 | 52.9 | 独立系 |
| 18 | 日本管財住宅管理 | 1.1 | 58.3 | 51.6 | 独立系 |
| 19 | 東急コミュニティー | 1.2 | 60.0 | 51.3 | DV系 |
| 20 | 日本住宅管理 | 1.1 | 54.1 | 50.8 | 独立系 |
| 21 | あなぶきハウジングサービス | 1.0 | 49.8 | 49.0 | DV系 |
| 22 | 明和地所コミュニティ | 1.0 | 48.7 | 47.9 | DV系 |
| 23 | 日本ハウズイング | 1.2 | 55.6 | 47.7 | 独立系 |
| 24 | 合人社計画研究所 | 1.1 | 50.9 | 47.4 | 独立系 |
| 25 | ナイスコミュニティー | 1.1 | 49.7 | 47.3 | DV系 |
| 26 | 大成有楽不動産 | 1.6 | 75.4 | 47.1 | DV系 |
| 27 | ホームライフ管理 | 1.5 | 67.3 | 44.2 | 独立系 |
| 28 | グローバルコミュニティ | 1.0 | 45.6 | 43.6 | 独立系 |
| 29 | ライフボート西洋 | 1.1 | 47.9 | 41.8 | 独立系 |
| 30 | 日本総合住生活 | 10.3 | 216.4 | 20.9 | 独立系 |
※マンション管理新聞2024年5月25日号より参照し筆者が独自算出・集計
デベロッパー系が１棟当たりの戸数が多い、大規模なマンションを中心にてがけていることが分かります。
対して、独立系はその逆で、表の下の方に比較的多く並んでいることが分かります。
30位の日本総合住生活は、１棟当たり小規模の戸数に対し１管理組合あたりの戸数が多いことから、団地管理組合の管理が多いと想定されます。
管理組合として独立系管理会社を採用する場合のメリットは？
独立系とデベロッパー系の管理戸数や棟数等傾向を確認したところで、独立系管理会社に管理委託をしている場合の、管理組合におけるおもなメリットについて確認していきます。
デベロッパー系に比べてリーズナブルな企業が多い
デベロッパー系上位は、認知度が高い企業ブランド名がついていることが分かります。
そのため、そのブランド価値から管理委託サービスについても割高になることも考えられます。
対して、独立系はデベロッパー等の企業グループに属さないことから、独自色を出していたり、低コストで請け負うことも考えられます。
とくにデベロッパー系上位の大手企業と比べると、比較的割安になる可能性もあるでしょう。
小回りや融通が利く可能性がある
独立系はデベロッパーである親会社の方針等に左右されないことから、企業として小回りが利くことも考えられます。
上記のデータには記載していないですが、とりわけ30位以下には、独立系企業が並びます。
それらの中には中小企業もあることから、企業努力によって小回りや融通を利かせて、管理組合に貢献していると考えられます。
デベロッパー系で面倒を見てくれなかった場合でも引き受けてくれる可能性がある
単位当たり棟数や戸数の傾向からも、デベロッパー系は大規模マンションを中心に管理を手掛けている傾向が考えられます。
一方で、独立系は中小規模のマンションも管理受託を行っていることもあるでしょう。
そのため、もしデベロッパー系で契約解除となった場合であっても、それ以外の独立系の管理会社が引き受けてくれる可能性も考えられます。
管理組合としては、希望を捨てずに独立系管理会社をあたることも重要といえるでしょう。
小規模マンションと親和性がある
独立系はデータからも比較的１棟当たりの戸数が少ないマンションの管理を行っている傾向が見られました。
そのため、小規模マンションでも効率的に管理を行うノウハウを持ち合わせているとも考えられます。
独立系管理会社を採用する場合の注意点は？
対して、独立系管理会社を検討するうえでの注意点についても紹介します。
デベロッパー系のようなブランド企業が少ない
前章で紹介したとおり、デベロッパー系管理会社は、必ずデベロッパーの冠がついています。
対して、独立系は大企業ブランドがついていない所が中心です。
ブランドマンションを購入した大半の区分所有者は、そのブランドのマンションに住みたい、またはその企業が建てたマンションに対する安全・安心感を持って購入しているでしょう。
いわゆる、ブランド愛顧やブランドロイヤリティという、そのブランドに対する好意的な印象をもっているということになります。
実際に区分所有者がどこまで意識するかはありますが、独立系の場合はそのようなブランドに対するイメージは無いと考えられます。
有名なデベロッパー系や独立大手に優秀な人材が集まる可能性
前述の企業ブランドがある大企業であることから、会社側としての採用基準もある程度高いことが想定されます。
資格や実績、また新卒であればある程度の学歴やポテンシャルなども考慮されるかもしれません。
また、給与水準も高いこともあり、優秀な人材が比較的集まってくることも考えられます。
独立系でも上位の会社はその傾向があるかもしれません。
対して、独立系でも上位に比べ認知度が低い企業においては、採用難の時代においてフロント担当や管理員さんの採用も苦戦していると聞きます。
ブランド企業如何を問わず、マンション管理業界全体として人材が不足気味であるため、小規模企業はその煽りを受けてしまう可能性はあります。
中小規模の場合は支援体制が厚くない可能性も…
デベロッパー系は地域別やマンションタイプ別で企業内組織が細かく確立されているところが多いでしょう。
大企業に多いピラミッド型組織ともいえる形態ですが、その分手厚いフォローも期待できるかもしれません。
また、大規模なマンションであれば、即決判断ができる責任者クラスが総会に参加する等の支援も考えられ、それなりの支援体制が構築されている可能性があります。
さらには、採用するかどうかは別として、グループ内に修繕工事会社やコンサルタントを抱えている所もあります。
対して、独立系でも中小規模は、費用対効果の関係からもあらゆる所に拠点を置くことは難しいでしょう。
また、マンション管理以外の修繕等の総合力においても、デベロッパー系や独立大手に見劣りしてしまいます。
そのため、会社によっては手厚い支援体制を受けられない可能性も考えられます。
独立系とデベロッパー系という管理会社の特徴を押さえて最適な管理組合運営を
今回は令和５年度マンション総合調査や管理会社の受託戸数データから、独立系管理会社の傾向を見てみました。
分譲後、未来永劫その管理会社にお願いすることになるかどうかは分かりませんが、暫くして新たな管理会社を選ぶ管理組合があるのもデータを見る限り事実です。
その場合に独立系という選択肢が入ってきますが、デベロッパー系と比較してどちらが良いかという比較も行うでしょう。
各管理会社の特徴を押さえて、管理組合に最適なマンション管理が望まれます。
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