第三者管理者方式については、制度としての注目度が高まる一方で、実務の現場や業界内では、
「理事会が形骸化するのではないか」
「管理会社に主導権を握られすぎるのではないか」
「契約内容を十分に理解しないまま進めてしまうリスクがあるのではないか」
といった懸念が指摘されることも少なくありません。
私自身、マンション管理士として第三者管理者方式を検討する管理組合から相談を受ける中で、
「役員のなり手不足を解消したい」「理事会運営の負担を軽減したい」といった期待の声と同時に、運用面やガバナンス面への不安について意見を求められるケースに数多く接してきました。
第三者管理者方式は、役員の高齢化や担い手不足といった現実的な課題に対する有力な選択肢である一方、導入の仕方や契約設計を誤ると、管理組合の意思決定機能が弱まり、結果として資産価値や管理の健全性に長期的な影響を及ぼすリスクも抱えています。
本記事では、制度の一般論にとどまらず、実務の現場で実際に問題となりやすいポイントや検討段階で見落とされがちな論点を整理しながら、第三者管理者方式を検討する際に管理組合が必ず押さえておくべき実務上の注意点を解説します。
第三者管理者方式を検討する際には、管理規約だけでなく、第三者管理者との業務委託契約の内容でどこまで組合側がコントロールできるかが極めて重要になります。
第三者管理者方式の現状と注目される背景
第三者管理者方式が注目されている背景には、マンション管理を取り巻く環境の変化があります。
区分所有者の高齢化や役員のなり手不足、賃貸化・空室化の進行により、従来の理事会方式による運営が難しくなっているマンションが増えています。
こうした状況を受け、管理会社や外部専門家が管理者として関与する第三者管理者方式が、一つの選択肢として議論されるようになってきました。
これから第三者管理者方式を検討する管理組合だけでなく、すでに導入済みで運用に不安を感じている組合にとっても、見直しの視点として役立つ内容を整理しています。
こうした流れを背景に、日本経済新聞でも第三者管理者方式について取り上げられています。
第三者管理者方式とは、簡単にいえば
管理組合の運営を、管理会社やマンション管理士などマンション管理に詳しい第三者に任せる方式
といえます。
第三者管理者方式の仕組み等詳細は、筆者の別のコラム
にも詳細が記載されています。そちらをご参照頂ければ、更に詳しく理解できますので、合わせてご参照ください。
第三者管理者方式にはどのようなメリットがあるのか？
まずはメリットから、管理組合の実務目線で整理します（必要に応じて日経記事の指摘も補助的に参照します）。
理事や監事等、管理組合役員の担い手不足に対応できる
理事長や理事を経験された方は強く感じているかと思いますが、管理組合役員は相応の負担を伴うものであり、出来ればやりたくないものです。さらに、マンション管理に関する専門的なノウハウもないため、なにをやっていいのかさっぱりという方も非常に多いでしょう。
しかしながら、輪番制を敷いているところは必ず何年かに一度、役員（理事または監事）の順番が回ってくることとなります。第三者管理者方式にはいくつかの類型がありますが、理事会を置かない形（外部管理者総会監督型）では、外部管理者総会監督型を選択すれば、理事になることもなく、管理運営を第三者に委ねることができます。
さらに、投資マンションやリゾートマンション等、区分所有者がそこにいない場合はさらに住んでいる役員に気を遣うことなく、第三者に業務という形で任せればよくなります。
結果的に、手間が省けると言えます。
管理会社のビジネスの拡大
これは管理組合にとっての「直接のメリット」というより、管理会社側から提案が出やすくなる背景として押さえるべき論点です。管理会社にとっては通常のマンション管理に加えて管理組合内部を管理するという、理事会や総会の掌握がビジネスになると捉えていると考えられます。
マンション管理業協会による「マンション管理トレンド調査」によれば、2023年時点で管理者業務を「受託している」もしくは「今後受託を検討している」と回答した管理業者は167社となっており、2020年と比べて約3割増加しています。
自分の管理しているマンションの状況を一番知っているのは、ほかでもない管理会社です。
区分所有者の年齢構成や住民特性、さらには過去の理事の特徴や理事会、総会の雰囲気、進め方等も抑えています。
そういった自分たちが管理しているマンションに「第三者管理者方式はどうですか？」というのもセールスしやすい上、仮に断られたとしても通常の理事会方式を継続しつつ、来るべき再提案の機会を待つこともできそうです。
逆に、第三者管理者方式のリスクは？
これだけ取り上げられている第三者管理者方式は、便利な反面、リスクも存在します。
メリットを享受する半面で考えられるリスクを確認していきます。
第三者管理者を受託した管理会社に有利に働く
仮に、管理会社が第三者管理者業務を受託した場合を想定してみます。
管理組合の中では、
✅定期清掃
✅メンテナンス等の管理に関する費用
✅ちょっとした小修繕工事
✅大規模修繕工事
などを、管理会社を通じて行っているところが多いでしょう。
その場合において、
管理組合（≒理事会）→管理会社→受託業者
これが第三者管理者方式になると、
管理組合（≒管理会社）→管理会社→受託業者
となった場合には、管理組合や理事会のチェックが働きづらい点が考えられます。
少額の発注ならまだしも、大規模修繕工事において管理会社に近いところの高い施工会社（受託業者）に発注された場合であっても、管理組合が関与しづらくなることから、ほぼ管理組合は言いなりになってしまうのではないでしょうか。
仮に、これらの取引が
管理組合の不利益・管理会社の利益ということで利益相反を招く
としても、チェック機能が働かないため、さらなる第三者のチェック機能が場合によっては必要となり、コスト高が懸念されます。
ちなみに、管理会社における利益相反に留意した取り組み事例としては
以下の様なものが挙げられます。
※国土交通省 マンション管理の適正化に向けて
第三者管理者方式が広まり始めたのは、外部の専門家を役員として選任できることとなった2016年の標準管理規約改正からと言われています。
まださほど時間は経っていないですが、今後ますます取組事例も増えてくることと考えられます。
管理組合において財産が残らない可能性
仮に第三者管理者が管理会社中心に進められた場合を想定します。管理について、
これまで以上に管理会社側で管理業務（第三者管理者業務）を追加
することで、管理費増にも繋がってしまうかもしれません。
また、折角貯めた修繕積立金が管理会社と距離が近い施工会社に工事発注が行われれば、より高い工事代金のところ（≒管理会社の利益がでるところ）に発注する可能性もあるかもしれません。
その場合、
管理費や修繕積立金の値上げや、修繕積立金の預金額の減少も懸念されます。
さらに日経記事には、
管理会社が安価で第三者管理者を提案するところは、理事会業務等理論上は対価が増えるはずだが、追加費用は軽微又は不要
という働き掛けもあるといいます。こうした「追加費用は軽微（または不要）」という提案ほど、管理委託契約の範囲拡大や関連業務の追加、工事発注条件などで回収される設計になっていないか、管理組合側で確認が必要です。
しかしながら、管理組合に対して管理会社側で何らかの対策が練られていることが想定されます。
管理組合内におけるマンション管理ノウハウが無くなってしまう
これまでは住んでいる区分所有者を中心に行っていた理事会や総会運営ですが、それが全て第三者管理者が実施することとなると、多くのことが他人事となるため管理組合内にマンション管理のノウハウが残らない可能性があります。
結果的に、一度任せてしまえば関心が薄くなってしまい、区分所有者の中にマンション管理の実態を知る人がいなくなる可能性があります。
理事会方式に戻すには相当難易度が上がる
一度、第三者管理者方式に慣れた区分所有者が、改めて役員に就任することは考えられるでしょうか？楽なマンション管理に慣れてしまったら、負担を伴う役員への就任は一定のハードルが伴います。
また、理事会方式に戻すためには、第三者管理者方式の書式になっていた、管理規約の変更を伴います。規約の変更は、特別決議として、原則区分所有者総数および議決権総数の各４分の３以上の賛成が必要とされてきました。
しかし、令和8年4月以降は制度が見直され、一定の要件を満たす場合には、
議決権総数の過半数を有する区分所有者が出席しその出席者および出席議決権の４分の３以上の賛成
によって、特別決議が成立する仕組みへと変更されます。
また、第三者管理者方式では、管理規約・使用細則・管理委託契約といった複数の契約・ルールの関係性を正しく整理しておく必要があります。
それぞれの位置づけや優先関係を理解しないまま制度を導入すると、管理組合の意思決定やガバナンスに思わぬ影響を及ぼす可能性があります。
これらの契約関係の全体像については、以下の記事で体系的に解説しています。
▶ マンション管理における「契約」の全体像と考え方
まとめ 今後の第三者管理者方式の在り方は？
日経新聞の記事では、まとめのところで
国が示す修繕積立金の目安の金額に達していないマンションにとっては、資金不足に陥る潜在リスクがある
と紹介されています。
そのような中で第三者管理者方式のリスクが顕在化すると、マンションにとって打撃は大きくなります。日経記事も、メリットとリスクを併せて検討すべきだとして締めくくっています。
第三者管理者を管理会社に任せるか、他の専門家に任せるかはありますが、本質は長年住み続けられるマンションの管理の維持向上に寄与していくことです。
そのため、第三者管理者方式を使うかどうかは「任せるか否か」ではなく、監督（チェック）をどう設計するかで決まります。導入するなら、契約・発注・意思決定の各場面で、管理組合がコントロールできる仕組みを先に作ることが重要です。
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