近年、マンションを取り巻く環境は大きく変化しています。居住者の高齢化による役員不足、管理組合運営の担い手不足、そして管理業務の複雑化など、多くの管理組合が様々な課題に直面しています。そんな中、マンション管理の新たな選択肢として注目されているのが「外部管理者方式（第三者管理者方式）」です。
そしてこの度、一般社団法人日本マンション管理士会連合会（以下、日本マンション管理士会連合会）が中心となり、マンション管理組合の皆様を力強くサポートする「一般社団法人日管連管理組合サポートセンター」（以下、NKS）が設立されました。NKSは、信頼できるマンション管理の実現に向けて、新たな安心の仕組みを提供しています。
本稿では、このNKSの発足と、マンション管理の新たな可能性を拓く第三者管理者方式について、実際に日本マンション管理士会連合会の地域団体に所属するマンション管理士が、詳しく解説いたします。
なぜ今、「外部管理者方式（第三者管理者方式）」が求められるのか？
マンションの管理は、区分所有者全員で構成される管理組合が行うのが原則です。しかし、冒頭でも触れたように、役員のなり手不足は深刻な問題となっています。また、マンション管理には専門的な知識や経験が求められる場面も多く、一般の区分所有者の方が対応するには限界がある場合もあります。
こうした課題を解決する有効な手段として注目されているのが、マンション管理の専門家である「マンション管理士」が、管理組合の役員（理事長や理事など）に就任し、適切な管理運営を行う「外部管理者方式（第三者管理者方式）」です。
「外部管理者方式（第三者管理者方式）」とは？
外部管理者方式（第三者管理者方式）とは、その名の通り、マンション管理の専門家が、区分所有者の皆様に代わって管理組合運営を行う管理形態です。これにより、以下のようなメリットが期待できます：
- 区分所有者様の負担が減ります。役員輪番制による負担や、専門知識が必要な業務から解放されます。
- 専門家に任せることで適正なマンション管理ができます。法令や規約に基づいた適切な運営、効率的な業務執行が期待できます。
- 理事会の運営に必要な時間や労力を削減できます。専門家が中心となって理事会を運営するため、時間や手間を大幅に削減できます。
- 理事会の運営に必要な人材が不足している場合でも安心です。マンション管理士が理事長や役員に就任することで、円滑な理事会運営が可能になります。
第三者管理者方式の３つの種類
外部管理者方式（第三者管理者方式）には、管理組合の状況やニーズに合わせて、主に以下の３つの種類があります：
- 理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型: 従来の理事会を設け、その役員（理事や監事、または理事長）に外部の専門家（マンション管理士など）を入れるパターンです。最終的な意思決定機関は総会であり、その役割は重要です。
- 外部管理者理事会監督型: 外部の専門家を区分所有法上の管理者として選任し、理事会は監事的な立場として外部管理者を監視するパターンです。監視の目をさらに強化するために、理事会の役員にも別の外部専門家を選任することも考えられます。
- 外部管理者総会監督型: 外部の専門家を区分所有法上の管理者として選任し、理事会は設けず、区分所有者で構成する総会が監視するパターンです。この場合、監事を選任して監視するとともに、必要に応じて監査法人等の外部監査を義務付けることもあります。
第三者管理者を「認定マンション管理士」に任せるメリット
数あるマンション管理士の中でも、特に第三者管理者としてお勧めしたいのが「認定マンション管理士」です。
「認定マンション管理士」とは、日管連内部で年に1回実施される、外部管理者方式と管理計画認定制度に特化した研修を修了し、研修後の効果測定で優秀な成績を収めた者だけが認定される、外部管理者（第三者管理者）のスペシャリストです。
管理士会に所属している筆者も「認定マンション管理士」の資格を持っていますが、「認定マンション管理士」を外部管理者として選任することには、以下のような大きなメリットがあります：
- 専門知識と豊富な経験: マンション管理に関する深い知識はもちろんのこと、外部管理者としての専門的な研修を受けているため、より質の高い管理運営が期待できます。
- 管理組合運営の効率化: 理事会運営や各種手続きに必要な専門知識を持っているため、無駄な時間や労力を削減し、効率的な運営を実現します。
- 利害対立の防止: 日本マンション管理士会連合会の倫理規程に従い、依頼者である管理組合と利益相反が生じるような業務提供は固く禁じられています。管理会社が外部管理者となる場合に懸念される利益相反のリスクがないため、安心して業務を委託できます。
- 万全の損害賠償体制: 全ての認定マンション管理士はマンション管理士賠償責任保険に加入しており、さらに外部管理者（第三者管理者）補償も付保されている場合があります。これにより、万一、管理者業務における過失により管理組合に損害を与えてしまった場合でも、責任を持って賠償いたします。
NKS（一般社団法人日管連管理組合サポートセンター）が提供する安心
そしてこの度設立されたNKSは、管理組合が安心して外部管理者方式を採用できるよう、さらに強力なバックアップ体制を提供しています。
その柱となるのが、以下の制度です：
- 管理組合損害補償金給付制度: これは、マンション管理士が外部管理者として、または組合資金の口座印を預かる業務を遂行する際に、万一、管理費等の着服などの不正行為により管理組合が金銭的な損害を被った場合に、3億円を限度としてNKSが損害補償金を給付するという、日本国内では他に類を見ない画期的な制度です。この制度により、管理組合様は安心してマンション管理士に業務を委託することができます。
- 業務履行保証制度: こちらの詳細はNKSの会員情報を見ることで確認できます。信頼できる管理組合サポートセンターとして、業務の履行を保証する仕組みが提供されていることで、さらなる安心感が得られます。
これらの制度は、まさに「外部管理にはNKS！」というキャッチフレーズが示すように、NKSが外部管理者方式の導入における安心を担保する重要な要素となります。
第三者管理者方式をご検討いただく上での注意点
外部管理者方式（第三者管理者方式）は多くのメリットがある一方で、導入にあたってはいくつかの注意点も理解しておく必要があります。
- 管理費用が高くなる可能性があります。専門家への報酬が発生するため、従来の自主管理と比較して費用が増加する場合があります。
- 管理組合の自治が失われる可能性があります。外部の専門家に管理運営を委ねることで、組合員の主体的な活動が少なくなる可能性があります。また、良く言われますが、一度第三者管理者方式にすると、従来の理事会方式に戻すのは難しいと言われています。
- 適切な専門家を選定しないと、管理組合運営が円滑に進まない可能性があります。専門知識や経験、実績などを十分に確認し、信頼できるマンション管理士を選ぶことが重要です。
- 認定マンション管理士が「外部管理者総会監督型」の外部管理者（第三者管理者）業務を行う場合、マンション管理士賠償責任保険の適用を受けるには外部管理者（第三者管理者）補償付きタイプの付保が必要になります。保険の加入状況については、個々の認定マンション管理士に確認が必要です。
- 「外部専門家管理者方式への移行安全度チェックリスト」（日本マンション管理士会連合会より）を活用し、安全に移行できるかどうかを確認することが重要です。
まずは相談から
外部管理者方式（第三者管理者方式）の導入は、マンション管理のあり方を大きく変える可能性を秘めています。NKSの発足と「認定マンション管理士」の存在は、これまで以上に安心して専門家に管理を任せられる環境を整えました。
もし、現在のマンション管理に課題を感じている、役員不足に悩んでいる、より専門的な管理を求めているといった場合には、まずはNKSや日本マンション管理士会連合会に相談してみることをお勧めします。
お問い合わせ先
- 一般社団法人日管連管理組合サポートセンター（NKS）
- 電話（東京本部）：03-6910-8566（原則はメールでお問い合わせください）
- ウェブサイト：https://nikkanren-ks.jp
- 一般社団法人 日本マンション管理士会連合会
- 東京本部：〒112-0003 東京都文京区春日2-13-1 芳文堂ビル4階
- 西日本分室：〒530-0022 大阪府大阪市北区浪花町14-33 OMビル607号室
- ウェブサイト：https://www.mankanren.or.jp/
NKSのウェブサイトでは、NKS会員の情報や、2025年4月11日に実施された第1回NKS入会審査に関する情報も掲載されています。
また、日本マンション管理士会連合会のウェブサイトでは、お近くの「認定マンション管理士」を検索することができます。
マンション管理の新たな一歩を、NKSと「認定マンション管理士」と共に踏み出してみませんか。
（注） 本稿は、提供された資料に基づき作成されています。より詳細な情報や個別の状況に合わせたアドバイスについては、関係機関にお問い合わせください。
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