今回、プレジデントの以下の記事が気になりましたので紹介です。
この記事では、都心部の高級タワーマンションが外国人、特に中国人富裕層によって「日本の別荘」として購入され、その結果、都心のマンションに空き家が増加している現状と、その背後にある要因について解説されています。
また、築年数の経過したマンションでは、相続人が不在となるケースも指摘されています。
中国人が｢日本の別荘｣として超高級タワマンを購入…都心マンションの｢空き家｣が増えている裏事情
都心タワーマンションの外国人購入と管理費問題
近年、東京などの都心部における高級タワーマンションが、外国人富裕層、とくに中国人投資家によって「日本の別荘」として購入されるケースが増えています。しかし、その結果として空き家の増加 や 管理費・修繕積立金の滞納リスクなど、新たな問題も浮上しています。
外国人によるタワーマンション購入の背景
円安と日本の不動産価格の割安感
円安の影響で、日本の不動産価格が海外の富裕層にとって割安に映るようになっています。特に中国の上海や北京では、マンション価格が3億円以上となることも珍しくなく、それに比べると東京のタワーマンションは手頃な価格で高品質な物件が手に入るため、投資対象として人気があります。
実際に住まない「別荘」利用
多くの外国人投資家は、マンションを投資目的や別荘用途で購入し、実際に住むことはほとんどありません。そのため、都心のタワーマンションでは長期間無人の空き家が増えています。
空き家増加による管理組合の負担
管理費・修繕積立金の滞納リスク
マンションの管理費や修繕積立金は、区分所有者全員が負担することで建物の維持管理が行われます。しかし、外国人投資家が所有する部屋の多くは長期間放置されており、管理組合との関係が希薄になりやすいです。その結果、管理費や修繕積立金の滞納リスクが高まる可能性があります。
修繕積立金に対する価値観の違い
特に築年数が経過したマンションでは、計画的な修繕工事が不可欠です。しかし、記事によると外国人投資家にとっては、日本人のように修繕積立金を都度積み立てるよりも、必要な時に支払えばよいという価値観もあるようです。
そのため、修繕積立金の値上げや一時金の徴収に対する合意形成が難しくなる可能性があります。さらに、督促も海外に住んでいる外国人に行うこととなると、限界もあるのではと記載しています。
このように、外国人富裕層による都心タワーマンションの購入は、不動産市場の活性化に寄与する一方で、空き家の増加、管理費・修繕積立金の滞納、外国人区分所有者に対する督促の難しさなどの問題を引き起こす可能性があります。管理組合にとっては、滞納リスクへの対応や適切な修繕計画の立案 が今後ますます重要になるでしょう。
考察：管理組合としてできることとは？
この記事を見て筆者として考察してみることとします。
事情はタワーマンションとは限らない
この記事はタワーマンションについて触れていますが、外国人がマンションを所有するのは、タワーマンションに限らず、都心のマンションであれば可能性はあるでしょう。
また、筆者の近郊の横浜市の中区や西区、南区には、中華街が近いため、多くの中国人が区分所有者として住んでいます。
基本的にはタワーの事例とは少し違い、日本で働いている方も多いため、常時住んでいる点です。
ただ、同様に別荘として購入している方がいる場合は、同様の事情はタワーではないマンションでもあるかもしれません。
滞納を食い止める施策
別荘として持っている外国人がもし滞納をしている場合は、来日した際に、速やかに対面等で請求する必要があります。
ただ、その来日タイミングが分からないことも難儀です。
あとは、マンション標準管理規約第31条では、区分所有者の届出が必要となっています。
届出先が海外の携帯電話であることも想定されますが、アクセスできるようにしておく必要が考えられます。
滞納が収まらない場合は早期に義務違反者行為とみなして対応も必要
最後に、長期間の滞納がある場合、管理組合にとっては当然「義務違反行為」に当たります。
そのため、なんらかの法的手続きを検討することになるでしょう。
具体的には、マンション標準管理規約第66条の「義務違反者に対する措置」を検討する必要があります。
外国人所有者であっても、日本のマンションであることから、日本の法律に則った手続きを粛々と進めていくことが考えられます。
もちろん、義務違反者が行った行為に対する、管理組合が支出した弁護士費用等の諸費用も、「違約金としての弁護士費用等」として請求することが可能です。
難しいのは総会決議の議決権回収
一方で、総会決議は、滞納回収よりも短期間で行う必要があり、議決権を速やかに回収する必要があります。
多くの区分所有者は不在で、空室が続く場合は、特別決議等の議案の可決が難しくなる可能性があります。
その場合は、長期不在の区分所有者に対しては、委任状の取り決めを行うなど、改めて対策を講じる必要もありそうです。
管理費等の滞納は速やかに回収したい
タワーマンションや外国人が住んでいるマンションに限らず、管理費等の滞納は速やかに回収する必要があります。
管理組合全体の影響が出てくることから、大規模修繕工事にも影響することとなります。
そのため、一定期間滞納の場合は、国土交通省のマンション標準管理規約の滞納回収フローや以下のコラム
なども参考に、対応する必要があるでしょう。
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