築40年超マンションの自治体ランキング：全国と政令指定都市の傾向を徹底分析

築40年超の老朽化マンション、どの自治体に多いかご存じですか？

マンション管理新聞2025年4月15日号に掲載された全国自治体別ランキングを基に、東京カンテイの2024年ストック戸数データを集計。横浜市や堺市南区の上位理由から団地の影響まで、興味深い傾向を紹介します。

築40年超のストック戸数ランキング（主要行政区）　全88位

全88位までの自治体別ランキングは以下のようになっていました。

順位	行政区	戸数	割合	順位	行政区	戸数	割合
1	東京都港区	35,583	32.85	45	横浜市旭区	8,742	40.25
2	東京都世田谷区	32,551	28.49	46	神戸市垂水区	8,718	35.25
3	東京都新宿区	32,212	31.35	47	大阪市中央区	8,521	16.70
4	東京都江東区	27,318	20.77	48	東大阪市	8,501	29.71
5	東京都渋谷区	27,188	38.24	49	明石市	8,441	25.84
6	東京都品川区	24,820	27.07	50	多摩市	8,386	31.87
7	東京都大田区	24,588	22.05	51	横浜市戸塚区	8,363	22.15
8	東京都板橋区	23,893	25.32	52	藤沢市	8,347	21.93
9	吹田市	19,786	32.63	53	宝塚市	8,299	28.87
10	船橋市	19,725	28.22	54	神戸市中央区	8,128	17.80
11	千葉市美浜区	18,008	42.13	55	名古屋市中区	8,114	22.27
12	東京都杉並区	17,773	27.62	56	東京都北区	8,080	16.45
13	松戸市	16,649	37.87	57	仙台市青葉区	8,030	20.58
14	市川市	16,230	35.94	58	東京都千代田区	8,024	26.94
15	東京都目黒区	15,862	34.56	59	横浜市神奈川区	7,981	19.44
16	豊中市	14,866	30.23	60	横浜市金沢区	7,975	29.60
17	西宮市	14,520	23.32	61	横浜市鶴見区	7,959	17.33
18	東京都豊島区	14,404	24.18	62	大阪市西区	7,865	20.86
19	札幌市中央区	13,928	24.30	63	横須賀市	7,770	22.63
20	川口市	13,601	22.03	64	奈良市	7,704	28.23
21	東京都中野区	13,540	29.59	65	大阪市住之江区	7,523	44.58
22	東京都中央区	13,513	17.35	66	千葉市花見川区	7,405	45.95
23	東京都文京区	13,314	22.47	67	札幌市豊平区	7,366	26.89
24	東京都江戸川区	13,284	22.35	68	福岡市南区	7,167	21.77
25	大阪市淀川区	13,161	32.66	69	横浜市南区	7,114	19.01
26	東京都足立区	13,123	18.12	70	名古屋市千種区	7,099	26.99
27	福岡市中央区	12,784	20.07	71	横浜市緑区	7,044	32.61
28	茨木市	12,492	40.59	72	横浜市中区	6,975	17.07
29	東京都練馬区	12,474	16.50	73	東京都葛飾区	6,966	13.63
30	横浜市磯子区	11,261	40.98	74	柏市	6,935	21.70
31	神戸市須磨区	11,154	45.02	75	北九州市小倉北区	6,900	28.00
32	大阪市北区	11,025	22.22	76	福岡市博多区	6,871	13.01
33	横浜市港北区	10,973	21.12	77	浦安市	6,848	26.81
34	尼崎市	10,128	23.37	78	福岡市早良区	6,730	26.17
35	横浜市青葉区	9,957	28.79	79	千葉市稲毛区	6,649	29.95
36	神戸市東灘区	9,812	22.46	80	習志野市	6,515	29.97
37	八王子市	9,805	20.05	81	所沢市	6,362	24.12
38	横浜市港南区	9,658	34.80	82	高槻市	6,300	27.42
39	東京都墨田区	9,559	15.94	83	調布市	6,245	23.18
40	枚方市	9,513	33.74	84	堺市南区	6,129	46.12
41	大阪市城東区	9,328	34.72	85	京都市伏見区	6,089	31.74
42	東京都台東区	9,204	16.70	86	大阪市東淀川区	6,068	34.97
43	相模原市南区	9,181	33.42	87	川越市	6,030	28.46
44	川崎市宮前区	8,846	26.03	88	芦屋市	6,015	30.28

築40年超のストック割合ランキング（主要行政区）　　

研究室で独自に割合の傾向も見てみました。

順位	行政区	戸数	割合	順位	行政区	戸数	割合
1	堺市南区	6,129	46.12	45	札幌市豊平区	7,366	26.89
2	千葉市花見川区	7,405	45.95	46	浦安市	6,848	26.81
3	神戸市須磨区	11,154	45.02	47	福岡市早良区	6,730	26.17
4	大阪市住之江区	7,523	44.58	48	川崎市宮前区	8,846	26.03
5	千葉市美浜区	18,008	42.13	49	明石市	8,441	25.84
6	横浜市磯子区	11,261	40.98	50	東京都板橋区	23,893	25.32
7	茨木市	12,492	40.59	51	札幌市中央区	13,928	24.30
8	横浜市旭区	8,742	40.25	52	東京都豊島区	14,404	24.18
9	東京都渋谷区	27,188	38.24	53	所沢市	6,362	24.12
10	松戸市	16,649	37.87	54	尼崎市	10,128	23.37
11	市川市	16,230	35.94	55	西宮市	14,520	23.32
12	神戸市垂水区	8,718	35.25	56	調布市	6,245	23.18
13	大阪市東淀川区	6,068	34.97	57	横須賀市	7,770	22.63
14	横浜市港南区	9,658	34.80	58	東京都文京区	13,314	22.47
15	大阪市城東区	9,328	34.72	59	神戸市東灘区	9,812	22.46
16	東京都目黒区	15,862	34.56	60	東京都江戸川区	13,284	22.35
17	枚方市	9,513	33.74	61	名古屋市中区	8,114	22.27
18	相模原市南区	9,181	33.42	62	大阪市北区	11,025	22.22
19	東京都港区	35,583	32.85	63	横浜市戸塚区	8,363	22.15
20	大阪市淀川区	13,161	32.66	64	東京都大田区	24,588	22.05
21	吹田市	19,786	32.63	65	川口市	13,601	22.03
22	横浜市緑区	7,044	32.61	66	藤沢市	8,347	21.93
23	多摩市	8,386	31.87	67	福岡市南区	7,167	21.77
24	京都市伏見区	6,089	31.74	68	柏市	6,935	21.70
25	東京都新宿区	32,212	31.35	69	横浜市港北区	10,973	21.12
26	芦屋市	6,015	30.28	70	大阪市西区	7,865	20.86
27	豊中市	14,866	30.23	71	東京都江東区	27,318	20.77
28	習志野市	6,515	29.97	72	仙台市青葉区	8,030	20.58
29	千葉市稲毛区	6,649	29.95	73	福岡市中央区	12,784	20.07
30	東大阪市	8,501	29.71	74	八王子市	9,805	20.05
31	横浜市金沢区	7,975	29.60	75	横浜市神奈川区	7,981	19.44
32	東京都中野区	13,540	29.59	76	横浜市南区	7,114	19.01
33	宝塚市	8,299	28.87	77	東京都足立区	13,123	18.12
34	横浜市青葉区	9,957	28.79	78	神戸市中央区	8,128	17.80
35	東京都世田谷区	32,551	28.49	79	東京都中央区	13,513	17.35
36	川越市	6,030	28.46	80	横浜市鶴見区	7,959	17.33
37	奈良市	7,704	28.23	81	横浜市中区	6,975	17.07
38	船橋市	19,725	28.22	82	東京都台東区	9,204	16.70
39	北九州市小倉北区	6,900	28.00	83	大阪市中央区	8,521	16.70
40	東京都杉並区	17,773	27.62	84	東京都練馬区	12,474	16.50
41	高槻市	6,300	27.42	85	東京都北区	8,080	16.45
42	東京都品川区	24,820	27.07	86	東京都墨田区	9,559	15.94
43	名古屋市千種区	7,099	26.99	87	東京都葛飾区	6,966	13.63
44	東京都千代田区	8,024	26.94	88	福岡市博多区	6,871	13.01

築40年超のストック戸数ランキング（政令指定都市）

次に、政令指定都市に限定して、40年超のマンションの戸数を洗い出してみます。

順位	市名	戸数	割合
1	横浜市	122,684	23.43
2	大阪市	103,227	23.03
3	名古屋市	54,684	22.18
4	神戸市	51,906	23.01
5	福岡市	41,829	16.86
6	札幌市	41,728	21.74
7	千葉市	38,165	32.84
8	川崎市	33,046	15.50
9	京都市	29,208	23.95
10	さいたま市	18,093	15.42
11	北九州市	16,514	20.89
12	広島市	15,433	15.17
13	堺市	15,261	25.50
14	仙台市	13,513	14.95
15	相模原市	11,871	19.56
16	新潟市	6,238	25.24
17	静岡市	4,633	22.02
18	熊本市	3,111	7.75
19	浜松市	3,080	13.56
20	岡山市	2,530	8.82

1位横浜市、2位大阪市、3位名古屋市と都市の大きさに比例した形で40年超のストック戸数が多くなっていることが分かります。

築40年超のストック割合ランキング（政令指定都市）

こちらも、研究室独自で再集計して並べ替えてみました。

順位	市名	戸数	割合
1	千葉市	38,165	32.84
2	堺市	15,261	25.50
3	新潟市	6,238	25.24
4	京都市	29,208	23.95
5	横浜市	122,684	23.43
6	大阪市	103,227	23.03
7	神戸市	51,906	23.01
8	名古屋市	54,684	22.18
9	静岡市	4,633	22.02
10	札幌市	41,728	21.74
11	北九州市	16,514	20.89
12	相模原市	11,871	19.56
13	福岡市	41,829	16.86
14	川崎市	33,046	15.50
15	さいたま市	18,093	15.42
16	広島市	15,433	15.17
17	仙台市	13,513	14.95
18	浜松市	3,080	13.56
19	岡山市	2,530	8.82
20	熊本市	3,111	7.75

割合では、千葉市、堺市、新潟市が多くなっています。次章で紹介しますが、なんとなく割合が多いのには理由がありそうです。

ストック戸数ランキングにみる主な団地

全国のストック戸数上位10位までの自治体には、大きな団地が建っている傾向があります。

40年以上前にできた大規模団地が、40年以上の割合を底上げしているといえるかもしれません。

順位	行政区	おもな団地
1	堺市南区	泉北ニュータウン
2	千葉市花見川区	花見川団地
3	神戸市須磨区	名谷団地
4	大阪市住之江区	南港ポートタウン
5	千葉市美浜区	高洲団地
6	横浜市磯子区	汐見台団地
7	茨木市	彩都あさぎ
8	横浜市旭区	左近山団地
9	東京都渋谷区	代官山ヒルサイドテラス
10	松戸市	常盤平団地

40年超の自治体には、有名な団地がならんでいることが分かります。

有名団地がある以上は、自治体のランキングは将来的にもさほど変動はないのでしょう。

40年を超えてくる団地が自治体に出てくれば、一気に割合や戸数が上がる可能性があるかもしれませんね。

団地が映す老朽化マンションの未来

築40年超のマンションは、堺市南区や千葉市花見川区のような大規模団地の存在がランキング上位を押し上げています。

今後、老朽化が進む地域では、管理組合や自治体の取り組みが一層重要になるでしょう。