マンション管理というと、今でも「日常清掃をきちんと行い、いずれ大規模修繕を実施すること」が中心だと考えられがちです。もちろんそれは今でも重要ですが、それだけで将来の不安に備えられる時代ではなくなってきました。
建物の高経年化が進む一方で、区分所有者の高齢化、役員のなり手不足、修繕積立金の不足、災害対応、管理不全の予防など、管理組合が向き合うべきテーマは明らかに広がっています。これからのマンション管理には、建物、お金、人、制度を一体で見ながら、将来の選択肢を早めに整えていく視点が必要です。
▼今回のコラムの全体像です（画像クリックで拡大します）
マンション管理に求められる役割が広がっている
まず押さえたいのは、管理組合の仕事そのものが、以前よりずっと広い意味を持つようになっているということです。背景にあるのは、建物と所有者の双方が同時に年を重ねる、いわゆる「二つの老い」です。
かつては「大規模修繕をどう進めるか」が中心だった
これまでの管理実務では、日常管理を安定して回しながら、十数年ごとに大規模修繕をどう進めるかが大きなテーマでした。外壁、屋上防水、給排水管、エレベーターなど、共用部分を適切に維持し、資産価値を守ることが管理組合の中心課題だったと言えます。
実際、その考え方自体は今も間違っていません。長期修繕計画をつくり、必要な修繕積立金を確保し、計画的に工事を実施することは、マンション管理の土台です。ただ、築年数が進んだマンションでは、その土台の上にさらに別の論点が重なってきています。
これからは「将来設計」まで考える必要がある
今のマンション管理では、修繕を続けるだけで本当に持続できるのか、将来の再生をどう考えるのか、役員体制をどう維持するのか、防災や名簿整備まで含めてどう備えるのか、といった視点が欠かせません。単なる「維持管理」から、一歩進んだ「将来設計」が求められているのです。
国土交通省の各種制度やガイドラインを見ても、近年の政策は、修繕、再生、外部専門家の活用、税制、管理不全の防止を別々ではなく、連続した課題として捉える方向に進んでいます。管理組合もまた、それに合わせて視野を広げていく必要があります。
論点1：建替えだけではない再生手法を考える
高経年マンションの将来を考えるとき、まず話題になりやすいのは建替えです。ただ、現実には建替えだけを前提に議論すると、かえって選択肢を狭めてしまうことがあります。
建替えは制度上可能でも、現実には費用負担が大きい
法制度の整備が進み、老朽化したマンションの再生に向けた手法は以前より広がっています。それでも、建替えは仮住まい、追加負担、権利調整、合意形成といったハードルが高く、すべてのマンションにとって現実的な答えになるわけではありません。
特に、区分所有者の年齢層が高く、住み続けたい人と売って離れたい人の意向が分かれやすいマンションでは、建替え一本で進める議論はまとまりにくくなります。制度上できることと、実際に進められることは分けて考える必要があります。
長寿命化・売却・除却も選択肢になる
だからこそ、再生は建替えだけではなく、長寿命化を図りながら使い続けるのか、敷地売却なども視野に入れるのか、場合によっては除却まで含めて考えるのか、複数の道を比較することが大切です。マンションの立地、建物性能、修繕履歴、資金状況、所有者の属性によって、現実的な選択肢は大きく変わります。
重要なのは、どの手法が一般論として優れているかではなく、自分たちのマンションにとって何が実行可能かを見極めることです。再生の議論は、最後に一つの答えを選ぶためだけでなく、今後残せる道を減らさないために早く始める意味があります。
早い段階で「どの道を残すか」を考える
建物の劣化が深刻になってから初めて再生を考えても、選べる手段は限られます。修繕を重ねて長く使うにしても、将来の売却や建替えの可能性を残すにしても、早い段階から情報を整理し、比較検討の土台をつくっておくことが重要です。
再生の議論とは、すぐに結論を出すことではありません。むしろ、今のうちに「どの道が残せるか」を確認しておくことが、将来の混乱を減らします。
建替えの現実的な成立条件については、以下の記事で費用負担・合意形成・立地条件の観点から詳しく整理しています。
論点2：修繕積立金は「足りるか」だけでなく「増やし方」が問われる
次に見直したいのが修繕積立金です。ここでは単純に金額の多い少ないだけでなく、その増やし方が将来の合意形成にどう影響するかが重要になります。
段階増額方式は将来の合意形成リスクを抱えやすい
新築時に低めの金額から始めて、将来少しずつ引き上げていく段階増額方式は、これまで広く見られてきました。ただ、この方式は築年数が進むほど負担増が重くなり、役員のなり手不足や高齢化が進んだ局面で値上げ議案を通さなければならないという難しさを抱えます。
値上げが必要だと分かっていても、毎月の負担増への反発、工事内容への不信感、将来住み続けるか分からない区分所有者の無関心などが重なると、議案は通りにくくなります。修繕積立金の問題は、数字の問題であると同時に、人の問題でもあります。
均等積立方式は負担を早めにならす考え方
これに対して均等積立方式は、将来の急な引上げに頼らず、必要な費用を早い段階から平準化して負担していく考え方です。毎月の負担感は初期から一定程度ありますが、後年になって大幅な値上げを求める必要が小さくなるため、長期的には合意形成の安定につながりやすい面があります。
この点について、国土交通省も、将来にわたって安定的に修繕積立金を確保する観点から、均等積立方式を望ましい方式として位置づけています。さらに、段階増額積立方式についても、早い段階で現実的な引上げを進め、最終的には均等積立方式に近づけていく方向性が示されています。
つまり、均等積立方式は単なる選択肢の一つではなく、将来の大幅値上げや合意形成の失敗を避けるための、政策上も重視されている考え方と見てよいでしょう。
もちろん、既存マンションが直ちに均等積立方式へ切り替えられるとは限りません。ただ少なくとも、今の長期修繕計画が前提としている値上げの幅や時期が現実的なのかは、必ず点検すべきです。
段階増額方式から均等積立方式へ切り替える際の考え方や、総会での説明方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
値上げ議案は説明と準備が重要になる
修繕積立金の見直しは、単に「足りないので上げます」では通りません。なぜ不足するのか、どの工事をいつ見込んでいるのか、据え置いた場合に何が起きるのか、複数案を比較しながら説明する必要があります。
その意味で、値上げ議案は会計論ではなく、合意形成そのものです。理事会だけで抱え込まず、専門家の助言も得ながら、早めに資料を整え、区分所有者が判断できる状態をつくることが重要になります。
論点3：長寿命化促進税制は、減税額より合意形成効果を見る
税制というと、つい「いくら得なのか」に目が向きがちです。しかし、長寿命化促進税制の意味は、減税額の大きさだけではありません。
修繕積立金確保と工事実施を後押しする制度
この制度は、必要な修繕積立金の確保と、一定の長寿命化工事の実施を後押しするために設けられたものです。固定資産税の減額は分かりやすいメリットですが、制度の本質は、工事と資金計画を先送りしがちな管理組合に対して、一歩踏み出す動機を与えるところにあります。
実務上も、税額の多寡だけで判断するのではなく、長期修繕計画の見直し、積立金水準の確認、必要工事の整理といった一連の見直し作業を進める契機として捉えた方が有効です。制度を使うこと自体が、管理の見直しを促すきっかけになります。
マンション長寿命化促進税制の具体的な要件や固定資産税減額の仕組みについては、以下の記事で整理しています。
「適切に管理されているマンション」という見え方が重要
さらに見逃せないのは、こうした制度が「適切に管理されているマンション」という外部からの見え方にも影響することです。管理計画認定制度や長寿命化促進税制は、管理組合が必要な書類や計画を整え、一定の管理水準を意識していることの表れにもなります。
区分所有者にとっても、購入検討者にとっても、金融機関や自治体にとっても、管理の質が見えやすくなることには意味があります。減税そのものより、管理水準の見える化と合意形成の促進に価値がある制度として考えたいところです。
論点4：防災は、管理組合参加の入口になる
防災は後回しにされやすいテーマですが、実は管理組合にとって非常に重要な入口です。なぜなら、防災は建物だけでなく、人のつながりや日常の管理体制を見直すきっかけになるからです。
防災は備蓄品だけの話ではない
マンション防災というと、水や食料、簡易トイレ、発電機といった備蓄品を思い浮かべがちです。もちろんそれらは必要ですが、本当に重要なのは、災害時に誰がどこで何を担うのか、安否確認をどうするのか、要配慮者への支援をどう考えるのか、名簿や連絡体制が整っているのかという運営面です。
平時には見えにくい問題も、防災を切り口にすると浮かび上がります。区分所有者名簿や居住者名簿が更新されていない、緊急連絡先が不明、理事会と自治会の役割分担が曖昧、といった課題は、災害時に一気に深刻化します。
実際に、管理計画認定制度についても、防災マニュアルの作成や総会での周知など、防災対策を認定基準に反映する方向で検討が進められています。防災は、これからのマンション管理水準を考えるうえでも、より重要なテーマになっていくと見てよいでしょう。
防災時にも役立つ区分所有者名簿・居住者名簿の整備については、以下の記事で詳しく解説しています。
防災は住民同士の関心を取り戻すきっかけになる
もう一つ大きいのは、防災が住民の参加を引き出しやすいことです。修繕積立金の議論や規約改正には関心を持ちにくい人でも、災害時に自分や家族がどうなるかという話には参加しやすい傾向があります。
防災訓練、安否確認の仕組みづくり、要配慮者支援の確認、地域との連携などを通じて、マンション内の関係性が少しずつ回復すれば、そのこと自体が管理の土台になります。防災は備えであると同時に、管理組合への参加の入口でもあります。
論点5：外部管理者方式は、便利だが丸投げでは危ない
役員のなり手不足が進む中で、外部管理者方式は現実的な選択肢として注目されています。ただし、便利そうに見えるからこそ、導入時には仕組みをよく理解しておく必要があります。
役員不足への現実的な選択肢ではある
高齢化や賃貸化が進んだマンションでは、理事の候補者が見つからず、理事会運営そのものが難しくなることがあります。そうした状況で、外部専門家や管理会社が管理者として関与する仕組みは、管理を止めないための有効な手段になり得ます。
重要なのは、外部管理者方式そのものを善悪で語らないことです。自主管理だけが正解でもなければ、外部委任なら安心というわけでもありません。マンションの規模、担い手の状況、管理組合の成熟度に応じて選ぶべき制度です。
管理会社が管理者になる場合は利益相反に注意する
ただ、管理会社が管理者になる場合には、発注者を監督する立場と、受託者として業務を受ける立場が重なりやすくなります。つまり、利益相反が起きやすい構造を持つということです。
だからこそ、区分所有者側には、監事機能、情報開示、重要事項のチェック、第三者の関与など、丸投げを防ぐ仕組みが必要になります。外部管理者方式は、担い手不足への答えにはなっても、区分所有者の責任まで消してくれる制度ではありません。
外部管理者方式を検討する際の国土交通省ガイドラインのポイントや、導入時に確認すべき事項については、以下の記事で整理しています。
管理不全マンションには、待ちの相談だけでは届かない
ここまで見てきた論点を踏まえると、最も注意すべきなのは、問題が起きてから相談すればよいという発想です。実際には、本当に危ないマンションほど、相談の場にすら現れません。
相談に来る管理組合は、まだ動ける管理組合である
相談窓口に来る管理組合は、少なくとも理事会が動いている、総会を開ける、資料を集められる、誰かが問題意識を持っているという意味で、まだ改善の余地があります。逆に深刻なのは、役員不在、総会未開催、名簿不備、滞納放置などが重なり、静かに管理不全が進んでいくケースです。
管理不全は、突然発生するものではありません。会議が開けない、情報が整理されていない、小さな修繕が先送りされる、住民の関心が薄れるといった状態が積み重なった先に現れます。
自治体・支援法人・専門家の連携が重要になる
こうしたマンションに対しては、待ちの相談対応だけでは限界があります。今後は、自治体による実態把握や助言、支援法人の活用、マンション管理士など専門家との連携を含め、外から支える仕組みがより重要になります。
管理不全の予防は、個別の管理組合だけの問題ではなく、地域全体の住環境や安全にも関わるテーマです。だからこそ、官民連携で早期に支える発想が必要になります。
管理組合が今から確認すべきこと
では、管理組合は何から見直せばよいのでしょうか。大きな制度論に飛びつく前に、まずは足元の状態を確認することが出発点になります。
長期修繕計画と修繕積立金は現実に合っているか
長期修繕計画はあるが古いまま、修繕積立金は値上げ前提だが説明が不十分、工事単価が最近の実勢と合っていない、というケースは少なくありません。計画が存在すること自体ではなく、その内容が今の建物と資金状況に合っているかが重要です。
将来の再生を考えるにしても、まずは現状の把握が欠かせません。どこまで修繕で延命できるのか、どの時点で資金が足りなくなるのかが見えていなければ、将来設計もできません。
理事会・総会・名簿・規約が機能しているか
もう一つ確認したいのは、組織としての基本機能です。理事会が定期的に開かれているか、総会は成立しているか、区分所有者名簿や居住者名簿は更新されているか、規約や使用細則は今の実態に合っているか。こうした基礎が弱いマンションでは、どんな制度も使いこなせません。
管理組合の将来設計は、特別な戦略から始まるわけではありません。基本的な管理の仕組みが動いているかを確認し、止まりかけている部分を早めに補修することが、最も現実的な第一歩です。
まとめ：これからのマンション管理は「維持」から「将来設計」へ
これからのマンション管理は、日常管理と大規模修繕だけを考えていればよい時代ではありません。再生の選択肢、修繕積立金の増やし方、税制の活用、防災、外部管理者方式、管理不全の予防まで、管理組合が視野に入れるべき論点は確実に広がっています。
大切なのは、一つひとつの制度を個別に追いかけることではなく、自分たちのマンションを建物、お金、人、制度の全体で捉えることです。マンション管理は「維持」の作業から、「どのように将来を設計するか」を考える段階へ入っています。いま必要なのは、問題が深刻化してから慌てることではなく、選べる道が残っているうちに、管理組合としての視野を広げておくことではないでしょうか。
国土交通省関連の参照資料
今回参照した国土交通省関連の資料は以下の通りです。
総論・「二つの老い」・法改正・再生手法
国土交通省｜マンション管理・再生ポータルサイト
https://www.mansion-info.mlit.go.jp/
管理・再生に関する制度全体の入口として使いやすい資料です。ポータル内でも、適切な維持管理、長期修繕計画、管理組合運営の重要性が整理されています。
国土交通省｜マンションの管理・再生の円滑化等のための改正法案を閣議決定
https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000224.html
「二つの老い」、新築から再生までのライフサイクル全体、建物・敷地の一括売却、一棟リノベーション、建物取壊し、地方公共団体の取組強化など、今回の記事全体の背景に使いやすい資料です。
国土交通省｜令和7年マンション関係法改正とこれからのマンション管理
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001971529.pdf
建替えだけでなく、一棟リノベーション、建物・敷地の一括売却、建物の取壊し等の新たな再生手法を説明する資料として使えます。
修繕積立金・均等積立方式
国土交通省｜「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」及び「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の改定について
https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000204.html
均等積立方式が望ましい方式であること、段階増額積立方式では予定通り引上げできず不足につながるおそれがあることを示す根拠として重要です。
国土交通省｜マンションの修繕積立金に関するガイドライン
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747009.pdf
修繕積立金の基本、長期修繕計画との関係、積立方式の考え方を確認する資料です。
国土交通省｜段階増額積立方式を採用しているマンションは早めに均等積立方式に切り替えよう！
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001766343.pdf
確認済みの資料です。一般読者にも分かりやすく、今回の記事では「国交省が均等積立方式への移行を促している」根拠として使いやすいです。
長寿命化促進税制・管理計画認定制度
国土交通省｜マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000121.html
制度の目的として、必要な修繕積立金の確保や長寿命化工事の実施に向けた管理組合の合意形成を後押しすることが示されています。
国土交通省｜マンション長寿命化促進税制の要件
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001881019.pdf
管理計画認定マンション、助言・指導を受けたマンションなど、税制の要件を確認する資料です。
国土交通省｜管理計画認定制度
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/keikakunintei.html
管理計画認定制度の概要、認定取得のメリット、税制・金融支援との関係を確認できます。
防災・管理計画認定基準の見直し
国土交通省｜マンション管理計画認定基準の見直し等に関する検討会
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/kanrikeikakunintei-kijunkentou.html
管理計画認定制度の基準見直しの検討状況を確認する入口ページです。
国土交通省｜マンション管理計画認定基準の見直し等について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001967968.pdf
確認済みの資料です。防災マニュアル、防災訓練、防災用名簿、備蓄、防災組織などの論点を確認できます。今回の「防災は管理水準の一部になっていく」という記述の根拠に使いやすいです。
外部管理者方式
国土交通省｜マンション管理ページ：外部管理者方式等
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html
外部管理者方式ガイドライン、概要、新旧対照表、関連パンフレットへの入口です。管理業者管理者方式の適正運営、利益相反、導入時の留意点の根拠として使えます。
国土交通省｜マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドラインの改訂について
https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000262.html
2026年4月1日改訂の資料です。管理業者管理者方式の導入プロセス、利益相反取引、通帳・印鑑等の保管体制などが改訂対象として示されています。
管理不全・支援法人・自治体連携
国土交通省｜マンションの管理・再生の円滑化等のための改正法の一部の施行に伴う関係政令を閣議決定
https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000237.html
マンション管理適正化支援法人の登録制度等に関する施行情報です。支援法人制度に触れる場合の根拠になります。
国土交通省｜マンションの管理適正化に向けた自治体・民間団体の役割
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001969909.pdf
自治体だけでは限界があるため、民間団体をマンション管理適正化支援法人として登録し、官民で支援体制を構築する考え方が示されています。
国土交通省｜マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則等の一部改正について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001913482.pdf
マンション管理適正化支援法人の登録制度創設に伴う省令改正の概要を確認できます。
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