【2026年最新】マンション修繕費指数166.8｜大規模修繕費は1戸156万円へ

2026年9月29日、一般財団法人経済調査会は「マンション修繕費指数」2026年版を公表しました。

2013年を100とする指数は166.8となり、調査開始以来の最高値を更新。1戸当たりの平均修繕費総額も156.0万円に達しました。

ただし、今回の結果を「大規模修繕工事は、どのマンションでも1戸156万円程度」と読むのは適切ではありません。

2026年版から見える重要な点は、次の3つです。

• 1戸当たりの平均修繕費総額は、2013年の93.5万円から156.0万円へ約1.67倍になった
• 仮設・躯体外装・防水の主要3工事は、2025年から合計10.5万円／戸上昇した
• それでも修繕費総額の上昇が5.4万円／戸にとどまった背景には、「その他工事」の縮小がある

つまり、2026年は工事費高騰が収まった年ではありません。主要工事の価格上昇に対し、管理組合が工事範囲や実施時期を調整することで、総額の増加を抑えた可能性がある年です。

本記事では、公表された指数や費目別データを詳しく確認しながら、修繕積立金と長期修繕計画にどのように反映すべきかを、マンション管理士・FPの視点から考えます。

大規模修繕工事費について、工事回数・総戸数・建物形態による違いを確認したい方は、次の記事も参考にしてください。

▼今回のコラムの全体像です（画像クリックで拡大します）

マンション修繕費指数166.8とは？

マンション修繕費指数は、民間分譲マンションの計画修繕工事について、修繕費総額と主要工事費の変動を時系列で捉えるための指数です。

2026年版は、マンション修繕事業者などが管理組合へ提示した成約時見積書100件を基に作成されています。各マンションの修繕費総額を戸数で割り、1戸当たりの工事費を算出したうえで集計しています。

2026年調査の主な前提

項目	内容
対象データ	大規模修繕工事の成約時見積書100件
対象地域	全国
価格	消費税を含まない税抜価格
平均築年数	28.2年
平均戸数	65.5戸
平均階数	8.8階
平均戸当たり規模	86.0㎡／戸

ここで特に注意したいのは、156.0万円が税抜価格である点です。また、調査対象は全国の100件であり、規模・築年数・地域・構造・修繕回数などを一定条件にそろえたモデルマンションの価格ではありません。

経済調査会の仕様書でも、収集データに理論的な補正は加えず、実際の成約時見積データを集計していると説明されています。

そのため、この指数は市場全体の方向性を把握したり、見積書の水準を確認したりするためには有用ですが、個別マンションの適正工事費を直接示すものではありません。

また、2026年版は直近1年間に施工された工事を対象としています。公表日の時点における材料費や労務費をそのまま示す「足元の価格表」ではない点にも注意が必要です。

2013年から2026年までに修繕費は約1.67倍へ

マンション修繕費指数と1戸当たり平均修繕費総額の推移は、次のとおりです。

調査年	修繕費総額 （万円／戸・税抜）	修繕費指数 （2013年＝100）
2013年	93.5	100.0
2014年	93.9	100.4
2019年	119.5	127.8
2021年	124.1	132.7
2023年	129.9	138.9
2025年	150.6	161.1
2026年	156.0	166.8

2013年の93.5万円／戸から2026年の156.0万円／戸まで、平均修繕費総額は62.5万円増加しました。上昇率は約66.8％で、指数166.8とも整合します。

2023年から2025年に上昇が加速

特に大きく上昇したのが、2023年から2025年です。

2023年の129.9万円／戸から、2025年には150.6万円／戸となり、2年間で20.7万円、率にして約15.9％上昇しました。年平均の上昇率は7.7％です。

2026年は156.0万円／戸となり、2025年からの上昇率は3.6％でした。2023年から2025年までの急騰局面と比べれば、上昇ペースは鈍化しています。

しかし、修繕費は下落していません。指数・平均修繕費ともに過去最高を更新しています。

「上昇率が下がった」ことと、「工事費が下がった」ことは全く違います。長期修繕計画の見直しでは、この点を混同しないことが重要です。

費目別に見る2026年のマンション修繕費

2026年版では、仮設、躯体・外装、防水という主要3工事が、いずれも2025年を上回りました。

費目	2013年 （万円／戸）	2025年 （万円／戸）	2026年 （万円／戸）	2025年比	2026年 構成比
仮設工事	17.8	35.4	38.7	＋3.3	24.8％
躯体・外装工事	27.2	36.1	38.3	＋2.2	24.6％
防水工事	28.5	40.8	45.8	＋5.0	29.4％
主要3工事 合計	73.5	112.3	122.8	＋10.5	78.8％

2013年と比べると、仮設工事は約2.17倍、防水工事は約1.61倍になっています。躯体・外装工事も約1.41倍です。

なかでも2026年は、防水工事が45.8万円／戸、修繕費総額の29.4％を占め、主要費目の中で最も大きくなりました。

仮設工事｜安全対策と立地条件が費用を押し上げる

仮設工事の指数は、2025年から18.5ポイント上昇しました。

経済調査会は、個々のサンプルにおいて、ガードマンの多数配置による安全対策費や、工事用・居住者用車両のための外部有償駐車場費用が計上される事例が多く見られたと説明しています。

仮設工事は、単に足場を設置する費用ではありません。

敷地内に現場事務所や資材置場を確保できるか、居住者の車両を一時的に移動させる必要があるか、道路や歩道に対してどの程度の安全対策が必要かなど、マンションの立地条件が費用に影響します。

同じ戸数・同じ階数でも、敷地条件によって仮設費が大きく変わる可能性があります。

躯体・外装工事｜下地補修が費用を押し上げる

躯体・外装工事の指数は、2025年から8.1ポイント上昇しました。

内訳を見ると、1戸当たりの外壁塗装費は15.1万円から12.8万円へ、鉄部塗装費も6.4万円から5.8万円へ低下しています。

一方、タイル工事を含む下地補修費は14.6万円から19.7万円へ、5.1万円増加しました。塗装工事の低下を下地補修費の上昇が上回り、躯体・外装工事全体を押し上げた形です。

外壁の塗装面積だけを基に予算を考えていると、ひび割れ、浮き、欠損、タイル補修など、足場を掛けて詳細に確認して初めて判明する劣化への対応を見落としかねません。

防水工事｜原油由来材料と高耐久化の影響

防水工事の指数は、2025年から17.5ポイント上昇しました。

1戸当たりの防水工事費は40.8万円から45.8万円へ増加しています。内訳では、屋根防水が14.9万円から18.2万円、バルコニー防水が8.7万円から9.7万円へ上昇しました。

経済調査会は、防水材料には石油由来の製品が多く、原油相場の影響を受けたことに加え、修繕周期の延伸を目的とした高耐久防水材の採用が広がったことも要因としています。

ただし、高耐久材料の採用による当初費用の増加だけを見て、割高と判断することはできません。

次回の修繕まで何年間使用できるのか、途中の補修費はいくらか、既存仕様との相性はどうかまで含めた、ライフサイクルコストでの比較が必要です。

主要工事は10.5万円上昇したのに、総額は5.4万円増にとどまった

2026年版で最も注目したいのが、修繕費総額と主要工事費の動きの違いです。

2025年から2026年にかけて、主要3工事の合計額は112.3万円から122.8万円へ、1戸当たり10.5万円増加しました。

一方、修繕費総額は150.6万円から156.0万円へ、5.4万円の増加です。

主要工事だけで10.5万円増えているのに、総額の増加はその約半分に抑えられています。この差を埋めているのが、「その他工事」の減少です。

「その他工事」は約21.1万円から約14.8万円へ

公表された修繕費総額と構成比率から単純計算すると、「その他工事」の1戸当たり金額は次のようになります。

区分	2025年	2026年	増減
主要3工事	112.3万円	122.8万円	＋10.5万円
その他工事（概算）	約21.1万円	約14.8万円	約▲6.3万円
諸経費（概算）	約17.2万円	約18.4万円	約＋1.2万円
修繕費総額	150.6万円	156.0万円	＋5.4万円

※「その他工事」と諸経費の金額は、公表された修繕費総額に各構成比率を乗じた筆者による概算です。端数処理のため、合計は一致しない場合があります。

「その他工事」の構成比は、2025年の14.0％から2026年の9.5％へ低下しています。金額換算では、約6.3万円／戸の減少です。

経済調査会は、限られた修繕積立金を主要工事へ優先的に振り向けるため、その他工事の範囲や実施時期を調整する動きが背景にあると推測しています。

したがって、2026年の上昇ペース鈍化は、主要工事の価格が落ち着いたからではなく、工事範囲の調整によって修繕費総額を抑えた結果である可能性があります。

「その他工事」は不要不急の工事とは限らない

ここで注意したいのは、「その他工事」という名称です。

経済調査会の分類では、次のような工事が「その他」に含まれる場合があります。

• 外構・植栽工事
• 宅配ボックスの設置
• 共用部照明などの電気工事
• 耐震改修
• 給排水配管更新
• 玄関ドア・サッシ改修
• 機械式駐車場の更新・撤去
• 工事完了後のクリーニング
• 各費目に分類されない小修繕

これらは一律に不要な工事ではありません。なかでも給排水管、耐震改修、サッシ、機械式駐車場などは、マンションによっては将来の大口支出となります。

大規模修繕工事と同時に実施しない判断自体が誤りとは限りませんが、単に予算から外すだけでは問題を先送りすることになります。

先送りする場合は、「いつ実施するのか」「その時点でいくら必要か」「大規模修繕後の残高で対応できるか」を長期修繕計画へ戻して確認しなければなりません。

1戸156万円は「標準価格」ではない

経済調査会が公開した見積書チェック事例を見ると、平均156.0万円／戸と個別マンションの工事費には大きな差があります。

事例	規模等	見積額（万円／戸）	156万円との比較
事例1	10戸・3階・築28年	365.0	約2.3倍
事例2	185戸・11階・築42年	78.6	約50％
事例3	66戸・7階・築13年	164.4	約105％

10戸の事例では、戸当たり規模が大きいことに加え、現場事務所の外部賃借や駐車場費用などが影響し、365.0万円／戸となっています。

一方、185戸の事例は78.6万円／戸です。工事対象から外した項目が多いことや、戸数が多いことなどが金額に影響しています。

この3事例だけでも、平均156万円を個別マンションの標準価格として使えないことが分かります。

工事費は、総戸数、階数、1戸当たりの建物規模、外壁仕様、劣化状況、施工範囲、材料、立地、駐車場対策、工事回数などによって大きく変わります。

156万円は「この金額なら高くない」「この金額を超えたら割高」と判定する線ではありません。自分のマンションの見積額や長期修繕計画が、現在の市場動向から大きく外れていないかを確認するための参考値です。

修繕費指数と修繕積立金ガイドラインは役割が違う

マンション修繕費指数166.8や156万円／戸を、国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」と直接比較することはできません。

両者は、対象と単位が異なるためです。

項目	マンション修繕費指数	修繕積立金ガイドライン
主な対象	大規模修繕工事の成約時見積	長期修繕計画に必要な積立水準
主な単位	万円／戸・1回の工事	円／㎡・月、計画期間全体の平均額
主な用途	工事費の変動・見積水準の確認	修繕積立金水準の検討
注意点	個別条件により工事費の差が大きい	ガイドラインの範囲外でも直ちに不適切とは限らない

修繕積立金は、外壁・防水を中心とした大規模修繕工事だけを賄うものではありません。給排水設備、エレベーター、機械式駐車場、建具、電気設備など、長期修繕計画に含まれる将来工事全体を支える資金です。

したがって、156万円を修繕周期の年数で割り、それをそのまま毎月の修繕積立金に置き換えることはできません。

必要な修繕積立金は、各マンションの長期修繕計画、現在の積立残高、今後の収入、将来工事費を基に算定する必要があります。

管理組合が確認したい5つのポイント

長期修繕計画の工事単価が何年時点か確認する

最初に確認したいのは、現在の長期修繕計画で使用している工事単価の基準時点です。

例えば、2019年の見積額をそのまま使用している場合、指数は2019年の127.8から2026年の166.8へ上昇しています。指数だけで単純試算すれば、上昇率は約30.5％です。

これは最終的な工事費を決める計算ではありませんが、古い計画が現在の市場水準からどの程度ずれている可能性があるかを確認する一次チェックには使えます。

総額ではなく、費目別に見積りを確認する

見積総額が156万円／戸より高いか安いかだけを見ても、原因は分かりません。

仮設、下地補修、外壁塗装、鉄部塗装、各部位の防水、その他工事、諸経費に分けて確認し、平均構成比と大きく異なる項目について、その理由を施工会社や設計監理者へ確認することが重要です。

平均との差があること自体が問題なのではありません。マンション固有の条件で説明できる差なのか、数量・単価・工事範囲に確認すべき点があるのかを見極めます。

先送りする工事を長期修繕計画から消さない

予算上の理由から工事を先送りする場合は、今回の見積書から外すだけで終わらせてはいけません。

実施時期、概算額、先送りによるリスクを整理し、長期修繕計画へ戻して資金を確保する必要があります。今回の工事費を抑えても、数年後により大きな支出として現れる可能性があるためです。

4．積立残高ではなく、将来の資金推移で判断する

現時点で修繕積立金残高が工事費を上回っていても、それだけでは十分とはいえません。

大規模修繕後の残高、その後に予定される設備更新、毎年の積立収入を時系列で並べ、いつ、いくら不足するのかを確認する必要があります。

不足が見込まれる場合は、修繕積立金の増額、一時金、借入れ、工事時期・範囲の調整を比較します。借入れを行えば当面の工事は実施できますが、返済と将来工事のための積立を並行して行う必要があります。

平均値ではなく、自分のマンションの数字で説明する

区分所有者への説明で、「全国平均が156万円になったから値上げが必要」とだけ伝えても、十分な納得は得にくいでしょう。

自分のマンションの長期修繕計画、最新見積り、積立残高、資金不足額、必要となる時期を示すことが重要です。

全国データは危機感を共有する材料にはなりますが、総会で判断するのは、自分たちのマンションの資金計画です。

FP視点では「不足額」だけでなく「不足する時期」が重要

修繕積立金の検討では、最終的な不足額だけでなく、資金が不足する時期も重要です。

同じ3,000万円の不足でも、次の工事まで10年ある場合と、2年後に工事を控えている場合では、選択できる対策が変わります。

早い段階で不足が分かれば、月々の修繕積立金を段階的に見直す、工事内容や時期を検討する、支出計画を組み替えるなど、複数の選択肢を比較できます。

不足が工事直前に判明すれば、大幅な値上げ、一時金、借入れ、工事の縮小・延期など、区分所有者の負担や建物への影響が大きい選択肢に限られます。

修繕費指数166.8は、修繕積立金の不足額を直接示す数字ではありません。しかし、古い長期修繕計画をそのまま使い続けるリスクを知らせる、分かりやすい警告材料にはなります。

まとめ｜156万円よりも「何を削って総額を抑えたか」を見る

2026年のマンション修繕費指数は166.8となり、1戸当たり平均修繕費総額は156.0万円に達しました。2013年と比べると約1.67倍です。

一方、2026年の前年比上昇率は3.6％で、2023年から2025年にかけての急騰と比べれば、上昇ペースは鈍化しています。

ただし、費目別に見ると、仮設・躯体外装・防水の主要3工事は、2025年から合計10.5万円／戸上昇しています。それでも総額の増加が5.4万円にとどまった背景には、「その他工事」の構成比が14.0％から9.5％へ低下したことがあります。

管理組合が確認すべきなのは、平均156万円を超えたかどうかだけではありません。

主要工事に費用を振り向けるために、何を縮小・先送りしたのか。その工事を将来いつ実施し、どの資金で賄うのか。そこまで長期修繕計画と修繕積立金へ反映されているかが重要です。

今回の指数を、単なる工事費高騰のニュースで終わらせず、自分のマンションの工事内容と資金計画を点検するきっかけとして活用しましょう。

参考資料

• 一般財団法人経済調査会「マンション修繕費指数（2026年版）」
• 一般財団法人経済調査会「マンション修繕費指数の仕様2026」
• 一般財団法人経済調査会「マンション修繕費構成比率を活用した修繕費見積書チェック事例」
• 一般財団法人経済調査会「『マンション修繕費指数』2026年版を公開」
• 国土交通省「マンション管理に関する各種ガイドライン等」