大規模修繕工事が終わった後に、雨漏りが再発した、外壁塗装に膨れが出た、防水層に不具合が見つかった。このようなとき、管理組合として最初に気になるのは、「施工会社はいつまで直す責任があるのか」ではないでしょうか。
ここで混同されやすいのが、新築マンションの「10年保証」です。
新築住宅では、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、住宅の品質確保の促進等に関する法律、いわゆる品確法による10年間の特例があります。また、住宅瑕疵担保履行法は、その責任を事業者が履行できなくなる事態に備え、新築住宅を供給する事業者に保険または供託による資力確保を求める制度です。
しかし、大規模修繕工事に、新築と同じ一律の法定10年保証が当然に付くわけではありません。
大規模修繕後の不具合にどう対応できるかは、工事請負契約、設計図書、特記仕様書、保証書、工事中の変更記録、そして必要に応じて付保した大規模修繕工事瑕疵保険の内容によって決まります。工事が完了した日に終わるのではなく、竣工後に問題が起きたときのために何を残したかまで含めて、大規模修繕の管理です。
この記事では、新築の10年責任と大規模修繕工事の保証を区別したうえで、管理組合が工事前・工事中・竣工後に確認・保存すべき事項を整理します。
▼今回のコラムの全体像です（画像クリックで拡大します）
新築の10年責任と大規模修繕工事の保証は別の仕組み
同じ「保証」という言葉でも、根拠となる法律と対象範囲は大きく異なります。ここを混同すると、竣工後に不具合が生じたときの確認先を誤るおそれがあります。
新築住宅では品確法の10年責任がある
品確法では、新築住宅の請負人・売主について、引渡しから10年間、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の瑕疵に関する責任の特例が定められています。対象は、建物の基礎、柱、壁、屋根など、建物の基本的な安全性や雨水の浸入防止に関わる部分です。
また、住宅瑕疵担保履行法は、この新築住宅に関する責任を現実に履行できるようにするため、新築住宅を供給する事業者に対し、保険への加入または保証金の供託を義務付けています。
つまり、新築の10年責任そのものを定める中心は品確法であり、住宅瑕疵担保履行法はその履行のための資力確保を担う法律です。
大規模修繕は「新築住宅の供給」ではない
これに対し、大規模修繕工事は、既存マンションの共用部分を維持・回復・改良する工事です。新築住宅を新たに供給する契約ではないため、新築と同じ法定10年責任が一律に適用されるわけではありません。
たとえば、防水、シーリング、外壁補修、塗装、鉄部塗装、給排水設備、建具などは、工事項目ごとに施工方法も劣化要因も異なります。保証の対象、保証期間、免責事項を一律に考えることはできません。
「大規模修繕をしたのだから、そこから10年は何でも施工会社が直してくれる」と考えるのは危険です。何を、どの状態まで、いつまで保証するのかは、必ず個別の契約書・保証書・設計図書で確認する必要があります。
契約不適合かどうかは、約束した工事内容を基準に判断する
大規模修繕工事では、請負契約の内容に適合しない施工があった場合、民法上の契約不適合に関する問題となります。
ただし、実際の判断は「不具合が見つかったか」だけでは終わりません。
- 契約書、見積書、設計図書、特記仕様書では何を施工すると定めていたか
- 工事中に仕様変更があり、その内容を誰がどのように承認したか
- 不具合は施工不良によるものか、既存建物の状態や工事対象外の劣化によるものか
- 施工会社への通知、保証期間、民法上の通知期間に問題はないか
といった点を、資料とともに確認することになります。特に民法上は、請負の目的物の不適合を知った場合、原則として知った時から1年以内の通知が重要になるため、放置せず早期に書面で連絡することが大切です。もっとも、個別の契約条項や事案によって判断が分かれるため、具体的な請求を検討する場合は弁護士などの専門家に確認してください。
「工事が完成したこと」と「不具合がないこと」は同じではない
工事完了後に不具合が残っていると、管理組合としては「工事はまだ完成していない」と考えたくなります。しかし、法律上・契約上の完成の評価と、不具合に対する補修責任は、必ずしも同じ問題ではありません。
当研究室では、施工不良が残る大規模修繕工事について、工事監理、仕様変更、理事会承認、議事録、施工記録が争点となった事例を紹介しています。
この事例からも、管理組合が竣工時に確認すべきことは二つに分けて考える必要があります。
- 契約上予定した工事が完了し、引渡しを受ける段階にあるか
- 残った不具合は何か、是正の方法・期限・担当者を明確にしているか
竣工検査で気になる点があれば、口頭で「直してください」と伝えるだけでは不十分です。不具合の場所、状況、是正方法、期限、確認者を一覧化し、是正完了を確認するまで記録を残す必要があります。
不具合が出たとき、誰の責任を確認するのか
大規模修繕では、施工会社だけでなく、設計・工事監理を担当するコンサルタント、管理会社、専門工事業者など、複数の関係者が関わります。ただし、関係者が多いからといって、全員が同じ責任を負うわけではありません。
施工会社は工事請負契約の内容に基づいて確認する
施工会社については、管理組合との工事請負契約、設計図書、特記仕様書、見積書、工事中の変更合意などが基本資料です。
たとえば、防水改修を契約した場合でも、対象の屋上全体を改修する契約なのか、一部補修なのか、既存防水層を撤去するのか、かぶせ工法なのかによって、責任の範囲は変わります。既存の下地や工事対象外部分に起因する現象まで、当然に施工会社の責任となるわけではありません。
工事監理者・コンサルタントの責任は委託契約の範囲で確認する
設計監理方式では、コンサルタントが調査・診断、修繕設計、施工会社選定補助、工事監理などを担うことがあります。
しかし、「工事監理」という名称だけで、施工品質のすべてを保証する責任まで負うとは限りません。現場確認の頻度、検査の対象、施工会社への指示権限、報告義務、竣工検査への関与などは、設計・工事監理委託契約の内容によって異なります。
大規模修繕の方式によっても、管理組合、施工会社、設計・工事監理者の役割と契約関係は変わります。責任施工方式、設計監理方式、プロポーザル方式の特徴については、以下の記事で詳しく紹介しています。
施工会社の責任を検討する資料と、コンサルタントの業務上の責任を検討する資料は、分けて保存する必要があります。
原因を決めつけず、まず調査の記録を残す
雨漏りや塗装の膨れなどは、一見すると施工不良に見えても、原因が一つとは限りません。下地の状態、既存の劣化、施工時の天候、材料、施工手順、後発的な損傷などを確認する必要があります。
施工会社だけに原因調査を任せると、管理組合が十分な説明を得られないこともあります。争いが予想される場合や原因が複雑な場合は、利害関係のない専門家による調査を検討し、写真、試験結果、調査報告書を保存しましょう。
工事項目ごとに保証の考え方は異なる
保証書に「大規模修繕工事一式」とだけ書かれていても、実際にどの部分・どの現象が対象なのか分からなければ、将来の役員は判断できません。少なくとも、次のように工事項目ごとの対象と除外を確認しておくべきです。
| 工事項目 | 確認したい内容 |
|---|---|
| 防水工事 | 対象面、工法、端部・立上り・排水部の扱い、雨漏り時の調査・補修範囲 |
| シーリング工事 | 打替えか増し打ちか、対象目地、材料、既存下地の状態、ひび割れとの関係 |
| 外壁補修・塗装 | 浮き・ひび割れ補修の範囲、塗装仕様、膨れ・剥離が起きた場合の判断基準 |
| 鉄部塗装 | 対象部位、ケレン等の下地処理、腐食の進行部分をどこまで扱うか |
| 給排水設備等 | 対象配管・機器、更新か更生か、部品・機器ごとのメーカー保証の有無 |
保証期間の年数だけを比較するのではなく、「どの事象について、どの工事部分を、どの条件で補修するのか」を確認することが重要です。
大規模修繕工事瑕疵保険は何を補うのか
大規模修繕工事瑕疵保険は、共同住宅の大規模修繕工事を対象とする任意の保険です。新築住宅に関する資力確保措置とは異なり、大規模修繕工事で必ず加入しなければならないものではありません。
一般に、保険対象となる修繕工事について、保険法人による検査と保険を組み合わせ、施工会社が負う瑕疵担保責任の履行を支える仕組みです。施工会社が補修責任を履行できる場合は施工会社の補修を前提とし、倒産などにより責任を履行しない場合には、一定の要件の下で発注者である管理組合が保険法人へ直接請求できる商品があります。
これは、施工会社の倒産・廃業リスクへの備えとして意味があります。ただし、すべての不具合やすべての工事項目を無条件に補償する保険ではありません。
加入を検討するときは、次を必ず確認しましょう。
- 保険の対象となる工事部分と対象外の部分
- 保険期間、保険金額、免責額
- 施工会社が補修する場合と、管理組合が直接請求できる場合の条件
- 保険事故を発見した場合の連絡先、通知方法、必要書類
- 保険証券だけでなく、普通保険約款・特約・検査記録を管理組合に引き渡すか
保険に加入していれば安心、加入していなければ何もできない、という二択ではありません。まずは契約内容と施工記録を残し、そのうえで施工会社の資力リスクを補う選択肢として保険を判断することが大切です。
工事前・工事中・竣工後に残すべき書類
大規模修繕後に問題が起きたとき、数年後の理事会には当時の担当者がいないことも珍しくありません。そのときに役立つのは、「誰が何と言っていたか」という記憶ではなく、管理組合が保管している記録です。
工事前に残す書類
- 総会議案書、総会議事録、理事会議事録
- 工事請負契約書、設計・工事監理委託契約書
- 見積書、内訳書、設計図、特記仕様書、現場説明書、質疑回答書
- 施工会社・コンサルタントの選定経緯、比較資料
- 大規模修繕工事瑕疵保険を付保する場合は、その申込内容・保険条件
工事中に残す書類
- 工程表、定例会議事録、工事監理報告書
- 施工前・施工中・施工後の写真
- 使用材料の記録、試験記録、検査記録
- 仕様変更・追加工事・減額工事の理由、金額、工期、影響範囲
- 理事会・修繕委員会・総会での承認内容
技術的に合理的な仕様変更であっても、管理組合としての意思決定と書面がなければ、後から「当初の契約どおりに施工されなかった」という問題になり得ます。変更が必要になった時点で、変更前後の内容、理由、費用・保証への影響を説明し、適切な手続で承認することが重要です。
竣工時から竣工後に残す書類
- 完了届、引渡書、竣工図書、保証書
- 竣工検査記録、是正事項一覧、是正完了確認書
- 写真台帳、施工報告書、各種試験結果
- 保険証券・約款・特約・検査記録
- 定期点検の計画と点検記録
- 不具合の申告、施工会社への通知、対応履歴
竣工図書は、次回の大規模修繕で初めて価値が分かる書類でもあります。今回どこをどの工法で改修したのか、どの不具合を残したのか、次回までに観察すべき箇所はどこかを引き継げる状態にしておくことが、100年続くマンションの管理につながります。
竣工図書と修繕履歴は、長期修繕計画を見直す際の基礎資料にもなります。工事の実績を次回以降の修繕周期や資金計画に反映させる考え方は、以下の記事で紹介しています。
不具合を発見したときの初動
不具合を見つけたときは、感情的に責任を追及する前に、事実と証拠を確保することが重要です。
- 安全確保と被害拡大の防止を優先する
雨漏りや剥落のおそれがある場合は、応急措置を行います。緊急措置をした場合も、措置前後の写真と判断経緯を残します。 - 日時・場所・状況を写真と書面で記録する
同じ場所を継続的に撮影し、天候や発生状況も記録します。 - 施工会社へ早期に書面で通知する
電話だけで済ませず、通知日・内容・添付資料が分かる形で残します。 - 契約書・保証書・設計図書・変更記録を確認する
不具合の場所が、そもそも今回の工事対象に含まれていたかを確認します。 - 原因調査と補修方針を記録する
誰が、どの根拠で、どの補修方法を選んだのかを残します。施工会社や工事監理者との見解が分かれる場合は、第三者調査も検討します。
施工会社との関係を悪化させたくないからと通知を先延ばしにしたり、逆に原因を確認しないまま補修費用を支払ったりすると、将来の選択肢を狭めるおそれがあります。
大規模修繕は、竣工後の備えまで含めて完了する
大規模修繕工事は、足場を解体して竣工検査を終えた時点で、現場としては一区切りです。しかし、管理組合の仕事はそこで終わりではありません。
新築の10年責任と同じ制度があると思い込まず、工事請負契約の保証内容、工事監理の業務範囲、保険の対象、竣工図書と施工記録を確認する。さらに、不具合が起きたときに誰が判断しても対応できるよう、通知と対応の履歴を次の役員へ引き継ぐことが必要です。
一度の大規模修繕で、既存マンションのすべての不具合が解消されるとは限りません。だからこそ、今回の工事で何を直し、何を対象外とし、何を次回まで観察するのかを明確にしておく必要があります。
大規模修繕は、完了時点で終わるイベントではありません。竣工後の不具合にどう備え、記録を次の修繕へどう引き継ぐかまで含めて、管理組合の大切な管理業務です。
参考資料
- e-Gov法令検索：住宅の品質確保の促進等に関する法律
- 国土交通省：住宅の品質確保の促進等に関する法律
- e-Gov法令検索：民法
- 国土交通省：建設工事標準請負契約約款について
- 住宅瑕疵担保責任保険協会
- 一般社団法人マンション管理業協会：大規模修繕工事瑕疵保険
※本記事は一般的な制度・実務上の考え方を整理したうえで紹介するものです。管理組合個別の工事契約、不具合、損害賠償請求等については、契約書・設計図書・事実関係を確認のうえ、弁護士、建築士などの専門家にご相談ください。
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