中古マンションを購入して、壁を取り払い、間取りや設備を自分好みに変える——。価格が高騰する新築マンションに代わる選択肢として、「中古マンションを買ってリフォーム・リノベーションする」という考え方は、今後さらに広がっていくでしょう。
ただし、マンションの室内は何でも自由に変えられるわけではありません。
購入後に「希望していた間取りにできない」「床材の変更が認められない」「水回りを移動できない」と分かれば、資金計画や暮らし方そのものが変わってしまいます。中古マンションを購入する際は、価格や立地だけでなく、構造上の制約と管理規約上の制約を事前に確認することが重要です。
今回は、私が2010年に築25年のマンションをフルリフォームした経験も踏まえ、購入者と管理組合の双方が確認したいポイントを解説します。
【動画】中古マンションはどこまでリフォームできる？築25年をフルリフォームした実体験と管理規約の注意点
▼今回のコラムの全体像です（画像クリックで拡大します）
築25年のマンションをフルリフォームした実体験
私は2010年、築25年の中古マンションを購入し、室内を全面的にリフォームしました。
設計は建築士である身内に依頼し、施工は知り合いの工務店にお願いしました。壁や設備は大きく変更しましたが、柱や梁などの躯体には手を加えていません。工事前には設計図などの必要書類を管理組合へ提出し、内容の確認を受けました。
当時は、現在ほど中古マンションのフルリフォームが一般的ではありませんでした。そのため管理組合からは、工事の範囲や施工方法について多くの質問を受けた記憶があります。
そのときは「室内の工事なのに、なぜここまで確認されるのだろう」と感じた部分もありました。しかし、マンション管理に携わる現在は、その確認に大切な意味があったと分かります。室内工事であっても、建物全体や隣接住戸へ影響する可能性があるからです。
中古マンションの室内を自由に変えられない理由
マンションは、一戸建てのように建物全体を一人で所有するものではありません。各所有者が使用する専有部分と、建物全体で共有する共用部分が組み合わさっています。
この区分を理解するには、まずマンションの専有部分と共用部分の違いを押さえておく必要があります。
リフォームで特に注意したいのは、次のような部分です。
柱・梁・構造壁
室内に見えていても、建物を支える柱、梁、構造壁などは、原則として区分所有者が自由に撤去・変更できる部分ではありません。希望する広いリビングや開放的な間取りが、構造上実現できない場合があります。
床
床材は、下階への音に直結します。フローリングへの変更を認める場合でも、遮音性能、材料、施工方法などの基準を管理規約や使用細則で定めているマンションがあります。
見た目が似ている床材でも、建物の構造や製品の仕様によって音の伝わり方は異なります。「専有部分だから自由」とは限りません。
給排水管と水回り
キッチン、浴室、洗面所、トイレの移動は、給排水管の位置や勾配の影響を受けます。専有部分内の配管だけで完結せず、共用部分との接続や漏水リスクも考えなければなりません。
図面上では可能に見えても、現地調査の結果、移動できる範囲が限られることがあります。
窓・玄関扉・バルコニー
窓や玄関扉、バルコニーは、住戸のすぐ近くにあっても共用部分として扱われるのが一般的です。区分所有者が単独で交換したり、形状や色を変えたりできない場合があります。
防火・防音・設備への影響
間仕切り壁や天井、換気設備などの変更が、防火性能、防音性能、配管・配線、共用設備へ影響する可能性もあります。工事内容は、見た目だけでなく建物全体との関係で判断する必要があります。
2026年8月18日付の日本経済新聞でも、築年数が経過したマンションのリノベーションについて、太い柱や低い天井など、構造上・ルール上の制約が取り上げられていました。中古マンションの選択肢が広がるほど、「購入してから考える」のではなく「購入前に確認する」ことが重要になります。
購入前に管理規約・使用細則を確認する
中古マンションの購入を検討する際は、希望するリフォーム案をできるだけ具体化し、次の事項を確認しておきましょう。
- 管理規約と使用細則に、工事の禁止事項や条件があるか
- 床材の遮音性能や施工方法に基準があるか
- 間取り変更や水回りの移動が構造上可能か
- 工事の申請先、必要書類、審査期間はどうなっているか
- 工事可能な曜日・時間、資材搬入、エレベーター使用のルールはあるか
- 近隣住戸への事前案内や、管理組合への届出が必要か
重要事項調査報告書などから管理状況を確認することも大切です。購入判断全体については、中古マンション購入前に見る7つの危険サインも参考にしてください。
また、室内を理想どおりに変えられるかだけでなく、共用部分の状態、長期修繕計画、修繕積立金、管理組合の運営状況なども確認が必要です。こうした部分は、購入後に一人の区分所有者だけで変えることができません。
中古マンション時代に「選ばれる物件」の条件や、普通の築古マンションと「ビンテージ」を分ける管理の差でも解説しているとおり、築年数だけでなく、建物がどのように維持・管理されてきたかを見る視点が欠かせません。
管理組合の確認は、工事を妨げるためではない
管理組合が設計図や仕様書を求め、工事内容を細かく確認すると、購入者や施工会社からは「厳しすぎる」と受け取られることがあります。
しかし、その目的はリフォームをむやみに拒否することではありません。確認すべきなのは、主に次の点です。
- 躯体や共用部分に影響しないか
- 防火・防音性能を損なわないか
- 漏水や設備トラブルの原因にならないか
- 他の住戸や共用部分の使用に支障を与えないか
- 規約や使用細則で定めた基準に適合しているか
影響のおそれがある工事については、事前申請と承認を求めるのが一般的です。申請時には、設計図、仕様書、工程表などを提出し、理事長への申請を経て理事会が内容を判断します。必要に応じて、工事箇所や施工状況を確認することもあります。
理事会の基本的な役割については、理事会は何をする組織なのかも併せてご覧ください。規約の各条項を確認したい場合は、研究室の標準管理規約全文解説も参考になります。
審査する側には、担当者の感覚だけで判断せず、明確な基準に基づいて公平に確認する姿勢が求められます。基準が曖昧であれば、同じ内容の工事でも承認結果が変わり、区分所有者とのトラブルにつながりかねません。
工事後に影響が出た場合は誰が責任を負うのか
工事後に漏水、騒音、共用部分の損傷などが発生した場合、原則として工事を発注した区分所有者が責任と負担を負うことになります。
管理組合の承認を受けたからといって、工事結果に対する区分所有者の責任がなくなるわけではありません。施工会社との契約内容、保険、保証、工事記録なども確認しておくと安心です。
また、承認を要しない小規模な工事であっても、業者の出入り、資材の搬入、騒音、振動、においなどが他の住戸へ影響する場合は、事前の届出を求められることがあります。「承認不要」と「連絡不要」は同じではない点に注意してください。
購入者と管理組合、それぞれが押さえたい2つのポイント
最後に、今回のポイントを2つに整理します。
1．購入者は、購入前に変えられる部分と変えられない部分を見極めること
希望する間取りや設備変更が可能か、構造、専有部分・共用部分の区分、管理規約、使用細則、工事申請手続きまで確認しましょう。判断できない場合は、購入契約の前に、管理組合・管理会社、建築士、施工会社などへ確認することが大切です。
2．管理組合は、明確な基準で工事内容と他住戸への影響を確認すること
設計図、仕様、材料、施工方法、工程などを客観的に確認し、建物全体と居住者の生活を守る必要があります。適切な確認手続きがあるマンションは、区分所有者にとって制約が多いだけのマンションではなく、安心して暮らすための仕組みが整ったマンションともいえます。
リフォームの自由度は、中古マンションの魅力を左右します。一方で、その自由は建物全体の安全や他の住戸の生活と両立してこそ成り立ちます。購入者と管理組合の双方がルールの意味を理解し、事前確認を丁寧に行うことが、トラブルを防ぎ、長く選ばれるマンションにつながるでしょう。
※管理規約、使用細則、建物の構造、工事申請の手続きはマンションごとに異なります。実際の購入・工事に際しては、対象マンションの書類と現況を個別に確認してください。
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