マンション管理組合は、共用部分の維持管理、修繕計画、会計、住民間の合意形成を担い、暮らしと資産価値を支える存在です。しかし、法律上は区分所有者全員で管理組合を構成していても、理事会や総会が動かず、会計・修繕・記録の更新が止まれば、実質的には機能していない状態に陥ります。
管理組合の機能不全は、総会の出席率が低い、理事のなり手がいないといった運営上の問題だけでは終わりません。修繕の先送り、管理費や修繕積立金の滞納、共用設備の停止、区分所有者との連絡不能が重なれば、建物の安全性と住環境が悪化し、最終的には売却や解体以外の選択肢を失う可能性があります。
日本経済新聞2026年7月22日の記事「マンション不都合な真実 あえぐ管理組合(下) よみがえった築古物件 住民自治が「廃虚」防ぐ」によると、実際に、福岡市では管理組合が機能しなくなったマンションで共用部分の電気や給水が止まり、不審火や住民の退去を経て、長期間にわたり廃虚化した事例があります。一方、名古屋市のパラシオン覚王山では、住民が理事会を組織し、長期修繕計画の作成、外部支援、資金調達、耐震改修を進めたことで、入居希望者が続くマンションへ再生しました。管理不全と再生を分けたのは、築年数や立地だけではなく、管理組合の意思決定を再び動かせたかどうかです。
本記事では、管理組合が機能不全に陥る原因、危険度を判断するチェックポイント、実際の廃虚化と再生の事例、組織・会計・修繕・資金計画を立て直す順序を、マンション管理士と財務実務の視点から解説します。単に住民参加を呼びかけるのではなく、管理組合を再び意思決定できる組織へ戻すための具体策を整理します。
▼今回のコラムの全体像です（画像クリックで拡大します）
管理組合が機能不全に陥る主な原因
マンション管理組合が機能不全に陥るのは、単一の原因によるものではなく、複数の要因が重なり合って発生します。その背景には、住民構成の変化やライフスタイルの多様化、経年劣化による課題の複雑化などが存在します。以下では、代表的な原因について詳しく見ていきます。
住民の無関心
多くの問題の根底にあるのが、区分所有者の管理組合に対する無関心です。これは特に、投資目的で部屋を所有しているケースや、高齢化により積極的に関与できなくなった世帯に多く見られます。
- 総会の出席率が低い
- 理事のなり手がいない
- 意思決定に対する興味・理解が不足
これらが発端となっていることが多いと考えられます。
情報共有の不全
管理に関する情報が住民に十分に届いていない、あるいは伝え方に問題があることで、誤解や不信感が生まれ、組合活動の停滞を招きます。
- 回覧板や掲示板のみでの連絡
- ITを活用した情報共有の未整備
- 組合員向けの説明会や住民同士で意見を交わす場が不足
理事会の属人化
理事が長年にわたり同じ人物で固定されると、新たな住民が関与しづらくなり、組合運営に対する心理的距離が広がります。こうした属人化は、運営の内向き化や意思決定の不透明さを招き、外部からの健全なチェックも困難になります。
役職交代が機能しないことで、理事は疲弊し、組合全体の活力も低下していきます。その結果、住民の声が反映されにくくなり、「管理組合は誰かがやるもの」という無関心の連鎖が生じることが加速されます。
管理会社への依存
管理会社に任せきりの状態が続くと、組合の主体性が薄れ、本来の機能が形骸化します。理事会が管理会社の報告を精査せず、そのまま承認していると、実質的にチェックが働いていない状態に繋がってしまいます。
理事会は、業務の妥当性や契約内容の履行状況を確認する責任がありますが、関心や知識不足からその役割を果たせないことがあります。このような状態では、コストやサービスの質が適正かどうか判断できず、改善の機会を逃してしまいます。
また、理事会からの反応がないと、管理会社も最低限の対応にとどまり、積極的な提案が出にくくなります。結果として管理の質が低下し、住民の不満や不信感が高まる悪循環を生むことに繋がってしまいます。
修繕と資金問題の先送り
管理組合の機能不全は、理事会や総会の開催回数だけでは判断できません。会議が形式的に開かれていても、必要な修繕や資金不足の問題が先送りされていれば、実質的には意思決定が止まっている可能性があります。
特に注意したいのは、長期修繕計画が長期間更新されていない、修繕積立金の不足が分かっているのに改定議論が行われない、漏水や外壁の剥落などが発生しても応急措置だけで済ませている状態です。
修繕を先送りすると、単に工事時期が遅れるだけではありません。小規模な補修で対応できた劣化が広がり、工事費が増加する可能性があります。設備停止や事故が発生すれば、住環境の悪化だけでなく、売却時の評価や購入希望者からの信頼にも影響します。
修繕積立金が不足していること自体が、直ちに管理組合の機能不全を意味するわけではありません。問題は、不足を把握していながら、積立金の見直し、工事範囲の検討、借入れ、補助制度の活用といった選択肢を比較せず、意思決定を先送りし続けることです。
組合員名簿・議事録・契約書類が整っていない
管理組合を動かすためには、誰が区分所有者で、どこへ連絡すればよいのかを把握していなければなりません。相続や売買による所有者変更が反映されていない、外部居住者の連絡先が分からない、郵便物が返送されても放置されている場合、総会の招集や重要議案の合意形成が難しくなります。
議事録、会計資料、預金通帳、印鑑、保険証券、管理委託契約書、工事契約書、設計図書、修繕履歴などの管理も重要です。これらが所在不明であれば、過去に何を決め、どの工事を行い、いくら支払ったのかを確認できません。
2026年4月施行の改正に対応した標準管理規約では、組合員名簿や居住者名簿の作成・保管に関する規定が新設されています。名簿の整備は単なる事務作業ではなく、管理組合が意思決定を続けるための基礎です。
書類が完全に残っていない場合でも、管理会社、金融機関、保険会社、過去の工事会社、法務局などへ照会し、可能な範囲から復元していく必要があります。
管理組合の機能不全はどこまで進むのか｜廃虚化と再生の実例
管理組合が機能しなくなっても、建物が直ちに倒壊するわけではありません。そのため、問題が表面化しないまま、修繕、会計、名簿、意思決定の空白期間が長期化することがあります。
しかし、管理不全が一定の段階を超えると、住民の努力だけでは立て直せない状態へ進む可能性があります。一方で、深刻な劣化が進んだ後でも、組織、資金、修繕の順序を立て直すことで再生したマンションもあります。
前述の日本経済新聞の記事「マンション不都合な真実 あえぐ管理組合(下) よみがえった築古物件 住民自治が「廃虚」防ぐ」によると、次のような事例が紹介されています。
福岡市のマンション｜管理組合の停止が廃虚化につながった事例
福岡市の博多駅近くには、1973年に竣工した約130戸のマンションがありました。バブル期に地上げを狙ったデベロッパーが約100戸を取得した後、一部の住民と対立し、管理組合が機能不全に陥ったと報じられています。
管理費などの滞納によって共用部分の電気が止まり、1988年には給水も停止しました。その後、不審火が相次ぎ、住民が退去して、長期間にわたり廃虚の状態が続きました。2026年になって売却が進み、解体工事が始まりましたが、立地のよい場所であっても、管理組合が機能しなければ建物を維持できないことを示す事例です。
この事例で重要なのは、建物の築年数だけが原因ではない点です。所有関係の偏り、住民との対立、滞納、共用設備の停止、意思決定機能の喪失が連鎖した結果、マンションとして利用を続ける基盤そのものが失われました。
パラシオン覚王山｜理事会と資金計画を再建した事例
名古屋市にある70戸のパラシオン覚王山は、築55年の高経年マンションです。交通利便性の高い立地にありながら、2000年頃には外壁が剥がれ、コンクリート片が落下するほど劣化が進んでいました。
当時は自主管理の状態でありながら、実質的な管理組合が存在せず、本格的な修繕も30年以上行われていませんでした。しかし、新たに住戸を購入した住民らが理事会を組織し、マンション維持管理機構やNPO法人の支援を受けて、長期修繕計画を作成しました。
さらに、公的機関から資金を調達し、外壁や手すりなどを段階的に修繕しました。2023年には耐震工事も完了し、現在では入居希望者が途絶えないマンションへ再生したとされています。
この再生は、住民の愛着だけで実現したものではありません。理事会という意思決定組織をつくり、建物の状態を調査し、長期修繕計画と資金計画を整え、外部の専門家や公的制度を活用した結果です。
高島平ハイツ｜管理の状況を外部へ見せた事例
東京都板橋区の高島平ハイツは、築52年、95戸のマンションです。2022年度に始まった管理計画認定制度において、全国で最初に認定を受けたマンションとして知られています。
管理計画認定は、長期修繕計画、修繕積立金、総会運営、管理規約、組合員名簿など、管理に関する一定の基準を満たしていることを自治体が確認する制度です。
高島平ハイツでは、総会資料などの管理組合資料が整然と保管されており、「認定第1号」として管理状況が広く知られました。その結果、管理への信頼を理由に購入を決める居住者も現れたと報じられています。
建物を修繕するだけでは、外部の購入希望者から管理の中身は見えません。長期修繕計画、議事録、会計、修繕履歴を整え、管理計画認定制度などを通じて管理状態を外部へ示すことが、再生後の資産価値を支える要素になります。
3つの事例を分けた「管理不全と再生の分岐点」
3つの事例を比較すると、管理不全と再生の分岐点は、単に建物が古いか新しいかではありません。
福岡市の事例では、所有関係の対立から意思決定が止まり、滞納、設備停止、住民退去が連鎖しました。一方、パラシオン覚王山では、住民が意思決定組織を再建し、外部支援、長期修繕計画、資金調達を組み合わせました。高島平ハイツでは、整備した管理状態を認定制度によって外部へ示しています。
つまり、再生の流れは、
意思決定組織の再建→資料と会計の復元→修繕計画と資金計画の作成→必要な工事の実施→管理状態の可視化
という順序になります。
管理組合を再生する6つのステップ
管理組合の機能不全には、軽度から重度まで段階があります。理事会の参加者が少ない程度の状態と、総会が開かれておらず、会計資料や組合員名簿も残っていない状態では、必要な対応が異なります。
深刻な管理不全では、いきなり住民交流やIT化から始めるのではなく、安全、組織、資料、資金、修繕、合意形成の順序で立て直す必要があります。
ステップ1｜建物と生活の緊急性を確認する
まず最初に確認するのは、管理組合運営の形式ではなく、建物と生活に差し迫った危険がないかです。
外壁や手すりの落下、漏水、給排水設備、消防設備、エレベーター、電気設備、受水槽、屋上防水などについて、事故や設備停止につながる問題がないかを確認します。
緊急性の高い問題がある場合は、管理組合の長期的な再建と並行して、応急措置や専門家による調査を実施します。安全性に関わる問題を、通常の長期修繕計画の見直しまで待つことはできません。
さらに、他のマンションと比較して、自分たちの組合がどの位置にいるのかを知ることも有益です。国土交通省をはじめとした国や各自治体が提供するマンション管理診断情報や、マンション管理士による無料の一次診断などを活用することで、より精度の高い現状把握が可能になります。
墨田区の例
さいたま市の例（PDFによるチェックリスト）
ステップ2｜意思決定できる組織を再建する
次に、誰が管理者または理事長で、どの役員が在任しているのかを確認します。任期切れのまま役員が放置されている、総会が長期間開催されていない、管理規約が見つからない場合には、総会を開催できる状態へ戻すことが必要です。
同時に、区分所有者と議決権を確認し、組合員名簿を整備します。相続登記が行われていない住戸や、郵便物が返送される住戸については、登記事項証明書などを確認し、連絡先を調査します。
2026年4月施行の改正では、総会決議の考え方が見直されるとともに、一定の調査を行っても所在が分からない区分所有者について、裁判所の決定を経て決議の母数から除外できる制度が設けられました。ただし、単に総会へ関心を示さない区分所有者が自動的に除外されるわけではありません。
ステップ3｜資料・会計・契約を復元する
組織の形を整えた後は、管理組合が保有している資料を確認します。
少なくとも、管理規約、総会・理事会議事録、組合員名簿、預金通帳、印鑑、収支報告書、予算書、滞納一覧、管理委託契約書、保険証券、長期修繕計画、修繕履歴、設計図書を整理します。
資料が残っていない場合には、管理会社、金融機関、保険会社、工事会社、設計事務所などへ照会します。すべてを完全に復元できなくても、現在の預金残高、滞納額、契約関係、建物の修繕履歴を把握するところから始めます。
会計が不明確な場合には、過去分を無理に完全再現するよりも、確認できる残高を基準として、今後の入出金を正確に管理する体制をつくることも必要です。
ステップ4｜修繕計画と資金計画を同時に作る
建物を再生するためには、必要な工事を並べるだけでなく、その費用をどのように負担するかまで決めなければなりません。
建物診断を行い、緊急工事、数年以内に必要な工事、長期的に実施する工事に分けます。そのうえで、現在の修繕積立金残高、毎年の積立額、滞納額、借入可能額、一時金、補助金などを組み合わせて資金計画を作成します。
修繕積立金だけで工事費を賄えない場合、借入れを行うこと自体が直ちに問題なのではありません。必要な修繕を長期間先送りして建物の劣化を広げるよりも、返済可能性を確認したうえで、早期に工事を行う方が合理的な場合があります。
ただし、借入れ後の返済と次回修繕に備える積立てを同時に行えるか、返済期間中に別の大型工事が発生しないかを確認する必要があります。
ステップ5｜情報を開示し、選択肢を比較する
管理組合の再生では、結論だけを総会へ提示するのではなく、現状、選択肢、費用、リスクを段階的に共有することが重要です。
「修繕するか、しないか」という二択ではなく、工事範囲を分ける、実施時期を調整する、修繕積立金を改定する、借入れを併用するなど、複数の選択肢を数値で比較します。
説明会、アンケート、広報紙、オンライン配信などを活用し、外部居住の区分所有者にも同じ情報が届くようにします。合意形成は、全員の意見を一致させることではなく、必要な情報を共有したうえで、管理規約と法律に沿って意思決定することです。
ステップ6｜外部支援と認定制度を活用する
深刻な管理不全を、管理組合だけで解決することは容易ではありません。自治体の相談窓口、マンション管理士、建築士、弁護士、公認会計士・税理士、金融機関、マンション管理士会、NPO法人など、課題に応じて外部支援を使います。
重要なのは、専門家へすべてを任せることではありません。管理組合が最終的な意思決定を行うために、必要な調査、選択肢、リスクを整理してもらうという位置づけです。
組織、会計、長期修繕計画、修繕積立金などが整った後は、管理計画認定制度やマンション管理適正評価制度を活用し、改善した管理状態を外部へ示すことも検討できます。
再生は工事が終わった時点で完了するのではありません。再び管理不全へ戻らないように、役員交代、資料の保管、計画の更新、外部評価を継続する体制まで整える必要があります。
実践的ノウハウ：管理不全から脱却するために
管理組合を再生させるには、地道な取り組みと住民の協力が欠かせません。ここでは、実際に使えるノウハウやヒントを中心に紹介します。
役員の役割を明文化する
理事の役割や業務内容を明確にすることは、管理組合の円滑な運営において極めて重要です。多くの管理組合では、「なんとなくやっている」「前例に従って動いている」ことが多く、属人的な運営に陥りがちです。その結果、新たに理事を引き受けることに対する心理的なハードルが高くなり、なり手不足という深刻な問題につながっています。
まず必要なのは、役員の業務範囲や各役職の責任を明文化し、対応業務をマニュアルとして整備することです。たとえば、会計担当理事であれば、毎月の出納管理、年次収支報告の作成、予算案の取りまとめなどが業務範囲に含まれます。副理事長であれば、理事長の補佐業務に加え、負担が大きい理事長に代わって外部との連絡窓口を担うなど、実務的な側面を含めた定義づけが求められます。
このようなマニュアルは、次期役員への引き継ぎにも大きな効果を発揮します。「何を、いつ、どうすればいいのか」が具体的に記されていれば、新たに役員となる住民の負担は大幅に軽減されます。また、年間スケジュールや理事会・委員会などの会議体制、外部業者との契約フローなどを加えることで、全体の運営がよりスムーズになります。
さらに、理事の業務に関するQ&A集や、トラブル対応時の簡易マニュアルなども整備しておくと、理事が困った際に参照できる“よりどころ”になります。これにより、経験の少ない住民でも安心して役職を受けられる環境をつくることができるのです。当無料コラムのような記事を役員間で共有して、認識を新たにすることもあるでしょう。
そして重要なのは、これらのマニュアルや役割定義を、理事だけでなく一般住民にも公開することです。「理事はどんなことをしているのか」が透明化されることで、住民の理解と共感が得られやすくなり、次の立候補者の掘り起こしにもつながります。
このように、理事の役割を明文化することは、単に業務を効率化するだけでなく、住民全体の意識向上と、組合運営の持続可能性を高めるための基盤整備でもあるのです。
ただ、役員にとっては、現役の方、または引退した方含め、マニュアルというと負担が大きいと思います。そのため、一からマニュアルを作るのではなく、記事を共有したり、また当コラムの様な管理組合運営において活用できるような内容のものを集めて、共有するだけでも立派なマニュアルとして成立します。
資金計画を数値で示す
管理組合の再生では、「修繕が必要です」「積立金が足りません」と説明するだけでは、区分所有者の理解を得ることは困難です。
現在の修繕積立金残高、年間積立額、滞納額、予定工事費、借入返済額、工事後の残高、次回大規模修繕までに必要な金額を、できるだけ具体的な数値で示す必要があります。
例えば、必要工事費が1億円で、修繕積立金残高が4,000万円しかない場合でも、直ちに「工事はできない」と結論づけるのではありません。工事範囲の分割、修繕積立金の改定、一時金、借入れ、補助制度などを組み合わせて比較します。
借入れについても、「借金だから危険」「借りられるから問題ない」という二者択一では判断できません。
計画的な借入れには、次のような条件があります。
- 必要な工事内容と概算額が明確である
- 長期修繕計画と返済計画が整合している
- 返済期間中も次の修繕に向けた積立てを続けられる
- 修繕積立金の見直しと併せて検討している
- 早期に修繕することによる劣化拡大防止の効果が見込める
一方、危険な借入れは、積立不足を長期間放置したまま、工事直前に返済可能性を十分検討せず借り入れるケースです。借入れによって当面の工事ができても、返済負担によって次の修繕資金が不足すれば、問題を将来へ移しただけになります。
大切なのは、借りるか借りないかではなく、工事、返済、積立ての3つを一体として数値で確認することです。
独自ノウハウを身に着ける
管理組合が課題の解決に取り組む過程で蓄積したノウハウは、そのマンションにとって重要な資産です。自分たちの代だけで終わらせず、次期役員を含め、継続的に引き継いでいく必要があります。
企業でもノウハウが非常に重要であり、特に創業社長や中興の祖が引退する際には世代交代が問題になりますが、管理組合も同じ現象があります。頑張っていた役員が退任すると、あとに引き継がれず、もとの管理が行き届かない管理組合に戻ってしまう可能性があります。
そのためには、必ず前役員と次期役員が重なるように、大事な所を引き継ぎつつ、その次も…という具合で進めて行く体制も重要でしょう。さらに言えば、管理会社の言いなりにならない、言われても管理組合として合理的な対応策が打てるようになればさらに強くなると思います。
まとめ：今すぐ始めるアクションリストと次の一歩
マンション管理組合の機能不全は、放置すれば住環境や資産価値を大きく損なう深刻な問題へと発展します。しかし、いま問題を直視し、行動を起こすことで、未来は確実に変えられます。
以下に、すぐに実行可能なアクションをリストアップしました。
今すぐ始められるアクションリスト
管理組合の機能不全が疑われる場合は、次の順序で確認します。
- 外壁、漏水、消防設備、給排水設備などに緊急性の高い問題がないか確認する
- 現在の理事長、理事、監事と、それぞれの任期を確認する
- 最後に総会と理事会が開かれた時期を確認する
- 組合員名簿と外部居住者の連絡先が更新されているか確認する
- 過去5年程度の総会・理事会議事録を確認する
- 預金残高、滞納額、未払金、借入残高を確認する
- 管理規約、管理委託契約書、保険証券、工事契約書の所在を確認する
- 長期修繕計画の作成時期と、直近の見直し時期を確認する
- 修繕積立金残高と今後予定される工事費を比較する
- 自治体の相談窓口やマンション管理士など、外部支援へ相談する
一度にすべてを解決する必要はありません。ただし、交流会や情報発信から始める前に、建物の安全、組織、名簿、会計、修繕の現状を確認する必要があります。
問題点を一覧にし、緊急性と重要性に応じて優先順位を付けることが、管理組合再生の最初の実務となります。
最後に｜愛着を組織と資金計画へ変える
マンションへの愛着は、管理組合を再生させる大切な出発点です。しかし、愛着だけで建物を修繕し、会計を整え、所有者間の合意を形成することはできません。
愛着を、理事会、総会、組合員名簿、長期修繕計画、修繕積立金、修繕履歴、議事録といった仕組みに変えることで、初めて次の世代へ引き継げる管理になります。
また、ここでいう住民自治は、管理会社へ委託せず、住民だけですべての管理実務を行う「自主管理」と同じ意味ではありません。管理会社、マンション管理士、建築士、金融機関などの力を借りながらも、最終的な判断を管理組合が手放さないことが重要です。
福岡市の廃虚化したマンションと、再生を果たしたパラシオン覚王山を分けたのは、単なる築年数の差ではありません。問題を把握し、意思決定組織を立て直し、資金と修繕の計画をつくり、実行へ移せたかどうかです。
マンションは、管理が止まった瞬間に廃虚になるわけではありません。しかし、何も決められない期間が長くなるほど、選べる再生方法は少なくなり、必要な費用も大きくなります。
「まだ住めているから大丈夫」ではなく、意思決定、記録、会計、修繕が継続しているかを確認することが、マンションを100年続く資産へ近づける第一歩です。
今回のコラムを音声で解説
管理組合が機能不全に陥る原因と、再生に向けた基本的な考え方を音声で解説しています。
※本記事は2026年7月22日に、管理不全から廃虚化した事例、再生を果たした事例、2026年4月施行の法改正などを反映して更新しています。現在掲載している音声解説には、更新前の内容が含まれています。最新の内容については、本文をご確認ください。
管理組合として対応すべき事項を、ナレーターがコラムの内容を分かりやすく解説しています。
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