タワーマンションは、買った瞬間の価格だけでなく、「30年後も無理なく維持できるのか」が問われる時代に入りつつあります。新築時は眺望や共用施設、資産性に注目が集まりがちですが、築年数が進めば、管理費、修繕積立金、設備更新費、大規模修繕費といった維持コストが現実の問題として表面化します。規制緩和による市街地中心部や駅前での再開発の進捗も、建設・計画増加に大きく影響してきました。
「タワーマンションは、30年後も本当に資産であり続けるのか？」
こうした疑問に対し、最新の統計データは意外な答えを示しています。
本コラムでは、不動産経済研究所の超高層マンション供給データをもとに、2025年以降もタワーマンションが増え続ける背景を整理しながら、その先にある「修繕積立金不足」「管理費上昇」「30年後の大規模修繕」という管理上の課題を、マンション管理士の視点から考えます。
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最新！全国の超高層マンション供給計画の全体像
タワマン30年後問題とは、単に建物が古くなるという話ではありません。問題の中心にあるのは、建物の高さ、設備の複雑さ、戸数の多さ、合意形成の難しさが重なったときに、管理組合が長期的な維持コストをどこまで負担できるかという点です。
一般的なマンションでも築年数が進めば修繕積立金の見直しは避けられません。しかしタワーマンションでは、エレベーター、防災設備、機械式駐車場、給排水設備、外壁や共用施設など、維持すべき設備の規模が大きくなりやすく、将来の更新費用も重くなりがちです。つまり、タワーマンションの本当の評価は、購入時の価格や眺望だけでは決まりません。
30年後、40年後に必要な修繕費を見据え、管理組合が計画的に資金を積み立てられているかどうかが、資産性を左右する重要な判断材料になります。
さらに、不動産経済研究所の調査によると、2025年以降に完成を予定している全国の20階建て以上の超高層マンション、いわゆるタワーマンションは、270棟、総戸数9万7,141戸に達する見込みです。これは単なる住宅供給のニュースではありません。マンション管理士の視点で見れば、将来、270の管理組合が新たに誕生し、その先に270通りの長期修繕計画、修繕積立金の見直し、管理費負担、合意形成の課題が生まれるということでもあります。
これは、2024年3月末時点の前回調査と比べて、7棟、1,033戸の増加となっています。
マンション管理士の視点から見ると、この「全国270棟」という数字は、将来270の管理組合が新たに誕生することを意味します。また、9万7,141戸という供給戸数の増加は、将来的に修繕積立金の見直しや設備更新、合意形成といった課題に向き合うマンションの母数そのものが増えることも意味しています。
エリア別の内訳を見ると、首都圏が168棟・7万2,252戸で全国シェアの74.4％を占めています。近畿圏は33棟・1万1,343戸でシェア11.7％、その他地区は69棟・1万3,546戸となっています。首都圏は前回調査時と比較して戸数が減少していますが、近畿圏は増加しています。
タワマン供給はなぜ続くのか｜価格高騰後も止まらない理由
超高層マンションの建設・計画は、1990年代後半以降、人気と再開発の進展を背景に増加しました。しかし、2007年以降の価格高騰による販売低迷や、2008年9月のリーマンショックにより、マンション供給計画の規模縮小が相次ぎました。超高層マンションも例外ではなく、多くの物件で事業の縮小が余儀なくされた結果、竣工戸数は大きく変動しました。
特に、2009年には3万5,607戸と3万5,000戸を突破しましたが、その後は減少に転じ、2010年には1万7,967戸、さらに東日本大震災の影響も受けた2011年には1万3,321戸まで落ち込みました。
その後、2012年には1万6,060戸に増加し、2013年には1万8,022戸、2015年には2009年以来の高水準となる1万8,821戸に達しました。しかし、2016年以降は再び減少傾向となり、2018年には1万5戸となりました。2019年に1万7,039戸と増加しましたが、2020年1万1,991戸、2021年1万3,966戸、2022年はコロナ禍での工期遅延などの影響もあり8,244戸に落ち込みました。直近では、2023年に1万4,037戸、2024年も1万4,138戸と同水準を維持しています。
2025年以降の超高層マンション供給予測
2025年以降の超高層マンション供給は、再び増加が見込まれています。2025年に供給が増加する最大の要因は、建設業界の「2024年問題」による工期の後ろ倒しです。
本来2024年に完成すべき物件が2025年以降にずれ込んだ結果であり、実質的には「供給が急増した」というより、積み残されていた計画が表面化したと捉える方が実態に近いでしょう。
さらに、2026年には2万4,746戸と急増する見込みです。これは、東京都心部や湾岸エリアに加え、地方中核都市でも大規模タワーや複合再開発プロジェクトが多く控えているためです。
マンション管理士の視点から見ると、この2026年の供給ピークは、将来の「大規模修繕ピーク予備軍」とも言えます。仮に築12〜15年前後で第1回大規模修繕を迎えるとすれば、2026年前後に大量供給されたタワーマンション群は、2040年前後に一斉に大規模修繕期へ入る可能性があります。
ここで重要なのは、工事時期が来ること自体ではありません。その時点で、修繕積立金が十分に積み立てられているか、工事費上昇に対応できる計画になっているか、管理組合が値上げや借入れを含む意思決定をできる状態にあるかです。
一般的にマンションは築12〜15年前後で第1回大規模修繕を迎えるため、2026年に大量供給されたマンション群は2040年前後に一斉に修繕時期へ入る可能性があります。供給戸数の増加は、将来の修繕工事需要の増加を意味するという見方もできるでしょう。
2027年は反動で落ち込むものの、1万2,307戸、その後も2028年1万2,971戸、2029年以降は3万1,277戸の計画があり、今後も一定規模の供給が続くことが予測されます。
首都圏・近畿圏・地方都市で広がるタワマン管理課題
首都圏の計画
首都圏では、2025年以降に168棟・7万2,252戸の超高層マンションが計画されています。これは全国計画の74.4%を占めます。前回調査時と比較すると、棟数は1棟増加していますが、戸数は1,163戸減少しています。
首都圏内の詳細エリア別の計画（2025年以降完成予定）
- 東京23区: 東京23区だけで全国計画の50.0%を占めるという、極めて偏った供給構造が明確になっています。特に港区・中央区・新宿区といった都心部への集中は顕著で、供給の増加が必ずしも居住選択肢の拡大を意味しない点には注意が必要です。
港区（31棟・12,047戸）、中央区（10棟・6,507戸）、千代田区（5棟・319戸）といった都心部での計画が多いです。新宿区も2棟で3,200戸と大規模計画があります。 - 東京都下: 10棟・4,265戸。
- 神奈川県: 25棟・1万489戸。横浜市（10棟・5,118戸）、川崎市（8棟・3,221戸）での計画が中心です。
- 埼玉県: 6棟・1,691戸。さいたま市での計画が2棟で751戸です。
- 千葉県: 15棟・7,194戸。千葉市での計画が3棟で1,459戸です。
近畿圏の計画
近畿圏では、2025年以降に33棟・1万1,343戸の超高層マンションが計画されており、全国シェアは11.7％です。前回調査時から4棟・1,783戸と大きく増加しています。
近畿圏内の詳細エリア別の計画（2025年以降完成予定）
- 大阪市: 20棟・6,805戸。近畿圏全体の約60.0%を占めます。全国シェアは7.0%です。
- 大阪府下: 7棟・2,364戸。
- 兵庫県: 5棟・1,844戸。
- 京都府: 1棟・330戸。
その他主要都市の計画
首都圏、近畿圏を除くその他地区では、2025年以降に69棟・1万3,546戸の超高層マンションが計画されています。
その他主要都市の計画（2025年以降完成予定、一部抜粋）
- 愛知県: 10棟・1,761戸。
- 福岡県: 8棟・1,497戸。
- 岡山県: 3棟・1,202戸。
- 広島県: 6棟・1,113戸。
- 北海道: 5棟・912戸。
- 宮城県: 3棟・847戸。
その他、静岡県、茨城県、新潟県、岐阜県、愛媛県、長崎県など、多くの地方都市で計画が進んでいます。
地方都市でタワーマンションが増えるということは、超高層マンション特有の管理運営や長期修繕計画の課題が、首都圏だけでなく全国へ広がっていくことも意味しています。これまで大都市圏で蓄積されてきた超高層マンション管理のノウハウが、今後は地方都市でも求められる場面が増えていくでしょう。
50階超タワマンで特に注意したい維持コスト
特に規模の大きな、50階以上の「超超高層計画」も各地で進行中です。代表的な例をいくつか挙げます。
- 六本木（港区）: 70階, 66階建て、1,000戸。
- 麻布台（港区）: 63階, 53階建て、1,239戸。
- 西新宿3丁目（新宿区）: 63階, 62階建て、3,200戸。
- 大手町（千代田区）: 63階建て、50戸。
- 月島（中央区）: 58階建て、1,285戸（分譲中）。
- 豊海（中央区）: 53階建て×2棟、2,046戸。
- 東高島（横浜市神奈川区）: 52階, 47階建てなど、2,500戸。
- 中之島（大阪市北区）: 57階, 52階建て、2,000戸。
これら50階を超える大規模プロジェクトは、地域のランドマークとなる一方で、大規模修繕や管理コストの面では前例の少ない領域に入ります。2025年以降にこれらの物件を検討する場合は、管理規約や修繕積立金計画をより慎重に確認する必要があるでしょう。
まとめ
2025年以降、日本の超高層マンション供給計画は全国で約9.7万戸に達しており、前回調査から増加しています。特に首都圏に集中していますが、近畿圏や地方中核都市でも計画が進展しています。
過去には市場変動や震災の影響で供給が落ち込んだ時期もありましたが、今後は大規模プロジェクトの完成などにより、特に2026年に向けて供給が増加する見込みです。これらの計画の進捗は、今後の都市開発や住宅市場に大きな影響を与えると考えられます。
一方で、マンション管理士の視点から見ると、この供給データは単なる住宅供給の数字ではありません。全国270棟という数字は、将来270の管理組合が誕生することを意味し、その数だけ長期修繕計画や修繕積立金、設備更新といった課題に向き合うマンションが増えていくことを示しています。
タワーマンションの供給データは、住宅市場の未来を示す数字であると同時に、将来の管理組合運営の負担を示す数字でもあります。全国270棟・約9.7万戸という計画は、それだけ多くの人がタワーマンションを選ぶ時代が続くことを意味しますが、その一方で、将来の修繕積立金、管理費、設備更新費をどう負担するのかという課題も広がっていきます。
タワーマンションを資産として考えるなら、購入時の価格や眺望だけでなく、30年後も維持できる管理体制があるかを確認することが欠かせません。これからのタワマン選びでは、「いくらで買えるか」だけでなく、「いくらで維持し続けられるか」という視点が、ますます重要になるでしょう。
超高層マンションが増える時代だからこそ、「どれだけ建つか」だけでなく、「どのように維持していくか」という視点もあわせて持っておきたいところです。
今回のコラムの音声解説
今回のコラムの音声解説は以下
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参考文献
今回の参考文献は以下の通りです。
✅株式会社 不動産経済研究所（2025年5月22日） ―超高層マンション動向 ２０２５―
✅不動産経済研究所、「超高層マンション動向 2025」を発表 プレスリリース
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